Categoria: Direito Condominial

Expulsão de Condômino é Válida Após Esgotamento de Sanções Menos Gravosas

A 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal deu provimento ao recurso de um condomínio do Guará (DF) e reconheceu o caráter definitivo da exclusão de um condômino cujo comportamento antissocial reiterado tornou inviável a convivência coletiva. A decisão reformou parcialmente a sentença da primeira instância, que havia decretado a expulsão, mas afastado o impedimento permanente de retorno ao imóvel.

O condomínio ajuizou a ação de exclusão após esgotar as medidas administrativas disponíveis. O histórico do condômino incluía acúmulo de lixo, barulho excessivo, comportamento agressivo e ameaças a outros moradores.

Em assembleia extraordinária promovida em abril de 2025, 74 condôminos, representando mais de três quartos do total, votaram pela judicialização do afastamento. O episódio mais grave ocorreu no ano passado, quando o condômino foi preso em flagrante após arremessar objetos e drogas pela janela do apartamento, além de desacatar policiais.

Ponderação de Direitos

O colegiado reconheceu que a expulsão exige ponderação entre direitos fundamentais em colisão: moradia e propriedade do condômino excluído, de um lado, e segurança, sossego e integridade dos demais moradores, de outro.

Para a 6ª Turma, a expulsão do condomínio não implica perda da propriedade, mas restrição ao direito de convivência e uso para fins de moradia, preservadas as faculdades de alienar, locar ou ceder o imóvel.

Os desembargadores destacaram que a medida só se justifica quando sanções menos gravosas se mostram ineficazes e que, no caso, todos os requisitos legais foram observados, como aplicação prévia de sanções pecuniárias, garantia do contraditório e deliberação assemblear com quórum qualificado.

A decisão fixou prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, com autorização de auxílio policial para o cumprimento.

Minha Análise

A exclusão do condômino antissocial já é uma tese consolidada em diversos tribunais brasileiros, mas o grande mérito desta decisão do TJDFT é listar e validar o “passo a passo” para que o condomínio não perca a ação na Justiça.

Muitos síndicos, no calor do momento e pressionados pelos moradores, querem ajuizar a ação de expulsão logo após o primeiro episódio de violência ou perturbação grave. Essa decisão demonstra que o Judiciário exige cautela. O processo de exclusão é a última rátio, a última ferramenta disponível.

Para ter sucesso, o condomínio deve construir um arcabouço probatório sólido. Isso significa aplicar advertências, passar para as multas simples e, posteriormente, aplicar a multa por comportamento antissocial (que pode chegar a 10 vezes o valor da cota condominial, conforme o Art. 1.337 do Código Civil). Apenas após o infrator ignorar as multas (demonstrando que sanções pecuniárias não o afetam) é que se convoca a Assembleia específica, respeitando o quórum de 3/4 dos condôminos restantes, garantindo o direito de defesa do acusado na reunião.

Cumprido esse rito, a Justiça tem garantido a retirada do morador problemático, priorizando a saúde mental e a integridade física da coletividade.

30 de abril de 2026
Ex-Jogador é Expulso de Condomínio no RJ por Comportamento Antissocial

Por ordem da Justiça, o ex-jogador de futebol Carlos Alberto, que atuou no Vasco e no Fluminense, foi expulso de condomínio no RJ, na Barra da Tijuca.

A determinação é da juíza de Direito Erica Batista de Castro, da 1ª vara Cível da Regional da Barra da Tijuca, após ação movida por moradores que relataram episódios de comportamento considerado incompatível com a convivência no local.

O ex-atleta teria sido alvo de mais de 50 reclamações entre 2019 e 2023, envolvendo relatos de festas com música alta em diferentes horários, discussões e conflitos com vizinhos.

Na decisão, a magistrada considerou que houve “comportamento antissocial reiterado”, apontando que as medidas adotadas pelo condomínio, como multas, não teriam sido suficientes para interromper os episódios relatados.

Com isso, foi determinada a exclusão de Carlos Alberto da convivência condominial, impedindo-o de residir ou utilizar o imóvel, embora a propriedade do apartamento seja mantida.

A Defesa do Ex-Atleta

A defesa do ex-jogador sustenta que ele foi vítima de perseguição, e que eventuais multas estariam relacionadas apenas a questões de barulho, negando condutas mais graves atribuídas a ele.

Minha Análise

A exclusão do condômino antissocial é a medida mais extrema dentro do Direito Condominial. O Código Civil, em seu Artigo 1.337, prevê que o morador que gera incompatibilidade de convivência pode ser multado em até 10 vezes o valor da cota condominial. No entanto, a lei não fala expressamente sobre a expulsão.

