A Justiça do Paraná decidiu que a autorização de locador para reformas e a ausência de laudo de vistoria inicial não afastam a obrigação de o locatário devolver o imóvel no estado em que o recebeu. Com esse entendimento, a juíza de Direito Genevieve Paim Paganella, da 10ª vara Cível da Região Metropolitana de Curitiba/PR, condenou empresa a indenizar proprietária pelos custos de restauração de imóvel comercial.
Embora a locatária tenha desocupado voluntariamente o imóvel durante tramitação de ação de despejo, a magistrada concluiu que ela descumpriu obrigação prevista na lei do inquilinato e no contrato de locação ao não desfazer as adaptações realizadas para instalação de uma clínica médica.
O Desfecho da Desocupação
As partes firmaram contrato de locação comercial em março de 2021. Em 2025, a proprietária informou que pretendia vender o imóvel e concedeu à locatária o direito de preferência. Como a empresa não manifestou interesse na compra, recebeu notificação estabelecendo prazo de 30 dias para desocupação e devolução do imóvel nas condições originais.
A locatária permaneceu no imóvel, levando a proprietária a ajuizar ação de despejo cumulada com pedido de indenização. Durante o processo, a empresa entregou as chaves e quitou as dívidas, permanecendo controvertida apenas a reparação pelas modificações realizadas no imóvel.
Ausência de Vistoria Não Afasta Obrigação
A controvérsia remanescente dizia respeito às modificações promovidas pela locatária para instalação da clínica (piso, gesso, revestimentos, divisórias). Em defesa, a empresa alegou que não havia laudo de vistoria de entrada, o que impediria a comprovação original do imóvel, e que as benfeitorias foram feitas com o conhecimento da proprietária.
Ao analisar o caso, a magistrada observou que o contrato previa expressamente a obrigação de a locatária devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu. Ressaltou que a própria locatária reconheceu que recebeu o imóvel sem piso e admitiu ter realizado as intervenções estruturais.
“Embora a requerida procure afastar a responsabilidade indenizatória sob o argumento de inexistência de vistoria formal de entrada, o ponto central é que houve alteração do estado originário do imóvel e que o bem não foi restituído no estado em que recebido”, destacou a juíza.
Ciência da Proprietária Não Isenta a Restituição
A magistrada também afastou o argumento de que a ciência ou autorização da proprietária para as adaptações afastaria o dever de indenizar.
Conforme ressaltou, permitir as modificações necessárias ao exercício da atividade comercial não significa renunciar ao direito de receber o imóvel de volta nas condições previstas contratualmente. Diante disso, condenou a locatária ao pagamento dos custos necessários para recompor o imóvel ao estado anterior, montante que será definido em liquidação de sentença.
Minha Análise
A exigência de devolução do imóvel no estado em que foi recebido (Art. 23, inciso III, da Lei do Inquilinato) é uma das cláusulas mais litigiosas do Direito Imobiliário.
O grande trunfo desta decisão é a forma como o Judiciário tratou a ausência do “Laudo de Vistoria Inicial”. A praxe jurídica diz que, sem esse laudo, o proprietário não consegue provar como o imóvel foi entregue, perdendo o direito de cobrar reformas na saída. No entanto, a juíza utilizou o princípio da boa-fé processual e as próprias provas e confissões dos autos. Se o inquilino admitiu no processo que o imóvel estava no contrapiso e ele instalou porcelanato para fazer uma clínica, o estado anterior está comprovado independentemente de um documento formal chamado “Laudo”.
O segundo ponto vital é a distinção entre “Autorizar” e “Doar”. Quando o locador aprova o projeto arquitetônico de um inquilino comercial, ele está viabilizando a relação comercial, permitindo que o inquilino explore sua atividade. Isso não funciona como um perdão para a obrigação final de desfazer a obra.
Para que a clínica médica pudesse sair do imóvel sem arcar com a demolição e a restauração, seria necessária uma cláusula contratual expressa na qual o locador concederia isenção dessa obrigação (incorporação de benfeitorias), o que não ocorreu. A ausência dessa formalidade custará caro à empresa.