Tag: Ônus da Prova

  • Posse de Múltiplos Imóveis Não Basta para Afastar Gratuidade da Justiça

    A concessão da gratuidade da justiça suspende a cobrança de verbas sucumbenciais. Para que o credor possa retomar a execução, não basta apontar a mera titularidade de imóveis do devedor sem demonstrar acréscimo patrimonial. É imprescindível provar a mudança efetiva na capacidade financeira do executado.

    Com esse entendimento, o juiz Caio Tristão de Almeida Franco, da 1ª Vara Judicial de Mozarlândia (GO), acolheu uma exceção de pré-executividade e manteve a condição suspensiva de exigibilidade (artigo 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil) a uma mulher proprietária de 10 imóveis. A decisão também condenou os advogados, antes credores dos honorários sucumbenciais, ao pagamento de verba da mesma natureza, arbitrada em 10% do valor da causa.

    O Conflito e os Honorários Milionários

    A controvérsia envolveu uma mulher que perdeu uma ação em 2024, cujo valor atribuído foi de R$ 4 milhões. O Tribunal de Justiça de Goiás determinou o pagamento de honorários de sucumbência de 12% (cerca de R$ 680 mil) em benefício dos advogados da parte vencedora, mas reconheceu a gratuidade da justiça imposta à mulher.

    Dessa forma, o TJ-GO concedeu suspensão de exigibilidade de 5 anos, conforme o artigo 98, parágrafo 3º do CPC. Durante esse período, a parte fica isenta do pagamento, a menos que seja comprovado o fim da insuficiência financeira.

    Posteriormente, os advogados ajuizaram ação para obrigar a mulher a quitar os valores, requerendo a revogação da gratuidade e a busca por bens. Argumentaram que ela já era proprietária de sete imóveis à época da concessão, número que subiu para dez em levantamento recente, sendo dois deles destinados ao lazer.

    A executada apresentou exceção de pré-executividade, sustentando que o benefício continuava vigente e que os bens já compunham seu patrimônio anterior, não havendo fato novo capaz de alterar a sua situação econômica.

    A Ausência de Provas de Fato Novo

    O magistrado acolheu a tese da devedora. Segundo o juiz, não foram juntadas provas aptas a invalidar a gratuidade, tampouco houve decisão judicial prévia revogando o benefício.

    “Tal condição somente pode ser afastada mediante demonstração inequívoca de alteração da capacidade econômica da parte favorecida ou por decisão judicial que revogue o benefício anteriormente concedido”, frisou o magistrado, determinando o prosseguimento da suspensão e condenando os advogados ao pagamento de sucumbência de 10%.

    Minha Análise

    Esta decisão toca em um ponto nevrálgico do direito processual contemporâneo: a colisão entre a garantia constitucional de acesso à justiça (e proteção ao hipossuficiente) e a natureza alimentar dos honorários advocatícios de sucumbência.

    O centro da controvérsia jurídica não é o volume de bens em si, mas sim o ônus da prova processual. O CPC estabelece que a gratuidade, uma vez concedida, gera uma presunção relativa de vulnerabilidade. Para derrubá-la, o credor não pode se limitar a demonstrar que o devedor possui patrimônio isolado; ele precisa provar que esse patrimônio sofreu um acréscimo substancial e superveniente ou que o devedor possui liquidez financeira imediata incompatível com a miserabilidade jurídica.

    A crítica levantada pela defesa técnica dos advogados reflete a angústia de profissionais que prestaram serviços, venceram uma causa de alto valor, mas veem seu crédito blindado por um manto de aparente incoerência patrimonial (a chamada “pobreza imobiliária”). Contudo, do ponto de vista estritamente processual, a via escolhida para revogar o benefício exige contraditório robusto e demonstração fática de alteração na capacidade de pagamento, evitando revogações automáticas baseadas apenas em extratos imobiliários estáticos.

  • Quinto Andar Tem Responsabilidade por Contrato Fraudulento

    O ônus de provar que um contrato de locação não é fraudulento é da imobiliária e não do inquilino. Com esse entendimento, o juiz André Salomon Tudisco, da 1ª Vara Empresarial e de Conflitos de Arbitragem da capital paulista, anulou uma sentença arbitral sobre um contrato fraudulento do Quinto Andar.

    Uma mulher ajuizou uma ação contra uma ex-colega de trabalho, a dona de um imóvel e a plataforma de aluguel e venda de imóveis. Ela disse que a colega lhe pediu para ser sua fiadora. Ela aceitou, deu seus dados, e disse nunca ter recebido qualquer link, informação ou ter assinado nada depois disso.

    Meses depois, ela recebeu cobranças e notificações de dívida de aluguel do imóvel e descobriu que tinha sido colocada como locatária no contrato pela colega. A mulher denunciou a situação ao Quinto Andar, que prometeu analisar o caso. Paralelamente, ela falou com a ex-colega, que admitiu ter cometido a fraude e se comprometeu a desocupar o imóvel e a pagar os valores.

    Entretanto, a moradora não cumpriu com o combinado. A vítima, então, fez um boletim de ocorrência relatando o golpe. Ao mesmo tempo, foi publicada uma sentença arbitral em seu desfavor. No contrato de aluguel, havia uma cláusula estabelecendo que eventuais problemas seriam resolvidos por mediação. A dona do imóvel tinha acionado essa solução.

    A vítima, então, ajuizou uma ação pedindo a nulidade da sentença arbitral e a responsabilização do Quinto Andar e da golpista, com reparação por danos morais. Ela alegou que a empresa falhou em não adotar mecanismos internos para conferir a autenticidade da assinatura do contrato.

    Ônus da prova

    O Quinto Andar disse que a culpa era exclusiva da vítima por ter fornecido seus dados espontaneamente. O juiz aplicou a Lei do Inquilinato ao caso. Ele analisou que a assinatura do documento foi feita por uma plataforma que não possui certificação digital, de forma que não há presunção de veracidade da assinatura.

    Além disso, o juiz viu que o RG apresentado na documentação não pertencia à autora da ação. O magistrado acrescentou que o Quinto Andar, ao tentar provar que o contrato era legítimo, anexou os mesmos prints de fotografias já juntados pela autora.

    Fundamentado no artigo 167 do Código Civil (que declara que um negócio jurídico simulado é nulo), ele anulou o contrato de locação, as dívidas e a sentença arbitral. Ele também condenou o Quinto Andar e a fraudadora a indenizarem a autora por danos morais em R$ 10 mil cada.

    Minha Análise

    Esta decisão é um marco no Direito Imobiliário Digital. O juiz foi categórico ao aplicar o ônus da prova à plataforma. Em um ambiente de locação digital, onde a segurança é terceirizada, a empresa tem o dever de garantir a autenticidade do negócio. A simples alegação de que a vítima forneceu dados não exime a responsabilidade da empresa em verificar a autenticidade do contrato.

    O caso prova que a segurança na locação não é uma questão de automação, mas de rigor jurídico. Plataformas que utilizam assinaturas sem certificação digital e mecanismos de checagem falhos assumem um risco enorme. Para locadores e locatários, a lição é clara: a assessoria especializada é o único caminho para garantir a validade e a segurança de um contrato de locação.