Foi a jurisprudência (as decisões reiteradas dos tribunais) que construiu essa tese. O Judiciário entende que, quando a multa pecuniária perde seu caráter pedagógico — ou seja, o morador tem dinheiro para pagar a multa e continua perturbando a paz —, o condomínio não pode ficar refém dessa situação. A função social da propriedade e o direito ao sossego da coletividade se sobrepõem ao direito individual de uso.

É fundamental frisar que o direito de propriedade não é retirado. O morador expulso não perde o bem; ele apenas perde o direito de habitar e frequentar o local, podendo alugar ou vender a unidade.

Para os síndicos, a lição é clara: a expulsão só é concedida pela Justiça se houver um farto conjunto probatório (livro de ocorrências, boletins de ocorrência, notificações, multas prévias e aprovação em assembleia). Não é um processo simples, mas é a solução definitiva para casos insustentáveis.

16 de março de 2026
Juiz Valida Taxa Condominial Maior para Moradores de Cobertura

A Justiça de Goiás manteve a cobrança de taxa condominial maior para moradores de cobertura de condomínio. O juiz de Direito Gustavo Costa Borges, da 3ª UPJ das varas Cíveis de Goiânia/GO, entendeu que, como a taxa das despesas comuns é calculada pela fração ideal, coberturas com metragem maior pagam mais, conforme a convenção e a lei.

Valores superiores

Os condôminos sustentaram que pagam valores muito superiores aos cobrados dos apartamentos comuns do prédio, que seguem o padrão de planta e metragem repetido na maior parte dos andares.

Segundo eles, embora água, gás e energia elétrica sejam cobrados individualizadamente, a taxa condominial referente às despesas comuns (manutenção, limpeza, segurança) é calculada com base na fração ideal do imóvel. O condomínio defendeu a legalidade do critério, previsto expressamente na convenção regularmente aprovada.

O Critério da Fração Ideal

Ao julgar o caso, o magistrado lembrou que o art. 1.336, I, do Código Civil determina que cada morador deve pagar as despesas do condomínio de acordo com o percentual que sua unidade representa no prédio, salvo se a convenção estabelecer regra diferente.

“É imperioso notar que a regra legal é clara ao definir a fração ideal como critério padrão para o rateio das despesas (…) No presente caso, a própria convenção do Condomínio reafirma o critério da fração ideal”, afirmou o juiz.

Para o magistrado, a cobrança maior decorre da maior participação da unidade no patrimônio comum e não representa punição ao proprietário da cobertura, nem enriquecimento sem causa do condomínio.

Minha Análise

Esta decisão toca em um ponto crucial para quem investe em imóveis de alto padrão. Como corretor e advogado, vejo muitos clientes se encantarem com a área privativa de uma cobertura, mas esquecerem de calcular o custo fixo mensal.

A lógica da Fração Ideal é patrimonial, não de uso. Você paga mais não porque “suja mais o chão”, mas porque você é dono de uma cota-parte maior do empreendimento. Se o prédio for vendido ou demolido, quem tem a fração ideal maior recebe mais. Logo, na manutenção, paga mais também.

No entanto, a lei permite (Art. 1.336, I, CC) que a Convenção estipule o contrário. Muitos condomínios modernos já adotam o rateio híbrido: despesas de conservação por fração ideal e despesas de consumo/serviços por unidade.

O erro dos proprietários neste processo foi tentar mudar a regra no “tapetão” do Judiciário. O juiz acertou ao dizer que isso é matéria de autonomia privada. Se querem pagar igual aos outros, precisam convencer os vizinhos em assembleia e mudar a Convenção (o que é difícil, pois aumentaria a conta dos outros moradores).

18 de fevereiro de 2026
Aluguel por Curta Temporada é Vedado Sem Aval de Convenção do Condomínio

A locação de imóveis por curta temporada via plataformas digitais configura contrato atípico de hospedagem. Se a convenção do condomínio prevê destinação exclusivamente residencial, essa prática é vedada, salvo se houver aprovação em assembleia para alterar a finalidade do imóvel.

Com base nesse entendimento, a juíza Monica Di Stasi, da 3ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, julgou procedente a ação de um condômino para proibir a administração do prédio de autorizar ou tolerar locações temporárias por plataformas digitais, como o Airbnb. A decisão impôs multa diária de R$ 1 mil em caso de descumprimento, limitada a R$ 50 mil.

A ação foi ajuizada pelo proprietário de um apartamento contra o próprio condomínio, alegando omissão do síndico. O autor relatou que, a partir de 2023, houve uma intensificação das locações de curta duração nas unidades, gerando transtornos à coletividade e riscos à segurança.

Segundo os autos, em vez de coibir a prática para fazer valer a convenção, a gestão apresentou proposta de regulamento interno para legitimar a atividade comercial, mesmo sem a devida aprovação em assembleia.

