Categoria: Locação

O ônus de provar que um contrato de locação não é fraudulento é da imobiliária e não do inquilino. Com esse entendimento, o juiz André Salomon Tudisco, da 1ª Vara Empresarial e de Conflitos de Arbitragem da capital paulista, anulou uma sentença arbitral sobre um contrato fraudulento do Quinto Andar.

Uma mulher ajuizou uma ação contra uma ex-colega de trabalho, a dona de um imóvel e a plataforma de aluguel e venda de imóveis. Ela disse que a colega lhe pediu para ser sua fiadora. Ela aceitou, deu seus dados, e disse nunca ter recebido qualquer link, informação ou ter assinado nada depois disso.

Meses depois, ela recebeu cobranças e notificações de dívida de aluguel do imóvel e descobriu que tinha sido colocada como locatária no contrato pela colega. A mulher denunciou a situação ao Quinto Andar, que prometeu analisar o caso. Paralelamente, ela falou com a ex-colega, que admitiu ter cometido a fraude e se comprometeu a desocupar o imóvel e a pagar os valores.

Entretanto, a moradora não cumpriu com o combinado. A vítima, então, fez um boletim de ocorrência relatando o golpe. Ao mesmo tempo, foi publicada uma sentença arbitral em seu desfavor. No contrato de aluguel, havia uma cláusula estabelecendo que eventuais problemas seriam resolvidos por mediação. A dona do imóvel tinha acionado essa solução.

A vítima, então, ajuizou uma ação pedindo a nulidade da sentença arbitral e a responsabilização do Quinto Andar e da golpista, com reparação por danos morais. Ela alegou que a empresa falhou em não adotar mecanismos internos para conferir a autenticidade da assinatura do contrato.

Ônus da prova

O Quinto Andar disse que a culpa era exclusiva da vítima por ter fornecido seus dados espontaneamente. O juiz aplicou a Lei do Inquilinato ao caso. Ele analisou que a assinatura do documento foi feita por uma plataforma que não possui certificação digital, de forma que não há presunção de veracidade da assinatura.

Além disso, o juiz viu que o RG apresentado na documentação não pertencia à autora da ação. O magistrado acrescentou que o Quinto Andar, ao tentar provar que o contrato era legítimo, anexou os mesmos prints de fotografias já juntados pela autora.

Fundamentado no artigo 167 do Código Civil (que declara que um negócio jurídico simulado é nulo), ele anulou o contrato de locação, as dívidas e a sentença arbitral. Ele também condenou o Quinto Andar e a fraudadora a indenizarem a autora por danos morais em R$ 10 mil cada.

Minha Análise

Esta decisão é um marco no Direito Imobiliário Digital. O juiz foi categórico ao aplicar o ônus da prova à plataforma. Em um ambiente de locação digital, onde a segurança é terceirizada, a empresa tem o dever de garantir a autenticidade do negócio. A simples alegação de que a vítima forneceu dados não exime a responsabilidade da empresa em verificar a autenticidade do contrato.

O caso prova que a segurança na locação não é uma questão de automação, mas de rigor jurídico. Plataformas que utilizam assinaturas sem certificação digital e mecanismos de checagem falhos assumem um risco enorme. Para locadores e locatários, a lição é clara: a assessoria especializada é o único caminho para garantir a validade e a segurança de um contrato de locação.