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Construtora Não Poderá Cobrar Cliente Que Não Conseguiu Registrar Escritura

Construtora não poderá cobrar parcelas nem outros encargos de cliente que adquiriu unidade em regime de multipropriedade e alega estar impedida de registrar a escritura em cartório devido a pendências na regularização do empreendimento.

A decisão é do juiz de Direito Vinícius de Castro Borges, da 2ª vara Cível de Caldas Novas/GO, que concedeu tutela de urgência para suspender a exigibilidade das prestações e de quaisquer valores decorrentes do contrato até o julgamento do mérito.

O magistrado também determinou que a empresa se abstenha de incluir o nome da autora em cadastros de inadimplentes, fixando multa em caso de descumprimento.

O Problema com a Documentação

No caso, a autora busca a rescisão contratual, restituição dos valores pagos e indenização por danos morais. Segundo relatado, em abril de 2024, ela firmou compromisso de compra e venda de unidade no empreendimento, pelo valor total de R$ 91.190,50.

Ela afirma ter quitado os valores previstos, mas sustenta que o empreendimento ainda não possui “habite-se” e enfrenta pendências de regularização, o que impediria o registro da escritura em cartório.

Diante disso, pediu liminar para suspender o contrato e afastar cobranças como condomínio e IPTU, além de impedir eventual restrição de crédito.

Suspensão Imediata das Cobranças

Ao analisar o pedido, o juiz entendeu estarem presentes os requisitos do art. 300 do CPC: probabilidade do direito e perigo de dano. Para o magistrado, a autora demonstrou a existência do negócio e seu desinteresse na continuidade, sendo necessária a suspensão imediata para evitar prejuízos enquanto o processo corre.

O juiz destacou jurisprudência reconhecendo ser possível suspender cobranças e impedir negativação em ações de rescisão contratual, já que a extinção do negócio pode ser confirmada ao final.

Com isso, deferiu a suspensão do pagamento e fixou multa única de R$ 5 mil em caso de descumprimento. O magistrado também determinou a inversão do ônus da prova, com base no CDC, considerando a dificuldade do consumidor em produzir provas sobre a regularidade da obra.

Minha Análise

Esta decisão ilustra perfeitamente o mecanismo de Tutela de Urgência (Liminar) aplicado à rescisão de contratos imobiliários.

O regime de Multipropriedade (frações imobiliárias) tem crescido muito, mas frequentemente esbarra em promessas agressivas de venda e atrasos na entrega jurídica do bem. O “Habite-se” não é apenas um papel; é a certidão de nascimento do imóvel que atesta sua segurança e habitabilidade. Sem ele, não há individualização da matrícula no Cartório de Imóveis, e o comprador não se torna dono de fato.

A grande vitória para o consumidor aqui é a paralisação do prejuízo. Quando o comprador decide rescindir por culpa da construtora, é injusto obrigá-lo a continuar pagando parcelas mensais pesadas (além de IPTU e Condomínio de um bem que não pode usar legalmente) durante os anos que o processo pode demorar.

A inversão do ônus da prova também é vital: cabe à construtora provar que a obra está regular, e não ao consumidor fazer uma devassa nos órgãos públicos para provar a irregularidade.

19 de fevereiro de 2026
Incorporadora é Condenada por Omitir Enquadramento Social de Imóveis
O juiz de Direito Pedro Rebello Bortolini, da 8ª vara Cível do Foro Central de São Paulo/SP, rescindiu dois contratos de compra e venda após reconhecer que a incorporadora omitiu informação essencial sobre o enquadramento dos imóveis como HIS – Habitação de Interesse Social, configurando violação ao dever de informar.

O magistrado determinou a devolução integral dos valores pagos – incluindo o preço dos imóveis e as comissões de corretagem – que somam R$ 504.313,56. Também ordenou o ressarcimento pelas reformas realizadas e a aplicação da cláusula penal em favor dos consumidores, inicialmente prevista apenas em caso de inadimplemento por parte dos compradores.

Entenda o caso

Os autores adquiriram duas unidades imobiliárias em empreendimentos distintos na região da Barra Funda, com finalidade de investimento. O valor total desembolsado incluiu o preço dos imóveis e as respectivas comissões de corretagem. Após a entrega das chaves, os compradores realizaram reformas visando à locação das unidades, com gastos superiores a R$ 42 mil.

Contudo, ao tentarem registrar os imóveis no cartório competente, descobriram que ambos eram classificados como habitação de interesse social – regime jurídico que impõe restrições quanto ao uso e à destinação, voltado a famílias com renda específica. Alegaram que tal informação jamais lhes foi comunicada, inviabilizando o propósito de exploração econômica das unidades.

Diante disso, ingressaram em juízo pleiteando a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos, o reembolso das reformas realizadas e a aplicação da cláusula penal em favor dos compradores.

A incorporadora, por sua vez, sustentou que a classificação como HIS é informação pública, que não descumpriu obrigações contratuais e que não poderia ser responsabilizada pelos investimentos feitos nas reformas.

Dever anexo de informação

Ao analisar os autos, o juiz concluiu que a incorporadora descumpriu o dever de informar, ao deixar de indicar, de forma clara e ostensiva, o enquadramento dos imóveis como Habitação de Interesse Social. Ressaltou que essa classificação não é um detalhe secundário, mas sim uma característica essencial, que impõe restrições relevantes ao direito de propriedade.

Nesse contexto, destacou que a omissão configura violação tanto ao dever de informação previsto nos arts. 6º e 37 do CDC, quanto ao princípio da boa-fé objetiva, conforme o art. 422 do CC.

