Blog Giuseppe Sarto Advocacia

Tag: Lei do Inquilinato

  • Aluguel: Permissão Para Reforma Não Isenta Devolução no Estado Original

    A Justiça do Paraná decidiu que a autorização de locador para reformas e a ausência de laudo de vistoria inicial não afastam a obrigação de o locatário devolver o imóvel no estado em que o recebeu. Com esse entendimento, a juíza de Direito Genevieve Paim Paganella, da 10ª vara Cível da Região Metropolitana de Curitiba/PR, condenou empresa a indenizar proprietária pelos custos de restauração de imóvel comercial.

    Embora a locatária tenha desocupado voluntariamente o imóvel durante tramitação de ação de despejo, a magistrada concluiu que ela descumpriu obrigação prevista na lei do inquilinato e no contrato de locação ao não desfazer as adaptações realizadas para instalação de uma clínica médica.

    O Desfecho da Desocupação

    As partes firmaram contrato de locação comercial em março de 2021. Em 2025, a proprietária informou que pretendia vender o imóvel e concedeu à locatária o direito de preferência. Como a empresa não manifestou interesse na compra, recebeu notificação estabelecendo prazo de 30 dias para desocupação e devolução do imóvel nas condições originais.

    A locatária permaneceu no imóvel, levando a proprietária a ajuizar ação de despejo cumulada com pedido de indenização. Durante o processo, a empresa entregou as chaves e quitou as dívidas, permanecendo controvertida apenas a reparação pelas modificações realizadas no imóvel.

    Ausência de Vistoria Não Afasta Obrigação

    A controvérsia remanescente dizia respeito às modificações promovidas pela locatária para instalação da clínica (piso, gesso, revestimentos, divisórias). Em defesa, a empresa alegou que não havia laudo de vistoria de entrada, o que impediria a comprovação original do imóvel, e que as benfeitorias foram feitas com o conhecimento da proprietária.

    Ao analisar o caso, a magistrada observou que o contrato previa expressamente a obrigação de a locatária devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu. Ressaltou que a própria locatária reconheceu que recebeu o imóvel sem piso e admitiu ter realizado as intervenções estruturais.

    “Embora a requerida procure afastar a responsabilidade indenizatória sob o argumento de inexistência de vistoria formal de entrada, o ponto central é que houve alteração do estado originário do imóvel e que o bem não foi restituído no estado em que recebido”, destacou a juíza.

    Ciência da Proprietária Não Isenta a Restituição

    A magistrada também afastou o argumento de que a ciência ou autorização da proprietária para as adaptações afastaria o dever de indenizar.

    Conforme ressaltou, permitir as modificações necessárias ao exercício da atividade comercial não significa renunciar ao direito de receber o imóvel de volta nas condições previstas contratualmente. Diante disso, condenou a locatária ao pagamento dos custos necessários para recompor o imóvel ao estado anterior, montante que será definido em liquidação de sentença.

    Minha Análise

    A exigência de devolução do imóvel no estado em que foi recebido (Art. 23, inciso III, da Lei do Inquilinato) é uma das cláusulas mais litigiosas do Direito Imobiliário.

    O grande trunfo desta decisão é a forma como o Judiciário tratou a ausência do “Laudo de Vistoria Inicial”. A praxe jurídica diz que, sem esse laudo, o proprietário não consegue provar como o imóvel foi entregue, perdendo o direito de cobrar reformas na saída. No entanto, a juíza utilizou o princípio da boa-fé processual e as próprias provas e confissões dos autos. Se o inquilino admitiu no processo que o imóvel estava no contrapiso e ele instalou porcelanato para fazer uma clínica, o estado anterior está comprovado independentemente de um documento formal chamado “Laudo”.

    O segundo ponto vital é a distinção entre “Autorizar” e “Doar”. Quando o locador aprova o projeto arquitetônico de um inquilino comercial, ele está viabilizando a relação comercial, permitindo que o inquilino explore sua atividade. Isso não funciona como um perdão para a obrigação final de desfazer a obra.

