A incidência de tributação imobiliária não é definida apenas pela localização formal do imóvel no plano diretor do município. Se a área, mesmo inserida em zona de expansão urbana, tiver destinação econômica efetivamente rural, afasta-se a cobrança de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), aplicando-se o regime do imposto territorial rural correspondente (ITR).
Com base nesse entendimento, a juíza Sílvia Maria de Lima Oliveira, da Vara da Fazenda Pública da Comarca do Cabo de Santo Agostinho (PE), anulou lançamentos fiscais de IPTU exigidos sobre um imóvel de uso rural, cujos débitos ultrapassavam R$ 5,8 milhões.
O Conflito Tributário e Registral
O litígio envolve um terreno de propriedade de duas incorporadoras. A área mantinha atividade rural constante, dedicada à criação de búfalos. No passado, houve a tentativa de desenvolver um condomínio de lotes no local.
O projeto chegou a ser formalizado, mas não avançou e o registro da incorporação foi cancelado em 2015 sem nenhuma obra. Apesar disso, o município continuou tratando a área como urbana e exigindo o imposto como se houvesse um empreendimento em pleno funcionamento. Pior: o poder público cobrava o tributo tanto sobre a gleba principal quanto sobre 425 unidades autônomas que nunca chegaram a existir, gerando dupla tributação.
A defesa argumentou que o imóvel tem destinação exclusivamente agropecuária e apontou a ilegalidade da cobrança sobre lotes fantasmas. A prefeitura alegou que a mera localização na área urbana autorizaria o IPTU.
Destinação Econômica Prevalece
Ao analisar o conflito, a magistrada deu total razão às empresas. Explicou que a destinação econômica do imóvel prevalece sobre a sua classificação formal, conforme a jurisprudência pacificada no STJ.
A decisão baseou-se no artigo 15 do Decreto-Lei 57/1966, que determina o afastamento do IPTU em áreas utilizadas para exploração agrícola, pecuária, extrativa ou agroindustrial. A juíza atestou que a documentação apresentada (declaração de ITR, notas fiscais, ficha sanitária de rebanho) comprovou satisfatoriamente a finalidade rural da terra.
A magistrada também fulminou a cobrança sobre os 425 lotes inexistentes. Segundo a Lei 4.591/1964, a incorporação exige atos concretos. Sem obras ou alienações, e com o registro cancelado, a cobrança sobre essas frações caracterizava bitributação ilegal sobre uma realidade fática inexistente.
Minha Análise
Este é um caso clássico que assombra proprietários de grandes glebas e incorporadoras que mantêm “bancos de terrenos” (land banks) aguardando o momento certo para lançar um loteamento.
Muitas prefeituras, visando o aumento da arrecadação, alteram seus Planos Diretores e ampliam o perímetro urbano, transformando fazendas produtivas em áreas urbanas do dia para a noite. Imediatamente, passam a emitir carnês de IPTU, cujos valores são infinitamente superiores aos do ITR.
A jurisprudência do STJ é um escudo protetor contra essa sanha arrecadatória. O critério definidor é a destinação econômica. Para se beneficiar dessa proteção, o proprietário precisa agir preventivamente: a terra não pode estar abandonada. É preciso manter a exploração rural ativa e, mais importante, documentada de forma rigorosa.
O segundo ponto da decisão serve de alerta para loteadores: o cancelamento de uma incorporação no Cartório de Imóveis deve ser imediatamente comunicado e atualizado no cadastro da prefeitura para evitar a incidência de IPTU sobre lotes que voltaram a ser uma gleba única.