Blog Giuseppe Sarto Advocacia

Categoria: Direito do Consumidor

  • Mulher Tem Cobranças de Cota Imobiliária Suspensas Após Compra sob Pressão

    O juiz de Direito Vinícius de Castro Borges, da 3ª vara Cível de Caldas Novas/GO, suspendeu as cobranças de contrato de cota imobiliária e impediu a negativação do nome de consumidora após abordagem sob pressão em resort.

    O magistrado entendeu que a manutenção das cobranças poderia comprometer a subsistência da consumidora e que a medida é reversível, sem prejuízo à empresa.

    Abordagem em Viagem e Venda Emocional

    A consumidora relatou que, durante viagem de lazer em Caldas Novas/GO, foi abordada por representantes da empresa e convencida, sob forte pressão psicológica, a firmar contrato de promessa de compra e venda de cota imobiliária.

    Sustentou que a contratação ocorreu de forma impulsiva, sem tempo para análise, e baseada em informações que não se confirmaram, como a promessa de recompra da cota pela própria empresa. Ao tentar rescindir o contrato ou vender o ágio, afirmou que enfrentou negativa e descaso.

    Risco Financeiro e Direito à Rescisão

    Segundo o juiz, a consumidora tem o direito de rescindir o contrato por iniciativa própria, já que a permanência no vínculo não pode ser imposta contra a sua vontade.

    “A probabilidade do direito repousa na premissa de que ninguém é obrigado a manter-se vinculado contratualmente contra a própria vontade, sendo o direito à rescisão uma faculdade inerente às partes, independentemente da demonstração de culpa”, afirmou o magistrado.

    Além disso, o juiz destacou que a manutenção das cobranças poderia gerar prejuízos relevantes à consumidora ao longo do processo.

    “O perigo da demora é latente e decorre da natureza continuada das prestações. A manutenção da exigibilidade das parcelas, diante da intenção de rescindir já manifestada, sujeita a autora a efeitos deletérios como a negativação de seu nome e o risco de execuções patrimoniais. Tal cenário impõe um ônus financeiro desproporcional que pode comprometer a subsistência da requerente durante o trâmite processual.”

    Dessa forma, concedeu a liminar para suspender as cobranças do contrato e impedir a negativação do nome da consumidora.

    Minha Análise

    A comercialização de cotas de multipropriedade no Brasil adotou um modelo de negócios altamente agressivo. O consumidor é retirado de seu momento de lazer, submetido a técnicas de marketing exaustivas e induzido a assinar contratos complexos sem a devida reflexão (a clássica venda emocional).

    Quando o “encanto” passa e a realidade dos boletos e das taxas de condomínio chega, o consumidor percebe que o negócio não era tão vantajoso. Ao tentar o distrato administrativamente, as empresas costumam impor multas confiscatórias ou simplesmente ignoram os pedidos, forçando o cliente a continuar pagando para não ter o nome negativado.

    A decisão da 3ª Vara Cível de Caldas Novas é um excelente exemplo de aplicação da Tutela de Urgência. O juiz agiu com sensibilidade ao reconhecer que a rescisão é um direito potestativo (inquestionável) do comprador. Se o consumidor quer sair, ele tem o direito de sair. A discussão sobre qual será o percentual de retenção (multa) ficará para o final do processo, mas a exigência do pagamento mensal deve cessar imediatamente para proteger o patrimônio e a subsistência da família.

  • Justiça Rescinde Contrato de Multipropriedade Após Compradores Alegarem Desconhecimento

    A juíza de Direito Marcia de Sousa Victoria, da 6ª vara Cível de Contagem/MG, rescindiu contratos de multipropriedade e suspendeu a cobrança de parcelas de compradores que alegaram ter assinado o compromisso sem pleno conhecimento do que estavam formalizando.

    Na ação, os compradores sustentaram que firmaram três contratos de compromisso de compra e venda referentes a cotas de unidades imobiliárias em regime de multipropriedade, sem compreender integralmente o conteúdo do negócio. Por isso, buscaram a Justiça para suspender as parcelas vincendas e impedir a inclusão de seus nomes em cadastros de inadimplentes.

    O Direito de Desistir

    Ao analisar o pedido, a magistrada reconheceu que “a rescisão pode ocorrer por vontade de qualquer uma das partes, mesmo sem justo motivo, devendo a parte que requereu a rescisão arcar com os ônus de sua desistência, se não provar a culpa da outra parte”.

