O juiz de Direito Otacílio de Mesquita Zago, da 4ª UPJ varas Cíveis e Ambientais de Goiânia/GO, declarou inexigíveis taxas condominiais relativas a período anterior à posse de proprietária de imóvel residencial. A decisão reafirmou que, em imóveis novos, a responsabilidade pelas despesas surge apenas com a posse efetiva, não sendo devidas cobranças de taxas anteriores.
A proprietária relatou que firmou contrato em 2018, registrando o imóvel em seu nome em maio de 2019. Segunda ela, em 2020 foi surpreendida com cobranças de débitos entre 2011 e 2019, no valor de aproximadamente R$ 110 mil.
Conforme afirmou, em razão dos débitos, o condomínio chegou a impedi-la de participar das assembleias, violando seu direito de propriedade.
Na ação, foi deferida liminar para declarar a inexigibilidade das taxas condominiais relacionadas aos períodos anteriores a 2019, bem como determinar que fosse permitida a participação da proprietária nas assembleias e decisões administrativas do condomínio, desde que o único motivo do impedimento fosse a inadimplência das parcelas discutidas.
Em defesa, o condomínio afirmou que não houve cobrança direta à nova proprietária, já que a dívida estava sendo executada contra a incorporadora. Também negou restrições à participação em assembleias, apresentando como prova a reserva do salão de festa pela moradora.
Ao analisar o caso, o magistrado observou que, embora as dívidas condominiais tenham natureza propter rem, o STJ, no tema 886, fixou que, em imóveis novos, a responsabilidade pelas taxas surge apenas com a posse efetiva.
Segundo o juiz, “a responsabilidade por tais valores recai sobre os titulares da unidade à época em que ocorreram as inadimplências. Não se pode transferir à adquirente obrigação que não lhe pertencia no momento da transmissão da propriedade, sobretudo quando observadas todas as cautelas legais para aquisição”.
O magistrado acrescentou ainda que a prescrição não extingue a dívida, apenas a torna inexigível judicialmente, podendo ser paga de forma voluntária.
Quanto à restrição de participação em assembleias, apontou que a medida não tem respaldo legal, configurando violação ao direito de propriedade e aos direitos de condômino previstos no CC.
Diante disso, confirmou liminar que havia determinado a participação da moradora nas reuniões e declarou inexigíveis os débitos anteriores a maio de 2019.
Minha Análise
A decisão do juiz de Goiânia é um excelente exemplo de como a jurisprudência protege o consumidor na compra de imóveis novos. Embora a dívida condominial tenha natureza propter rem(vinculada ao imóvel), o tema 886 do STJ estabeleceu uma exceção clara para a cobrança de taxas anteriores à posse efetiva.
O caso também demonstra que a dívida não se extingue, mas se torna inexigível judicialmente contra o novo proprietário, ou seja, o condomínio não pode cobrá-la judicialmente do novo dono.
Além disso, o juiz reforçou a ilegalidade de proibir um condômino de participar de assembleias, mesmo que haja débitos em discussão. Para quem está comprando um imóvel na planta, a decisão serve como um alerta crucial: uma consultoria jurídica especializada é fundamental para garantir que todas as obrigações e pendências sejam analisadas antes da posse do imóvel, protegendo seu patrimônio de dívidas que não são suas.