    Para que a clínica médica pudesse sair do imóvel sem arcar com a demolição e a restauração, seria necessária uma cláusula contratual expressa na qual o locador concederia isenção dessa obrigação (incorporação de benfeitorias), o que não ocorreu. A ausência dessa formalidade custará caro à empresa.

  • STJ Limita Valor da Causa em Negócio Built to Suit a Doze Aluguéis

    Em ação de rescisão de contrato de locação na modalidade built to suit, o valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel, conforme critério da lei do inquilinato, e não ao valor integral do negócio.

    Assim entendeu, por unanimidade, a 3ª turma do STJ, que acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi.

    O que é built-to-suit?

    Chamado na lei do inquilinato de “locação por construção ajustada”, é um contrato em que o locador constrói, reforma ou adapta um imóvel conforme as necessidades específicas do futuro locatário, que depois passa a ocupá-lo mediante aluguel por prazo determinado. Em geral, é usado por empresas que precisam de instalações sob medida, como centros logísticos, lojas, fábricas ou sedes corporativas.

    O Conflito Processual

    No caso, discutia-se se o tribunal, ao julgar a apelação, poderia alterar de ofício o valor da causa para adequá-lo ao critério previsto na lei especial. Também se analisava se, em ação de rescisão contratual de aluguel na modalidade de construção ajustada, deveria ser aplicado o art. 292 do CPC, considerando todo o valor do negócio, ou o art. 58 da lei do inquilinato, que estabelece o equivalente a 12 meses de aluguel.

    A recorrente pretendia a manutenção do valor de R$ 68,4 milhões, correspondente ao valor integral do contrato. O TJ/PR adequou o valor da causa ao equivalente a 12 meses de aluguel, considerando o aluguel mensal de R$ 570 mil indicado na petição inicial. Com isso, o valor foi fixado em R$ 6,84 milhões.

    Prevalência da Lei Específica

    A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a controvérsia deve ser resolvida à luz da lei do inquilinato, e não apenas pelas regras gerais do CPC, uma vez que a modalidade de construção ajustada foi inserida no regime especial da legislação locatícia (Art. 54-A).

    A ministra afirmou que, ainda que o art. 58 da lei do inquilinato não trate expressamente das ações de rescisão de locação na modalidade de construção ajustada, deve ser feita interpretação sistemática e extensiva da norma.

    Para Nancy, o montante integral é incompatível com a disciplina da lei do inquilinato, sobretudo porque a construção ainda não havia sido concluída. A ministra também ponderou que a manutenção do valor integral poderia gerar enriquecimento indevido dos patronos da parte recorrente, razão pela qual considerou adequada a correção ex officio realizada pelo tribunal de origem.

    Minha Análise

    Esta decisão do STJ tem um impacto econômico imediato e profundo nas negociações corporativas. O valor da causa não é um mero detalhe burocrático, ele é a base de cálculo para as custas judiciais e, principalmente, para os honorários advocatícios de sucumbência, que variam de 10% a 20%.

    Se uma locação Built to Suit possui prazo de 15 anos e o aluguel é de R$ 500 mil mensais, o valor total do contrato é de R$ 90 milhões. Caso uma das partes precisasse ir à Justiça para rescindir o contrato por um descumprimento, e o valor da causa fosse o integral, o perdedor poderia ser condenado a pagar até R$ 18 milhões apenas em honorários para o advogado da parte vencedora. Esse risco desproporcional acabava criando um obstáculo imenso para o acesso à Justiça.

    O STJ acertou em cheio ao consagrar o princípio da especialidade. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) possui regras próprias para garantir celeridade e evitar distorções nas relações locatícias. Ao limitar o valor da causa a 12 meses de aluguel (R$ 6 milhões no nosso exemplo hipotético), o Tribunal equilibra o jogo, protege o patrimônio das empresas envolvidas e evita o enriquecimento sem causa no ambiente processual, garantindo segurança jurídica para o mercado de fundos imobiliários e de infraestrutura.