    Nesse sentido, observou que a culpa pela rescisão e suas consequências financeiras (multas e percentuais de devolução) serão apuradas ao final da instrução processual. Contudo, sendo desejo dos compradores rescindir o contrato, “não há impedimento de que o pedido seja acolhido de pronto, extirpando a possibilidade de inclusão de seu nome nos cadastros restritivos e demais penalidades da mora”.

    Diante disso, a juíza declarou a rescisão dos contratos e a inexigibilidade das cobranças das parcelas posteriores à decisão, determinando que as empresas se abstenham de efetuar cobranças ou promover a negativação dos nomes dos compradores, sob pena de multa.

    Minha Análise

    Este caso é o retrato do que chamamos no mercado de “venda emocional”. A comercialização de cotas de multipropriedade frequentemente ocorre em ambientes de lazer, com técnicas de venda agressivas, música alta, brindes e forte pressão psicológica para que o contrato seja assinado na hora, sem tempo para ler as letras miúdas.

    A decisão da magistrada é cirúrgica ao separar a vontade de rescindir da discussão sobre a culpa. Pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor, ninguém é obrigado a se manter associado ou vinculado a um contrato. Se o comprador quer sair, ele sai.

    A grande vitória liminar aqui é parar o prejuízo. Ao suspender as parcelas vincendas e blindar o nome dos consumidores contra o Serasa, a Justiça devolve a paz para a família negociar (ou litigar) de igual para igual com a incorporadora sobre quanto do valor já pago deverá ser devolvido, argumentando o vício de consentimento pela falta de transparência nas informações.

  • Construtora Não Poderá Cobrar Cliente Que Não Conseguiu Registrar Escritura

    Construtora não poderá cobrar parcelas nem outros encargos de cliente que adquiriu unidade em regime de multipropriedade e alega estar impedida de registrar a escritura em cartório devido a pendências na regularização do empreendimento.

    A decisão é do juiz de Direito Vinícius de Castro Borges, da 2ª vara Cível de Caldas Novas/GO, que concedeu tutela de urgência para suspender a exigibilidade das prestações e de quaisquer valores decorrentes do contrato até o julgamento do mérito.

    O magistrado também determinou que a empresa se abstenha de incluir o nome da autora em cadastros de inadimplentes, fixando multa em caso de descumprimento.

    O Problema com a Documentação

    No caso, a autora busca a rescisão contratual, restituição dos valores pagos e indenização por danos morais. Segundo relatado, em abril de 2024, ela firmou compromisso de compra e venda de unidade no empreendimento, pelo valor total de R$ 91.190,50.

    Ela afirma ter quitado os valores previstos, mas sustenta que o empreendimento ainda não possui “habite-se” e enfrenta pendências de regularização, o que impediria o registro da escritura em cartório.

    Diante disso, pediu liminar para suspender o contrato e afastar cobranças como condomínio e IPTU, além de impedir eventual restrição de crédito.

    Suspensão Imediata das Cobranças

    Ao analisar o pedido, o juiz entendeu estarem presentes os requisitos do art. 300 do CPC: probabilidade do direito e perigo de dano. Para o magistrado, a autora demonstrou a existência do negócio e seu desinteresse na continuidade, sendo necessária a suspensão imediata para evitar prejuízos enquanto o processo corre.

    O juiz destacou jurisprudência reconhecendo ser possível suspender cobranças e impedir negativação em ações de rescisão contratual, já que a extinção do negócio pode ser confirmada ao final.

    Com isso, deferiu a suspensão do pagamento e fixou multa única de R$ 5 mil em caso de descumprimento. O magistrado também determinou a inversão do ônus da prova, com base no CDC, considerando a dificuldade do consumidor em produzir provas sobre a regularidade da obra.

    Minha Análise

    Esta decisão ilustra perfeitamente o mecanismo de Tutela de Urgência (Liminar) aplicado à rescisão de contratos imobiliários.

    O regime de Multipropriedade (frações imobiliárias) tem crescido muito, mas frequentemente esbarra em promessas agressivas de venda e atrasos na entrega jurídica do bem. O “Habite-se” não é apenas um papel; é a certidão de nascimento do imóvel que atesta sua segurança e habitabilidade. Sem ele, não há individualização da matrícula no Cartório de Imóveis, e o comprador não se torna dono de fato.

    A grande vitória para o consumidor aqui é a paralisação do prejuízo. Quando o comprador decide rescindir por culpa da construtora, é injusto obrigá-lo a continuar pagando parcelas mensais pesadas (além de IPTU e Condomínio de um bem que não pode usar legalmente) durante os anos que o processo pode demorar.

