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O juiz de Direito Pedro Rebello Bortolini, da 8ª vara Cível do Foro Central de São Paulo/SP, rescindiu dois contratos de compra e venda após reconhecer que a incorporadora omitiu informação essencial sobre o enquadramento dos imóveis como HIS – Habitação de Interesse Social, configurando violação ao dever de informar.

O magistrado determinou a devolução integral dos valores pagos – incluindo o preço dos imóveis e as comissões de corretagem – que somam R$ 504.313,56. Também ordenou o ressarcimento pelas reformas realizadas e a aplicação da cláusula penal em favor dos consumidores, inicialmente prevista apenas em caso de inadimplemento por parte dos compradores.

Entenda o caso

Os autores adquiriram duas unidades imobiliárias em empreendimentos distintos na região da Barra Funda, com finalidade de investimento. O valor total desembolsado incluiu o preço dos imóveis e as respectivas comissões de corretagem. Após a entrega das chaves, os compradores realizaram reformas visando à locação das unidades, com gastos superiores a R$ 42 mil.

Contudo, ao tentarem registrar os imóveis no cartório competente, descobriram que ambos eram classificados como habitação de interesse social – regime jurídico que impõe restrições quanto ao uso e à destinação, voltado a famílias com renda específica. Alegaram que tal informação jamais lhes foi comunicada, inviabilizando o propósito de exploração econômica das unidades.

Diante disso, ingressaram em juízo pleiteando a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos, o reembolso das reformas realizadas e a aplicação da cláusula penal em favor dos compradores.

A incorporadora, por sua vez, sustentou que a classificação como HIS é informação pública, que não descumpriu obrigações contratuais e que não poderia ser responsabilizada pelos investimentos feitos nas reformas.

Dever anexo de informação

Ao analisar os autos, o juiz concluiu que a incorporadora descumpriu o dever de informar, ao deixar de indicar, de forma clara e ostensiva, o enquadramento dos imóveis como Habitação de Interesse Social. Ressaltou que essa classificação não é um detalhe secundário, mas sim uma característica essencial, que impõe restrições relevantes ao direito de propriedade.

Nesse contexto, destacou que a omissão configura violação tanto ao dever de informação previsto nos arts. 6º e 37 do CDC, quanto ao princípio da boa-fé objetiva, conforme o art. 422 do CC.

“A alegação da ré de que a informação seria pública não a exime de sua responsabilidade contratual. A boa-fé objetiva, princípio norteador das relações contratuais (art. 422 do CC), impõe às partes deveres anexos de conduta, entre os quais se destacam a lealdade, a transparência e a informação.”

Reconhecendo o inadimplemento da incorporadora, o juiz decretou a resolução dos contratos por culpa exclusiva da vendedora e determinou:

• restituição integral, em parcela única, de R$ 504.313,56, com correção e juros;
• indenização de R$ 42.860,67 pelas reformas realizadas;
• aplicação da cláusula penal em favor dos consumidores, com base no tema 971 do STJ.

Minha Análise

Esta decisão reforça um pilar essencial nas relações de consumo imobiliário: o dever de transparência. Muitas construtoras vendem unidades em empreendimentos HIS (Habitação de Interesse Social) para investidores que não se enquadram no perfil social, omitindo as restrições de uso, locação e revenda que esses imóveis possuem.

O argumento da construtora de que a “informação é pública” foi corretamente rechaçado pelo juiz. O consumidor não tem a obrigação de investigar a legislação municipal de zoneamento a fundo; é dever do fornecedor (a construtora) deixar claro o que está vendendo.

Outro ponto de destaque é a aplicação do Tema 971 do STJ, que permite a inversão da cláusula penal. Se o contrato prevê multa apenas para o consumidor que descumpre o acordo, essa mesma multa deve ser aplicada contra a construtora quando ela é a causadora da rescisão. Isso equilibra a relação contratual e pune a má-fé ou a falha na prestação do serviço.