  • Proprietária Que Trancou Imóvel e Descartou Bens de Inquilino é Condenada

    O TJ/MG manteve a condenação de uma proprietária de imóvel comercial por esbulho possessório, após ela impedir o acesso do inquilino ao estabelecimento e descartar bens que estavam no local. A decisão é da 9ª câmara Cível do Tribunal, que determinou o pagamento de indenização pelos danos materiais.

    O caso envolve um imóvel alugado em maio de 2017 para funcionamento de um bistrô de massas, em Belo Horizonte. Dois anos depois, em maio de 2019, o locatário teria sido surpreendido com uma mensagem via WhatsApp informando que não poderia mais entrar no imóvel. Ao chegar ao local, encontrou as fechaduras trocadas.

    Sem acesso ao estabelecimento, o comerciante ficou impedido de retirar equipamentos, vinhos, documentos e dinheiro. Os bens foram avaliados em cerca de R$ 54 mil.

    Em defesa, a proprietária alegou inadimplência do inquilino e sustentou que os bens teriam sido oferecidos verbalmente como garantia da dívida.

    Proibição de Fazer Justiça com as Próprias Mãos

    Em 1ª instância, a Justiça reconheceu a ilegalidade da conduta da locadora, que expulsou o inquilino, trocou as fechaduras e descartou parte dos bens existentes no imóvel.

    Ao analisar recurso no TJ, o relator, desembargador Amorim Siqueira, destacou que a legislação brasileira veda a autotutela. Segundo ele, eventual inadimplemento deve ser resolvido pelas vias judiciais adequadas, como ação de despejo ou cobrança.

    Para o magistrado, ficou caracterizado o esbulho possessório diante do fechamento abrupto do estabelecimento comercial e da subsequente retirada de móveis, maquinários e perecíveis.

    O relator também classificou a conduta da proprietária como dolosa e desleal, ressaltando que ela admitiu ter descartado parte dos bens e se recusou a informar ao oficial de Justiça o destino dos itens remanescentes. Decidiu, portanto, manter a condenação para que a proprietária indenize o inquilino pelos danos materiais, com valores a serem apurados em liquidação de sentença.

    Minha Análise

    Este caso é um exemplo didático da linha tênue entre ter razão e perder a razão. A proprietária tinha o direito de receber os aluguéis e de retomar o imóvel, mas escolheu o meio totalmente equivocado para fazer isso.

    No Direito brasileiro, o princípio é de que o monopólio do uso da força e da coerção pertence ao Estado. A “autotutela” (exercício arbitrário das próprias razões) é, inclusive, um crime previsto no Código Penal. Na esfera cível, como visto nesta decisão, configura esbulho possessório.

    Muitos locadores cometem o erro de achar que, por serem os donos do imóvel, podem entrar nele a qualquer momento. Durante a vigência do contrato de locação, a posse direta pertence ao inquilino. O locador não pode trocar fechaduras, cortar o fornecimento de água ou luz, ou reter maquinários (exceto na rara hipótese formal de penhor legal, que exige ritos estritos e não se aplica ao descarte irresponsável de bens).

    A lição que fica para quem investe em imóveis é: a Ação de Despejo, muitas vezes criticada pela lentidão, é o único caminho seguro. Atos de desespero podem custar muito mais caro do que a própria dívida deixada pelo inquilino.

  • STJ Admite Penhora de Bens Mesmo com Previsão de Fiança em Contrato de Aluguel

    A 3ª turma do STJ decidiu que a existência de fiança em contrato de locação não impede o locador de exercer o penhor legal em caso de inadimplência, por entender que as garantias possuem naturezas distintas e podem coexistir.