Uso exclusivamente residencial

Na disputa judicial, o condômino pediu que a administração fosse obrigada a vetar a entrada de inquilinos temporários, apontando violação à norma interna que define o uso “exclusivamente residencial” das unidades.

A defesa do condomínio sustentou que o direito de propriedade não poderia ser limitado arbitrariamente e que não havia vedação expressa na convenção sobre plataformas digitais.

A juíza rejeitou os argumentos da defesa, alinhando-se à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que diz que a exploração econômica das unidades, via aplicativos, não se confunde com a locação residencial tradicional. Nesse caso, exige-se quórum qualificado para a liberação da prática.

“Com efeito, tratando-se de unidade condominial, o proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor livremente da sua unidade, mas também tem o dever de observar a Convenção do Condomínio e a destinação prevista à edificação”, afirmou ela na sentença.

Minha Análise

Esta decisão reforça a tese fixada pela 4ª Turma do STJ (REsp 1.819.075), que distingue a locação residencial (Lei do Inquilinato) da locação por curta temporada via plataformas (Natureza de Hospedagem).

O ponto central é a Destinação do Edifício. Se a Convenção diz que o prédio é “residencial”, ela exclui atividades comerciais ou de hospedagem. A alta rotatividade de pessoas estranhas, sem vínculo duradouro com o imóvel, afeta a segurança e o sossego, descaracterizando a vida condominial residencial.

Para investidores, fica o alerta máximo: comprar studios ou apartamentos visando o lucro com short-stay sem verificar a Convenção é um risco jurídico imenso.

Para síndicos, a lição é sobre governança: tentar “legalizar” o Airbnb via Regimento Interno ou simples tolerância, passando por cima da Convenção, pode gerar processos e multas pesadas para o condomínio, como ocorreu neste caso. A alteração de destinação exige quórum qualificado (geralmente 2/3) em assembleia.

28 de janeiro de 2026
STJ Condena Associação por Restringir Acesso de Morador “Não Associado”

A 4ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) condenou uma associação residencial por impor restrições de acesso a moradores não associados dentro do próprio loteamento. A prática, segundo o colegiado, violou direitos de personalidade ao criar obstáculos reiterados para que os proprietários ingressassem em suas casas e recebessem visitas.

A relatora, ministra Isabel Gallotti, reconheceu a caracterização de dano moral e fixou indenização de R$ 5 mil para cada autor, com correção monetária e juros legais.

Entenda o Conflito

Segundo a ação, a entidade impedia a entrada de visitantes, entregadores e prestadores de serviços direcionados aos não associados, além de exigir que estes moradores se submetessem a procedimentos mais rigorosos e demorados para ingressar no próprio residencial.

A sentença de primeira instância havia julgado os pedidos improcedentes, e o Tribunal local permitiu apenas o ingresso de profissionais essenciais, mantendo restrições que os recorrentes consideravam ilegais e humilhantes.

A Decisão da Relatora: Vias Públicas e Coerção Indireta

Ao relatar o caso, a ministra Isabel Gallotti destacou que, conforme o art. 2º e o art. 22 da Lei 6.766/79, as áreas de circulação de loteamentos — mesmo aqueles com controle de acesso autorizado — permanecem públicas. Isso impede qualquer vedação generalizada ao ingresso de terceiros solicitados pelos moradores, desde que devidamente identificados.

A ministra foi taxativa ao afastar a distinção estabelecida pela associação. Para ela, obrigar moradores não vinculados a se identificar manualmente em todas as entradas, enquanto os associados utilizam cartão eletrônico ou tag automática, configura um meio indireto de constrangimento para forçar a adesão à entidade (associação compulsória).

Gallotti concluiu que, sendo igualmente proprietários, os residentes não associados têm direito ao cadastro e ao cartão de acesso, devendo a associação ajustar seus controles internos sem discriminar quem optou por não aderir à pessoa jurídica.

Tratamento Discriminatório e Abusivo

O ministro Raul Araújo fez uma intervenção contundente ao comentar o caso, classificando a conduta da associação como “absurdamente desarrazoada”. Ele destacou que situações como essa só chegam ao STJ porque, infelizmente, falta bom senso nas relações de vizinhança.

Em tom de indignação, afirmou que impedir moradores de acessar a própria casa ou de receber entregas em condições iguais às dos associados constitui tratamento discriminatório incompatível com a segurança. Para ele, o objetivo real da prática era constranger moradores a se filiarem à associação, e não proteger o loteamento.

Minha Análise

Esta decisão é uma vitória da Liberdade de Associação (Art. 5º, XX, da Constituição Federal). É muito comum que associações de moradores em loteamentos fechados (que juridicamente diferem de condomínios edilícios) tentem “vencer pelo cansaço” os moradores que optam por não se associar.

A tática de criar filas, exigir cadastros repetitivos ou barrar entregadores para quem não paga a taxa associativa foi corretamente identificada pelo STJ como abuso de direito e coerção.