    A inversão do ônus da prova também é vital: cabe à construtora provar que a obra está regular, e não ao consumidor fazer uma devassa nos órgãos públicos para provar a irregularidade.

  • Construtora Indenizará Cliente por Promessa Não Cumprida de Isenção de ITBI e Registro

    A 3ª câmara de Direito Privado do TJ/MT condenou uma construtora a restituir, em dobro, valores pagos por consumidora a título de ITBI e registro de imóvel, além de indenizar danos morais em R$ 8 mil.

    O colegiado entendeu que a propaganda que anunciava isenção desses encargos vinculou o contrato de compra e venda e que a cobrança posterior configurou prática abusiva e publicidade enganosa, em violação ao CDC.

    A consumidora ajuizou ação alegando ter sido induzida a erro por publicidade que prometia isenção de ITBI e registro cartorário na aquisição de imóvel residencial. Após a assinatura do contrato, afirmou ter sido surpreendida com a cobrança desses valores, condição imposta para o registro do imóvel e a entrega das chaves.

    Em defesa, a construtora sustentou não haver publicidade enganosa, afirmando que os anúncios não estariam vinculados ao empreendimento adquirido e que apenas repassou taxas cartorárias.

    O juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a restituição em dobro dos valores pagos (R$ 11.813,52) e fixando indenização por dano moral em R$ 8 mil.

    Publicidade vincula o contrato

    Ao negar provimento à apelação da construtora, o relator, desembargador Carlos Alberto Alves da Rocha, destacou que a oferta publicitária de isenção foi amplamente divulgada por meio de faixas, folders e anúncios.

    Segundo o magistrado, a publicidade integra a proposta contratual e obriga o fornecedor, nos termos do art. 30 do CDC. Assim, a posterior exigência dos valores prometidos como isentos violou a boa-fé objetiva e configurou abuso de direito, autorizando a restituição em dobro, conforme o art. 42, parágrafo único, do CDC.

    Quanto ao dano moral, o relator ressaltou que a frustração da legítima expectativa criada pela publicidade enganosa ultrapassa o mero aborrecimento.

    Minha Análise:

    Embora este caso envolva Código de Defesa do Consumidor (CDC), ele é essencialmente imobiliário. A relação entre comprador de imóvel na planta e construtora é, sem dúvida, uma relação de consumo.

    A decisão é importantíssima porque reforça o Princípio da Vinculação da Oferta (Art. 30 do CDC). No mercado imobiliário, é comum que corretores e stands de vendas prometam “mundos e fundos” (piscina aquecida, acabamento de luxo, isenção de taxas) que depois não aparecem no contrato escrito.

    O Tribunal deixou claro: o que foi prometido na publicidade faz parte do contrato, mesmo que não esteja escrito nele.

    Para o comprador, a lição é: guarde tudo! Folders, prints de site, e-mails e conversas de WhatsApp. Esses materiais são provas essenciais para garantir que você receba exatamente o que comprou, sem cobranças surpresas como ITBI ou taxas de registro que haviam sido prometidas como “bônus”.

  • Incorporadora é Condenada por Omitir Enquadramento Social de Imóveis

    O juiz de Direito Pedro Rebello Bortolini, da 8ª vara Cível do Foro Central de São Paulo/SP, rescindiu dois contratos de compra e venda após reconhecer que a incorporadora omitiu informação essencial sobre o enquadramento dos imóveis como HIS – Habitação de Interesse Social, configurando violação ao dever de informar.

    O magistrado determinou a devolução integral dos valores pagos – incluindo o preço dos imóveis e as comissões de corretagem – que somam R$ 504.313,56. Também ordenou o ressarcimento pelas reformas realizadas e a aplicação da cláusula penal em favor dos consumidores, inicialmente prevista apenas em caso de inadimplemento por parte dos compradores.

    Entenda o caso

    Os autores adquiriram duas unidades imobiliárias em empreendimentos distintos na região da Barra Funda, com finalidade de investimento. O valor total desembolsado incluiu o preço dos imóveis e as respectivas comissões de corretagem. Após a entrega das chaves, os compradores realizaram reformas visando à locação das unidades, com gastos superiores a R$ 42 mil.

    Contudo, ao tentarem registrar os imóveis no cartório competente, descobriram que ambos eram classificados como habitação de interesse social – regime jurídico que impõe restrições quanto ao uso e à destinação, voltado a famílias com renda específica. Alegaram que tal informação jamais lhes foi comunicada, inviabilizando o propósito de exploração econômica das unidades.