    O caso teve origem em ação proposta por um shopping de Maceió, que buscou a homologação de penhor legal com base no art. 1.467 do Código Civil. Diante de uma dívida superior a R$ 300 mil em aluguéis e encargos, o empreendimento afirmou que reteve bens móveis deixados no imóvel pelo locatário como forma de assegurar o pagamento.

    A defesa do locatário alegou que o contrato já contava com garantia fidejussória (fiança) e que a utilização do penhor legal violaria o art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que veda a cumulação de garantias em contratos de locação.

    Em 1ª instância, o juízo negou o pedido do shopping, entendendo que a vedação legal impediria a coexistência. O TJ/AL reformou a decisão, considerando que a proibição se limita às garantias contratuais.

    Garantias Contratuais X Garantias Legais

    Em voto no STJ, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que a limitação imposta pela Lei do Inquilinato incide apenas sobre garantias convencionais estabelecidas pelas partes, não afastando instrumentos legais voltados à proteção do crédito.

    Segundo o ministro, o penhor legal decorre diretamente da lei e independe da vontade das partes, tendo função específica de assegurar o adimplemento.

    “O penhor legal independe da vontade das partes, decorrendo diretamente da lei e incidindo sobre bens de determinados contratantes que possam, com a sua apreensão e por iniciativa do credor, assegurar o adimplemento de prestações inadimplidas”, declarou.

    Autotutela Privada e Proteção do Crédito

    O relator ressaltou que o penhor legal representa hipótese excepcional de autotutela privada, permitindo ao credor agir diretamente para resguardar seu crédito, antes mesmo de recorrer ao Judiciário (Art. 1.470 do CC), desde que haja perigo na demora e seja fornecido comprovante da apreensão.

    Acompanhando o entendimento, o colegiado fixou que a vedação prevista na lei do inquilinato se restringe às garantias contratuais, mantendo a possibilidade de cumulação entre fiança e penhor legal no caso concreto.

    Análise Estratégica

    O Artigo 37 da Lei do Inquilinato é rígido: é contravenção penal exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Muitos inquilinos tentam usar essa regra como “escudo” para evitar a retenção de seus maquinários ou móveis quando abandonam o imóvel deixando dívidas.

    A decisão do STJ é técnica e brilhante ao separar os institutos. A fiança foi negociada e escrita no contrato (Garantia Convencional). O direito de reter os móveis que guarnecem o prédio (Penhor Legal) não precisa estar no contrato; ele já está no Código Civil como uma ferramenta de proteção ao locador. Logo, não há “dupla garantia contratual”.

    Para locadores comerciais e administradoras de shoppings, a retenção de estoque e equipamentos é uma medida de choque altamente eficaz para forçar a negociação de aluguéis em atraso, sem perder o direito de acionar os fiadores da operação.

  • Locador Indenizará Locatária por Odor Intenso e Alagamentos em Imóvel

    A locadora de um imóvel deverá indenizar sua inquilina em R$ 5 mil por danos morais após relatos de forte odor e alagamentos no banheiro e na cozinha. A decisão foi mantida pela 6ª câmara de Direito Civil do TJ/SC, que entendeu que os vícios comprometeram a habitabilidade do imóvel e ultrapassaram o mero aborrecimento.

    No processo, a locatária afirmou que, desde o início da moradia, convivia com odor insuportável de esgoto e constantes alagamentos, o que impedia atividades básicas como tomar banho e cozinhar.

    Na 1ª instância, a sentença condenou a locadora à devolução da caução (R$ 1.250), multa contratual (R$ 2.500) e danos morais. A imobiliária foi excluída do processo por ilegitimidade passiva.

    Argumentos da Defesa e Decisão do TJ/SC

    A locadora recorreu alegando que tentou solucionar o problema e que a permanência da locatária no imóvel indicaria que o desconforto não era extremo.

    Porém, o relator, desembargador Marcos Fey Probst, manteve a condenação. Ele apontou que as provas demonstraram “vícios graves de habitabilidade”, citando a recorrência de odores da fossa séptica.

