A cláusula de renúncia de benfeitorias presente em contrato de locação de imóvel abrange também as acessões — como as novas construções feitas pelo locatário — se o contexto em que firmado o negócio não recomendar a distinção técnica entre elas.
A conclusão é da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que negou provimento ao recurso especial do locatário de um terreno vazio que buscava ser indenizado pelas construções feitas durante o contrato. O julgamento foi resolvido por um placar apertado de 3 votos a 2.
O caso concreto trata da locação de um terreno vazio, cujo contrato continha a cláusula padrão de renúncia de benfeitorias. O locatário abriu mão de ser indenizado ou de reter o bem por causa de melhorias. Para utilizar o local, ele fez a terraplanagem total, construiu quadra poliesportiva, vestiários, loja, depósito, sala de controle e sanitários. Ao final, pediu para reter o uso do bem até ser indenizado pelas obras.
O Debate: Benfeitorias x Acessões
A demanda se baseou em uma distinção técnica do Direito Civil: “acessões” indicam novas edificações feitas do zero, enquanto “benfeitorias” são reformas ou alterações em um bem que já existia.
O relator original do caso, ministro Antonio Carlos Ferreira (que acabou vencido), votou a favor do inquilino. Para ele, a cláusula contratual de renúncia não poderia ser interpretada extensivamente para alcançar as acessões. O ministro apontou que isso feriria o artigo 114 do Código Civil, que determina que as renúncias de direitos devem ser interpretadas de forma estrita e literal.
A Vontade das Partes e a Boa-fé Objetiva
A ministra Isabel Gallotti abriu a divergência que acabou vencedora. Para ela, as obras não devem ser indenizadas em razão do contexto específico do negócio.
Como o imóvel alugado estava vazio, tanto locador como locatário estavam integralmente cientes de que a locação implicaria construções no local. Assim, incide o artigo 113 do Código Civil, que dita que os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé, os usos e o local de sua celebração.
A ministra destacou que se tornou um costume no mercado designar genericamente como “benfeitorias” todas as obras feitas pelo locatário. Acolher o preciosismo técnico para afastar a cláusula de renúncia seria modificar o conteúdo livremente pactuado entre as partes.
O fato de o locatário ter removido parte substancial das construções ao desocupar o imóvel reforçou essa conclusão, demonstrando que as obras tinham utilidade específica para sua atividade empresarial e não representavam, na visão do Tribunal, um efetivo acréscimo patrimonial ao locador.
Minha Análise
Este julgamento reflete o eterno embate no Direito Civil entre a “letra fria da lei” e a “vontade real das partes”.
No mercado imobiliário, a locação de “terreno nu” (empty lot) é extremamente comum, especialmente para postos de gasolina, quadras de esportes, supermercados e galpões logísticos. Nesses casos, o inquilino aluga apenas o espaço de terra e constrói a estrutura necessária para o seu negócio.
Tecnicamente, o Código Civil separa o que é Benfeitoria (pintar uma parede, consertar um telhado) do que é Acessão (levantar um prédio onde não havia nada). A praxe do mercado imobiliário, contudo, unificou tudo no jargão contratual sob o guarda-chuva de “benfeitorias”.
A decisão do STJ traz segurança jurídica para os proprietários de terrenos, evitando que sejam surpreendidos com cobranças milionárias de indenização ao final do contrato. A lógica aplicada pelo Tribunal é irretocável: se você aluga um terreno vazio e assina que não quer ser indenizado por obras, é evidente que você está abrindo mão de ser indenizado pelas construções que fará ali, pois não há outra obra possível em um terreno vazio senão uma construção nova.
Para os locatários e investidores, o alerta é máximo. A redação do contrato comercial deve ser feita sob medida. Se a intenção é abater o valor da construção nos aluguéis ou garantir uma indenização ao final do prazo, isso deve estar minuciosamente descrito no instrumento contratual. Contratos genéricos são os maiores causadores de litígios no Direito Imobiliário.