O ponto central é: a segurança deve servir ao imóvel e às pessoas, não ser usada como arma política da administração. Se existe um sistema de tecnologia (tags, biometria) custeado pelo coletivo, o rateio desse custo pode até ser discutido (para evitar enriquecimento sem causa), mas o acesso nunca pode ser dificultado como forma de punição. O direito de ir e vir e o direito de propriedade prevalecem sobre as regras internas da associação.

10 de dezembro de 2025
Juiz Afasta Cobrança de Condomínio Antes da Posse de Proprietária

O juiz de Direito Otacílio de Mesquita Zago, da 4ª UPJ varas Cíveis e Ambientais de Goiânia/GO, declarou inexigíveis taxas condominiais relativas a período anterior à posse de proprietária de imóvel residencial. A decisão reafirmou que, em imóveis novos, a responsabilidade pelas despesas surge apenas com a posse efetiva, não sendo devidas cobranças de taxas anteriores.

A proprietária relatou que firmou contrato em 2018, registrando o imóvel em seu nome em maio de 2019. Segunda ela, em 2020 foi surpreendida com cobranças de débitos entre 2011 e 2019, no valor de aproximadamente R$ 110 mil.

Conforme afirmou, em razão dos débitos, o condomínio chegou a impedi-la de participar das assembleias, violando seu direito de propriedade.

Na ação, foi deferida liminar para declarar a inexigibilidade das taxas condominiais relacionadas aos períodos anteriores a 2019, bem como determinar que fosse permitida a participação da proprietária nas assembleias e decisões administrativas do condomínio, desde que o único motivo do impedimento fosse a inadimplência das parcelas discutidas.

Em defesa, o condomínio afirmou que não houve cobrança direta à nova proprietária, já que a dívida estava sendo executada contra a incorporadora. Também negou restrições à participação em assembleias, apresentando como prova a reserva do salão de festa pela moradora.

Ao analisar o caso, o magistrado observou que, embora as dívidas condominiais tenham natureza propter rem, o STJ, no tema 886, fixou que, em imóveis novos, a responsabilidade pelas taxas surge apenas com a posse efetiva.

Segundo o juiz, “a responsabilidade por tais valores recai sobre os titulares da unidade à época em que ocorreram as inadimplências. Não se pode transferir à adquirente obrigação que não lhe pertencia no momento da transmissão da propriedade, sobretudo quando observadas todas as cautelas legais para aquisição”.

O magistrado acrescentou ainda que a prescrição não extingue a dívida, apenas a torna inexigível judicialmente, podendo ser paga de forma voluntária.

Quanto à restrição de participação em assembleias, apontou que a medida não tem respaldo legal, configurando violação ao direito de propriedade e aos direitos de condômino previstos no CC.

Diante disso, confirmou liminar que havia determinado a participação da moradora nas reuniões e declarou inexigíveis os débitos anteriores a maio de 2019.

Minha Análise

A decisão do juiz de Goiânia é um excelente exemplo de como a jurisprudência protege o consumidor na compra de imóveis novos. Embora a dívida condominial tenha natureza propter rem(vinculada ao imóvel), o tema 886 do STJ estabeleceu uma exceção clara para a cobrança de taxas anteriores à posse efetiva.

O caso também demonstra que a dívida não se extingue, mas se torna inexigível judicialmente contra o novo proprietário, ou seja, o condomínio não pode cobrá-la judicialmente do novo dono.

Além disso, o juiz reforçou a ilegalidade de proibir um condômino de participar de assembleias, mesmo que haja débitos em discussão. Para quem está comprando um imóvel na planta, a decisão serve como um alerta crucial: uma consultoria jurídica especializada é fundamental para garantir que todas as obrigações e pendências sejam analisadas antes da posse do imóvel, protegendo seu patrimônio de dívidas que não são suas.

24 de setembro de 2025

Categoria: Direito Condominial

Expulsão de Condômino é Válida Após Esgotamento de Sanções Menos Gravosas

Ponderação de Direitos

Minha Análise

Ex-Jogador é Expulso de Condomínio no RJ por Comportamento Antissocial

A Defesa do Ex-Atleta

Minha Análise

Juiz Valida Taxa Condominial Maior para Moradores de Cobertura

Valores superiores

O Critério da Fração Ideal

Minha Análise

Aluguel por Curta Temporada é Vedado Sem Aval de Convenção do Condomínio

Uso exclusivamente residencial

Minha Análise

STJ Condena Associação por Restringir Acesso de Morador “Não Associado”

Entenda o Conflito

A Decisão da Relatora: Vias Públicas e Coerção Indireta

Tratamento Discriminatório e Abusivo

Minha Análise

Juiz Afasta Cobrança de Condomínio Antes da Posse de Proprietária