    O voto destacou três pontos cruciais:

    1. Não foi mero aborrecimento: Houve comprometimento sanitário e funcional da moradia.
    2. Permanência não valida o vício: O desembargador registrou que mudar de casa envolve custos e logística, e que a “permanência temporária diante de contexto adverso não equivale à convalidação do vício”.
    3. Dever de prova: A locadora não comprovou a eliminação definitiva dos problemas.

    Diante disso, o colegiado manteve todas as indenizações e multas, corrigidas monetariamente.

    Minha Análise

    Esta decisão é um lembrete severo sobre o Artigo 22 da Lei do Inquilinato: o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina.

    Muitos proprietários acreditam que “dar uma maquiada” no imóvel ou fazer reparos paliativos é suficiente. Não é. Problemas estruturais, como retorno de esgoto e alagamentos, afetam a dignidade humana. O Tribunal acertou ao diferenciar o “mero aborrecimento” (como uma torneira pingando) do “dano moral” (viver em ambiente insalubre).

    Outro ponto brilhante da decisão foi derrubar o argumento de que “se ela ficou, é porque não era tão ruim”. O Judiciário demonstrou sensibilidade com a realidade do inquilino: mudar de casa é caro e difícil. Ninguém deve ser penalizado por não ter condições de sair imediatamente de um imóvel problemático.

    Para quem aluga, a recomendação é clara: vistorie minuciosamente o imóvel (inclusive testando descargas e torneiras) e, ao primeiro sinal de vício oculto, notifique formalmente a imobiliária ou o proprietário.

  • STJ Valida Cobrança de Encargos Locatícios Vencidos em Ação de Despejo

    Em recente decisão, a 3ª turma do STJ firmou entendimento sobre a abrangência da condenação em ações de despejo. Ao analisar um recurso especial, o colegiado decidiu que é admissível incluir na condenação a totalidade dos encargos locatícios, tanto os já vencidos quanto aqueles que vencerem até a efetiva entrega do imóvel, mesmo que tais encargos não estejam individualizados na petição inicial.

    O caso em questão tratava de uma ação de despejo motivada por falta de pagamento, cumulada com a cobrança de aluguéis e encargos acessórios referentes ao período de mora durante a pandemia da covid-19.

    A sentença inicial determinou a rescisão do contrato e condenou os réus ao pagamento dos aluguéis e do IPTU até a data da desocupação. Contudo, o TJ/DF excluiu da condenação os encargos vencidos no curso do processo.

    No STJ, o locador argumentou que a condenação deveria abranger todas as despesas acessórias, vencidas e vincendas, até a efetiva desocupação do imóvel, independentemente de estarem detalhadas na petição inicial ou de terem sido expressamente mencionadas como não pagas durante o processo.

    O relator do recurso especial, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a petição inicial continha um pedido expresso de condenação ao pagamento de todas as obrigações vencidas e vincendas até a desocupação do imóvel.

    Segundo o ministro, tal pedido demonstrava a intenção do autor de incluir na condenação os aluguéis e demais encargos que se tornassem exigíveis durante a tramitação do processo.

    Minha Análise

    Esta é uma decisão de extrema importância para o contencioso locatício. O STJ reforça o princípio da economia processual, evitando que o locador tenha que ajuizar uma nova ação judicial apenas para cobrar os aluguéis e encargos que venceram enquanto o primeiro processo tramitava.

    A decisão baseia-se na interpretação sistemática do pedido inicial e no Art. 323 do CPC, que estende a condenação às prestações periódicas (como aluguéis e encargos) que se tornam exigíveis no curso da demanda.

    Para os locadores, a mensagem é clara: o pedido na petição inicial deve ser expresso no sentido de incluir as obrigações vencidas e vincendas. Para a gestão de imóveis, isso significa um processo de despejo e cobrança mais ágil, completo e com maior efetividade na recuperação dos valores devidos.

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