    Diante disso, ingressaram em juízo pleiteando a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos, o reembolso das reformas realizadas e a aplicação da cláusula penal em favor dos compradores.

    A incorporadora, por sua vez, sustentou que a classificação como HIS é informação pública, que não descumpriu obrigações contratuais e que não poderia ser responsabilizada pelos investimentos feitos nas reformas.

    Dever anexo de informação

    Ao analisar os autos, o juiz concluiu que a incorporadora descumpriu o dever de informar, ao deixar de indicar, de forma clara e ostensiva, o enquadramento dos imóveis como Habitação de Interesse Social. Ressaltou que essa classificação não é um detalhe secundário, mas sim uma característica essencial, que impõe restrições relevantes ao direito de propriedade.

    Nesse contexto, destacou que a omissão configura violação tanto ao dever de informação previsto nos arts. 6º e 37 do CDC, quanto ao princípio da boa-fé objetiva, conforme o art. 422 do CC.

    “A alegação da ré de que a informação seria pública não a exime de sua responsabilidade contratual. A boa-fé objetiva, princípio norteador das relações contratuais (art. 422 do CC), impõe às partes deveres anexos de conduta, entre os quais se destacam a lealdade, a transparência e a informação.”

    Reconhecendo o inadimplemento da incorporadora, o juiz decretou a resolução dos contratos por culpa exclusiva da vendedora e determinou:

    • restituição integral, em parcela única, de R$ 504.313,56, com correção e juros;
    • indenização de R$ 42.860,67 pelas reformas realizadas;
    • aplicação da cláusula penal em favor dos consumidores, com base no tema 971 do STJ.

    Minha Análise

    Esta decisão reforça um pilar essencial nas relações de consumo imobiliário: o dever de transparência. Muitas construtoras vendem unidades em empreendimentos HIS (Habitação de Interesse Social) para investidores que não se enquadram no perfil social, omitindo as restrições de uso, locação e revenda que esses imóveis possuem.

    O argumento da construtora de que a “informação é pública” foi corretamente rechaçado pelo juiz. O consumidor não tem a obrigação de investigar a legislação municipal de zoneamento a fundo; é dever do fornecedor (a construtora) deixar claro o que está vendendo.

    Outro ponto de destaque é a aplicação do Tema 971 do STJ, que permite a inversão da cláusula penal. Se o contrato prevê multa apenas para o consumidor que descumpre o acordo, essa mesma multa deve ser aplicada contra a construtora quando ela é a causadora da rescisão. Isso equilibra a relação contratual e pune a má-fé ou a falha na prestação do serviço.

  • Imobiliária Deve Indenizar Casal Que Comprou Terreno Vendido Duas Vezes

    O artigo 422 do Código Civil determina que os contratantes devem agir com probidade e boa-fé, tanto na conclusão do contrato quanto durante a sua execução, sob pena de nulidade.

    Com esse entendimento, o juiz Fernando Ribeiro de Oliveira, da 20ª Vara Cível de Goiânia, decidiu pela rescisão do contrato de compra e venda de um terreno que foi vendido duas vezes, com a devolução de valores já pagos e indenização por danos morais e materiais.

    Conforme os autos, o casal autor da ação comprou de uma imobiliária o terreno, na cidade de Goiânia. Contudo, após pagarem algumas parcelas do lote, eles foram surpreendidos com uma ação judicial de um outro proprietário do imóvel.

    Diante da possibilidade de uma disputa judicial, o casal ingressou com ação para desfazer a compra, pedindo a restituição das quantias pagas, além de indenização pelos prejuízos sofridos.

    Na decisão, o julgador inicialmente afastou a cláusula compromissória no instrumento contratual firmado. “A jurisprudência já se encontra pacificada no sentido de que, em relações de consumo, a cláusula compromissória apenas é válida quando o consumidor, de forma livre, consciente e autônoma, manifesta sua opção pela via arbitral, não podendo ser-lhe imposta de modo unilateral e vinculante pela fornecedora do serviço ou produto.”

    No mérito, o juiz apontou a duplicidade da venda do terreno, o que viola os deveres de lealdade e confiança, previstos no artigo 422 do Código Civil.

    “Verifico que razão assiste parcialmente à parte promovente, uma vez que restou demonstrado que a promovida alienou aos autores imóvel anteriormente comprometido com terceiro adquirente, o que caracteriza inadimplemento contratual por sua culpa, autorizando a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a restituição proporcional dos valores pagos, bem como o pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no bem”, decidiu.

