Como a penhora de imóvel financiado por contrato com cláusula de alienação fiduciária depende da intimação prévia do banco que concedeu o financiamento, o leilão do bem neste contexto é ineficaz para todos os envolvidos.
A conclusão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que deu provimento ao recurso especial do Banco do Brasil para anular a penhora de um apartamento e declarar a ineficácia do leilão.
No caso concreto, o BB está na condição de credor fiduciário. Ele financiou a compra do bem e segue como proprietário até que o comprador, devedor fiduciante, quite as parcelas. O imóvel é a garantia do negócio.
Intimação necessária
A penhora do apartamento foi pedida pelo próprio condomínio, para quitar dívida de taxa condominial. Essa possibilidade foi recentemente admitida pela 2ª Seção do STJ. Ao aplicar essa tese, a 3ª Turma vem entendendo que a penhora nessas condições requer a prévia intimação do credor fiduciário, para que este esteja ciente e possa impugnar o ato ou assumir a dívida.
No caso, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS) havia dado uma solução diferente, concluindo que a penhora seria lícita e que a falta de intimação geraria ineficácia apenas em relação ao credor fiduciário.
Ineficácia do leilão
Relator do recurso especial, o ministro Moura Ribeiro entendeu que essa solução é incabível. O magistrado apontou que a ausência de intimação prévia do credor fiduciário, exigida pelo artigo 889, V, do Código de Processo Civil, acarreta a ineficácia da arrematação, conforme o disposto no artigo 804 do mesmo código.
“O Tribunal gaúcho errou ao limitar essa ineficácia apenas à relação com o credor. A norma visa proteger o titular do direito real, e sua inobservância invalida o ato de expropriação como um todo, pois realizado sem o conhecimento daquele que detém a propriedade do bem”, explicou.
Minha Análise
Esta decisão coloca “os pingos nos is” sobre a natureza da Alienação Fiduciária. Muitos confundem a posse do devedor com a propriedade. Juridicamente, o imóvel pertence ao banco até a quitação final. Portanto, permitir que um condomínio leiloe um imóvel para quitar taxas sem avisar o verdadeiro dono (o banco) seria uma aberração jurídica.
O erro do tribunal estadual (TJ-RS) gerava uma situação esdrúxula: o arrematante (quem comprou no leilão) pagava pelo imóvel, mas a venda não valia contra o banco. Ou seja, o comprador pagava mas não levava a propriedade plena.
O STJ acertou ao declarar a ineficácia total do ato. Isso protege o sistema de crédito imobiliário e, principalmente, protege terceiros de boa-fé que poderiam arrematar um imóvel cheio de vícios processuais. Para quem atua com leilões, a lição é clara: sem a intimação do credor fiduciário no processo, não há arrematação segura.