A 20ª câmara Cível do TJ/MG reconheceu a usucapião especial urbana em favor de uma mulher de 65 anos que permaneceu por mais de 14 anos em imóvel após o fim da união estável e o abandono do lar pelo ex-companheiro.
Ao reformar a sentença que havia rejeitado o pedido, o colegiado aplicou o Protocolo para Julgamento com Perspectiva de Gênero do CNJ e concluiu que, diante da situação de vulnerabilidade socioeconômica da moradora, o ânimo de dona não poderia ser condicionado à prática de atos patrimoniais, como o pagamento exclusivo do IPTU.
O Início da Posse
O imóvel, situado em Formiga/MG, possui 164,35 m². A autora afirmou que passou a viver no local com o então companheiro em 2001 e que, após o rompimento da união estável, em 2008, ele deixou a residência. Desde então, ela permaneceu no imóvel com um dos filhos, utilizando-o como sua única moradia.
Em 2022, recebeu uma notificação extrajudicial na qual o proprietário registral cobrava aluguéis atrasados e exigia a desocupação.
Em 1º grau, o pedido de usucapião foi negado. O juízo havia considerado que faltava a ela o animus domini (a intenção de ser dona), dando especial importância ao fato de o réu (dono no papel) ter continuado pagando o IPTU.
Requisitos Preenchidos e Decisão Reformada
Ao analisar o recurso, a relatora, desembargadora Lílian Maciel, destacou que a usucapião especial urbana exige posse de imóvel de até 250 m², por cinco anos ininterruptos, com utilização para moradia própria. No caso, a área era de 164 m² e a mulher não tinha outro imóvel.
A câmara ressaltou que a primeira oposição formal à posse ocorreu apenas em 2022. Como a mulher exercia a posse exclusiva desde 2008, o prazo de cinco anos necessário à usucapião foi completado em 2013. “Direito adquirido não se esvai por ato posterior do proprietário”, afirmou a relatora ao afastar a tese de que a notificação teria anulado o direito.
IPTU Não Afasta Posse e a Perspectiva de Gênero
O ponto alto da decisão foi afastar a relevância absoluta do pagamento do IPTU. De acordo com o acórdão, a quitação do tributo, isoladamente, não é suficiente para afastar o animus domini de quem reside no imóvel por longo período.
Ao aplicar a Resolução 492/23 do CNJ, que tornou obrigatória a adoção do Protocolo para Julgamento com Perspectiva de Gênero, a relatora notou a vulnerabilidade da autora, que tinha 65 anos e não possuía renda própria.
“Para a mulher em situação de vulnerabilidade socioeconômica, o animus domini se manifesta na permanência, no cuidado, na manutenção cotidiana do lar e no reconhecimento social de sua condição de senhora da casa”, pontuou a magistrada. Exigir comportamentos associados ao “homem médio proprietário” (como o pagamento de impostos) reproduziria desigualdades estruturais.
Com esse entendimento, a Câmara declarou consumada a usucapião, reconhecendo à moradora o domínio e a propriedade do imóvel.
Minha Análise
Esta decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais é um prato cheio para o estudo prático do Direito Imobiliário e desconstrói dois erros imensos cometidos rotineiramente por proprietários de imóveis.
O primeiro erro é a “oposição tardia”. Muitos proprietários deixam terceiros ou ex-parentes ocupando imóveis por décadas e, de repente, resolvem enviar uma Notificação Extrajudicial pedindo a desocupação, achando que esse documento servirá como um botão de reinício. A usucapião urbana se consolida em apenas 5 anos. Se a notificação for enviada no sexto ano, ela é inútil, pois o direito à aquisição originária da propriedade já se materializou no mundo jurídico.
O segundo erro, e talvez o mais comum, é o que chamo de “Mito do Carnê”. O proprietário acredita que reter o boleto do IPTU em seu nome e pagá-lo anualmente bloqueia qualquer tentativa de usucapião. O TJ/MG deixou claro que a lei civil exige a demonstração de posse física, mansa e pacífica. O pagamento de imposto é um indício, mas não supera a realidade de quem efetivamente zela pela casa, faz a manutenção, mora e constrói sua vida ali.
A inclusão da “Perspectiva de Gênero” neste julgamento moderniza a aplicação da lei, reconhecendo que a intenção de ser dono (animus domini) não se prova apenas com extratos bancários, mas com a relação humana e de cuidado que a pessoa estabelece com a moradia ao longo do tempo.