    Minha Análise

    Este caso é o exemplo perfeito de por que a análise jurídica preventiva é o melhor investimento em qualquer transação imobiliária. A venda de um mesmo imóvel para múltiplos compradores é uma falha grave, que viola o princípio fundamental da boa-fé objetiva (Art. 422 do CC).

    O juiz acertou ao anular a cláusula arbitral imposta, protegendo o consumidor. No entanto, o litígio e o desgaste emocional poderiam ter sido evitados com uma due diligence completa, que deve incluir a verificação da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Se a matrícula estivesse limpa, a venda dupla seria detectada.

    Para imobiliárias e corretores, o caso é um lembrete de que a probidade não é apenas uma obrigação legal, mas uma exigência de mercado. Para o comprador, a mensagem é: nunca confie apenas na palavra do vendedor. Contrate um especialista para verificar a legalidade do imóvel antes de qualquer pagamento.

  • TJ/PE Suspende Leilão de Imóvel por Falha em Registro de Pagamento

    A 5ª câmara Cível do TJ/PE determinou a suspensão de leilão de imóvel após alegação de falha no recebimento de parcelas de financiamento pelo banco. O colegiado entendeu que a devedora apresentou comprovantes de pagamento suficientes para justificar a concessão da tutela de urgência, evitando risco de perda irreparável do bem.

    A cliente sustentou que, embora tenha quitado parcelas em atraso referentes a dezembro de 2022, janeiro e fevereiro de 2023, os pagamentos não foram registrados pelo banco, que seguiu com a execução extrajudicial do bem. Segundo ela, houve falha operacional da instituição financeira, situação que poderia resultar na perda de sua moradia.

    A 4ª vara Cível de Jaboatão dos Guararapes negou o pedido de tutela de urgência para suspender leilão extrajudicial de imóvel da mulher. Em recurso, o relator, desembargador Sílvio Neves Baptista Filho, entendeu que estavam presentes os requisitos do art. 300 do CPC para concessão da tutela de urgência. Apontou que havia comprovante de pagamento em favor do escritório de cobrança, realizado antes da publicação do edital de intimação para purgação da mora.

    Quanto ao periculum in mora, destacou que a iminência do leilão representava risco concreto de dano de difícil reparação. Assim, reformou a decisão de 1º grau e determinou a suspensão do leilão até o julgamento do mérito da ação.

    O colegiado acompanhou o voto do relator de forma unânime.

    Minha Análise

    Esta decisão do Tribunal de Justiça de Pernambuco é um importante marco para a proteção do consumidor e um alerta para as instituições financeiras. O caso demonstra que a mera alegação de inadimplência não é suficiente para a execução de um bem.

    Para os proprietários de imóveis, a decisão reforça a importância de manter um registro detalhado de todos os pagamentos e de agir rapidamente ao perceber uma falha operacional do credor. A suspensão do leilão, um leilão de imóvel, um leilão de imóvel, em caráter de urgência, mostra que a Justiça está atenta para coibir abusos e proteger o bem de moradia.

  • Justiça de SP Condena Construtora por Propaganda Enganosa na Entrega de Imóvel

    O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) condenou uma construtora a indenizar uma proprietária por diferenças significativas entre o apartamento decorado, apresentado no momento da venda, e o imóvel entregue. O entendimento é que a propaganda deve ser fiel à realidade do produto, e a construtora falhou em cumprir o que foi prometido.

    A decisão reforça o princípio da boa-fé objetiva e o dever de informação, que são pilares das relações de consumo. O apartamento decorado funciona como uma oferta vinculante, e o consumidor tem o direito de receber o produto com as características prometidas.

    Minha análise

    A decisão do egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) está totalmente de acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), especialmente no que diz respeito ao direito à informação clara e adequada (art. 6º, III) e à vinculação da publicidade (art. 30).

    Ao adquirir um produto, o cliente tem o direito de saber todas as informações relevantes sobre ele. Além disso, o que for anunciado pelo fornecedor sobre o item passa a ser uma obrigação a ser cumprida.

    Tais princípios se aplicam de forma direta à venda de imóveis por imobiliárias ou construtoras, como ficou claro neste processo.

Powered by
►
Necessary cookies enable essential site features like secure log-ins and consent preference adjustments. They do not store personal data.
None
►
Functional cookies support features like content sharing on social media, collecting feedback, and enabling third-party tools.
None
►
Analytical cookies track visitor interactions, providing insights on metrics like visitor count, bounce rate, and traffic sources.
None
►
Advertisement cookies deliver personalized ads based on your previous visits and analyze the effectiveness of ad campaigns.
None
Powered by