Por maioria de 5 votos a 4, a 2ª seção do STJ decidiu, nesta quinta-feira, 7 de maio, que o aluguel de imóveis para curta estadia em condomínios, quando explorado de forma reiterada e profissional por plataformas como Airbnb, depende da aprovação de ao menos dois terços dos condôminos para não descaracterizar a finalidade residencial do imóvel.
O colegiado acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, que entendeu que a exploração frequente desse tipo de locação pode comprometer o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores.
O Conflito
O caso analisado envolveu a proprietária de um imóvel em Minas Gerais que recorreu contra a proibição imposta pelo condomínio. O síndico passou a exigir autorização prévia para as locações, embora não houvesse proibição expressa nesse sentido na convenção condominial. A proprietária argumentou que a locação por temporada não descaracterizaria a destinação residencial.
Durante o julgamento, a defesa do Airbnb argumentou que a plataforma atua apenas como intermediadora, sem alterar a natureza jurídica da locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato, e defendeu que restrições deveriam constar expressamente na convenção.
O Voto Vencedor
A ministra Nancy Andrighi votou por negar provimento ao recurso da proprietária. Ela destacou que, embora a simples utilização da plataforma digital não altere a natureza residencial, a exploração econômica reiterada e profissionalizada das locações de curta estadia configura desvirtuamento dessa finalidade.
Para a ministra, mudanças na destinação do edifício dependem de aprovação de dois terços dos condôminos, conforme exige o artigo 1.351 do Código Civil.
Houve divergência inaugurada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, que defendeu que a restrição precisaria estar escrita na convenção de forma expressa, mas a tese restritiva da relatora sagrou-se vencedora.
Minha Análise
Esta decisão da 2ª Seção do STJ é um marco histórico para o Direito Imobiliário brasileiro. Até então, havia muita insegurança jurídica, com decisões conflitantes entre a 3ª e a 4ª Turmas do próprio STJ. O julgamento de hoje pacifica o entendimento nacional: a locação via plataformas digitais com alta rotatividade tem natureza de hospedagem/exploração comercial.
A inversão do ônus argumentativo é o ponto chave aqui. Antes, muitos investidores defendiam que “se a convenção não proíbe, então é permitido”. O STJ inverteu essa lógica: como a convenção diz que o prédio é residencial, a hospedagem comercial é proibida por padrão. Para ser permitida, precisa de aprovação expressa de 2/3 dos moradores.
O impacto econômico e jurídico será enorme.
Para os condomínios residenciais tradicionais, a decisão entrega uma ferramenta poderosa para barrar investidores que transformam unidades em apart-hotéis sem estrutura para isso. Para os investidores e o mercado da construção civil, consolida-se a urgência de conceber empreendimentos mistos, com convenções redigidas desde a planta já autorizando expressamente esse tipo de modalidade, evitando surpresas judiciais para os compradores.