A 2ª seção do STJ fixou que, antes da lei 13.465/17, que alterou as regras de alienação fiduciária, quando o imóvel já tiver sido consolidado em nome do credor, mas o devedor quitar integralmente o atraso com os encargos devidos, o ato de consolidação deve ser desfeito e o contrato de financiamento retomado.
No entanto, a partir da vigência da norma, se a propriedade estiver consolidada, mas a mora não tiver sido quitada, fica assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da lei 9.514/97.
O Conflito: Contrato Antigo vs. Lei Nova
A controvérsia analisada na 2ª seção (Tema 1.288) consistiu em definir se a mudança legislativa seria aplicável apenas aos contratos celebrados já sob a vigência da nova lei, sem alcançar contratos anteriores, ainda que a mora tivesse sido constituída ou a propriedade tivesse sido consolidada após o início de vigência da norma.
O tribunal de origem (TJ/SP) havia mantido sentença que autorizava a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel (regra antiga), baseando-se no fato de o contrato ser anterior à lei.
A Decisão: Prevalece a Data da Consolidação
Em voto, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva explicou que a lei 13.465/17 alterou o regime jurídico ao estabelecer que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível purgar a mora.
Para o relator, a aplicação da norma deve considerar a data da consolidação da propriedade como elemento condicionante, sendo irrelevante a data de celebração do contrato.
Assim, se a consolidação ocorreu após a vigência da lei 13.465/17 (julho de 2017) e não houve a purgação da mora a tempo, aplica-se o regime novo. Nesse cenário, o devedor perde o direito de retomar o contrato pagando apenas o atrasado e mantém apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel no leilão.
Tese Fixada (Tema 1.288)
Ao final, a tese fixada foi a seguinte:
- Antes da lei 13.465/17: Se já consolidada a propriedade e purgada a mora (conforme Decreto-Lei 70/66), desfaz-se a consolidação e retoma-se o contrato.
- A partir da lei 13.465/17: Se consolidada a propriedade e não purgada a mora, assegura-se ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência.
Minha Análise
Esta decisão é um divisor de águas e pacifica uma discussão que gerava muita insegurança jurídica. Até então, muitos tribunais (inclusive federais) defendiam que “contrato antigo segue lei antiga”, permitindo que devedores pagassem a dívida até o momento do leilão.
O STJ, com o Tema 1.288, encerra essa possibilidade para consolidações recentes. A lógica agora é processual: o ato jurídico que dispara a regra não é a assinatura do financiamento lá em 2010 ou 2015, mas sim o ato de consolidação da propriedade no cartório.
Para o devedor: O sinal de alerta ficou vermelho. Se você foi intimado pelo cartório para purgar a mora, o prazo é fatal. Passado esse prazo, se a propriedade for consolidada em nome do banco, não adianta mais tentar pagar apenas as parcelas atrasadas com base na lei antiga. Você terá que exercer o direito de preferência (comprar o imóvel à vista pelo valor da dívida + despesas).
Para o investidor/arrematante: A decisão traz mais segurança, pois reduz o risco de o leilão ser anulado ou suspenso por pagamentos tardios do devedor baseados em teses de contratos antigos.