O artigo 422 do Código Civil determina que os contratantes devem agir com probidade e boa-fé, tanto na conclusão do contrato quanto durante a sua execução, sob pena de nulidade.
Com esse entendimento, o juiz Fernando Ribeiro de Oliveira, da 20ª Vara Cível de Goiânia, decidiu pela rescisão do contrato de compra e venda de um terreno que foi vendido duas vezes, com a devolução de valores já pagos e indenização por danos morais e materiais.
Conforme os autos, o casal autor da ação comprou de uma imobiliária o terreno, na cidade de Goiânia. Contudo, após pagarem algumas parcelas do lote, eles foram surpreendidos com uma ação judicial de um outro proprietário do imóvel.
Diante da possibilidade de uma disputa judicial, o casal ingressou com ação para desfazer a compra, pedindo a restituição das quantias pagas, além de indenização pelos prejuízos sofridos.
Na decisão, o julgador inicialmente afastou a cláusula compromissória no instrumento contratual firmado. “A jurisprudência já se encontra pacificada no sentido de que, em relações de consumo, a cláusula compromissória apenas é válida quando o consumidor, de forma livre, consciente e autônoma, manifesta sua opção pela via arbitral, não podendo ser-lhe imposta de modo unilateral e vinculante pela fornecedora do serviço ou produto.”
No mérito, o juiz apontou a duplicidade da venda do terreno, o que viola os deveres de lealdade e confiança, previstos no artigo 422 do Código Civil.
“Verifico que razão assiste parcialmente à parte promovente, uma vez que restou demonstrado que a promovida alienou aos autores imóvel anteriormente comprometido com terceiro adquirente, o que caracteriza inadimplemento contratual por sua culpa, autorizando a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a restituição proporcional dos valores pagos, bem como o pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no bem”, decidiu.
Minha Análise
Este caso é o exemplo perfeito de por que a análise jurídica preventiva é o melhor investimento em qualquer transação imobiliária. A venda de um mesmo imóvel para múltiplos compradores é uma falha grave, que viola o princípio fundamental da boa-fé objetiva (Art. 422 do CC).
O juiz acertou ao anular a cláusula arbitral imposta, protegendo o consumidor. No entanto, o litígio e o desgaste emocional poderiam ter sido evitados com uma due diligence completa, que deve incluir a verificação da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Se a matrícula estivesse limpa, a venda dupla seria detectada.
Para imobiliárias e corretores, o caso é um lembrete de que a probidade não é apenas uma obrigação legal, mas uma exigência de mercado. Para o comprador, a mensagem é: nunca confie apenas na palavra do vendedor. Contrate um especialista para verificar a legalidade do imóvel antes de qualquer pagamento.