A juíza Ana Paula Menchik Shirado, da vara Cível de Niquelândia/GO, concedeu tutela de urgência parcial para suspender os efeitos da arrematação de um imóvel em execução movida por instituição financeira.
A magistrada identificou indícios de nulidades no procedimento e determinou a averbação da ação na matrícula do bem, a fim de impedir a consolidação da alienação até o julgamento final.
Os autores sustentam que não foram devidamente intimados na execução e que o bem, avaliado em R$ 450 mil, foi arrematado por R$ 122 mil, valor inferior a 50% da avaliação, o que caracterizaria preço vil.
Ao analisar o pedido, a magistrada destacou que os documentos apresentados apontam verossimilhança das alegações, especialmente no tocante à ausência de intimação e ao possível preço vil.
Para evitar prejuízo irreversível, como transferência do bem ou registro definitivo da arrematação, determinou a averbação da existência da ação e desta decisão na matrícula, medida que suspende os efeitos práticos da alienação até julgamento final.
Além disso, a magistrada reconheceu que os autores apresentaram prova suficiente de hipossuficiência econômica e, por isso, concedeu a gratuidade da Justiça.
Minha Análise
Esta decisão é didática ao reforçar dois pilares fundamentais na defesa do patrimônio em execuções imobiliárias: o devido processo legal e a proibição do enriquecimento sem causa.
Primeiro, a falta de intimação é um vício insanável. O devedor tem o direito sagrado de ser notificado sobre cada passo da expropriação de seu bem, para que possa purgar a mora (pagar a dívida) ou apresentar defesa. Sem notificação, não há leilão válido.
Segundo, a questão do preço vil. O Código de Processo Civil protege o devedor contra a venda de seu patrimônio por valores irrisórios. A jurisprudência, inclusive do STJ, consolidou o entendimento de que arrematações inferiores a 50% do valor de avaliação do imóvel configuram preço vil e devem ser anuladas. No caso em tela, o imóvel foi vendido por cerca de 27% do valor, o que é inaceitável.
Essa jurisprudência é uma ferramenta poderosa para anular leilões predatórios e garantir que, se a venda tiver que ocorrer, que seja por um valor justo, capaz de quitar a dívida e, possivelmente, devolver saldo ao proprietário.