“A alegação da ré de que a informação seria pública não a exime de sua responsabilidade contratual. A boa-fé objetiva, princípio norteador das relações contratuais (art. 422 do CC), impõe às partes deveres anexos de conduta, entre os quais se destacam a lealdade, a transparência e a informação.”

Reconhecendo o inadimplemento da incorporadora, o juiz decretou a resolução dos contratos por culpa exclusiva da vendedora e determinou:
- restituição integral, em parcela única, de R$ 504.313,56, com correção e juros;
- indenização de R$ 42.860,67 pelas reformas realizadas;
- aplicação da cláusula penal em favor dos consumidores, com base no tema 971 do STJ.
Minha Análise

Esta decisão reforça um pilar essencial nas relações de consumo imobiliário: o dever de transparência. Muitas construtoras vendem unidades em empreendimentos HIS (Habitação de Interesse Social) para investidores que não se enquadram no perfil social, omitindo as restrições de uso, locação e revenda que esses imóveis possuem.

O argumento da construtora de que a “informação é pública” foi corretamente rechaçado pelo juiz. O consumidor não tem a obrigação de investigar a legislação municipal de zoneamento a fundo; é dever do fornecedor (a construtora) deixar claro o que está vendendo.

Outro ponto de destaque é a aplicação do Tema 971 do STJ, que permite a inversão da cláusula penal. Se o contrato prevê multa apenas para o consumidor que descumpre o acordo, essa mesma multa deve ser aplicada contra a construtora quando ela é a causadora da rescisão. Isso equilibra a relação contratual e pune a má-fé ou a falha na prestação do serviço.
24 de novembro de 2025
STJ Autoriza Desconto de Taxa de Ocupação Mesmo em Distrato de Lote Não Edificado

O STJ, por meio de sua 4ª turma, ratificou a possibilidade de descontar a taxa de ocupação ou fruição, juntamente com o valor da cláusula penal, da quantia a ser devolvida ao comprador que desiste do contrato de compra e venda de imóvel, mesmo quando se trata de lotes sem edificação. Tal entendimento se aplica aos contratos firmados após a vigência da lei do distrato (lei 13.786/18).

A decisão do STJ manteve o acórdão do TJ/SP, que já havia reconhecido a legalidade da retenção do valor pago pelo comprador que desistiu do negócio de um lote. No caso em questão, após a dedução dos encargos de rescisão previstos em lei e no contrato, não restou valor a ser restituído ao comprador.

De acordo com os autos do processo, o contrato foi celebrado em 2021, com valor total de R$ 111.042,00. Após o pagamento de R$ 6.549,10, o comprador solicitou a rescisão do contrato.

A vendedora aplicou a multa contratual e a taxa de ocupação correspondente ao período em que o imóvel esteve sob a posse do comprador, o que motivou o ajuizamento de ação por parte deste último, questionando as deduções.

Tanto o juízo de primeira instância quanto o TJ/SP entenderam que as retenções foram realizadas em conformidade com os parâmetros legais, e que o comprador havia sido devidamente informado sobre as consequências da desistência.

A ministra Isabel Gallotti, relatora do caso no STJ, esclareceu que a lei do distrato, promulgada em 2018, é aplicável ao caso em questão, uma vez que o contrato foi assinado em 2021.

A referida lei introduziu a previsão de cláusulas penais em casos de desistência por parte dos compradores de lotes. Anteriormente à lei do distrato, a lei 6.766/79 considerava esse tipo de negócio como irretratável.

Para a relatora, o entendimento anterior do tribunal não se aplica aos contratos celebrados após a edição da lei do distrato, que prevê a retenção desse valor em qualquer hipótese, independentemente da existência de edificação no lote.

“Não se verifica ofensa ao art. 53 do CDC, pois não há previsão de cláusula contratual que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do loteador. Na verdade, o contrato expressamente previu a devolução das quantias pagas com descontos permitidos na lei em vigor quando de sua celebração. Se nada há a ser restituído ao adquirente é porque ele pagou quantia muito pequena, que não é capaz de quitar sequer a cláusula penal e a taxa de fruição contratualmente fixadas dentro dos limites da lei”, concluiu a ministra.

Minha Análise

Esta decisão é crucial e representa a consolidação da Lei do Distrato (13.786/18). Antes de 2018, o STJ não permitia a cobrança da taxa de fruição em lotes não edificados, pois entendia que não havia uso efetivo do bem. A nova lei alterou esse entendimento, e o STJ agora apenas aplica a norma vigente.

O principal alerta para o consumidor é que o custo de desistir da compra de um lote hoje é altíssimo, podendo resultar na perda de todo o valor pago se o montante for pequeno, como ocorreu no caso. Já para o loteador/vendedor, a tese traz segurança jurídica, validando a aplicação da cláusula penal (10% do valor do contrato) e da taxa de fruição (0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato), independentemente de o comprador ter construído algo. A análise prévia do contrato é indispensável para evitar surpresas no distrato.

20 de outubro de 2025
Imobiliária Deve Indenizar Casal Que Comprou Terreno Vendido Duas Vezes

O artigo 422 do Código Civil determina que os contratantes devem agir com probidade e boa-fé, tanto na conclusão do contrato quanto durante a sua execução, sob pena de nulidade.

Com esse entendimento, o juiz Fernando Ribeiro de Oliveira, da 20ª Vara Cível de Goiânia, decidiu pela rescisão do contrato de compra e venda de um terreno que foi vendido duas vezes, com a devolução de valores já pagos e indenização por danos morais e materiais.

Conforme os autos, o casal autor da ação comprou de uma imobiliária o terreno, na cidade de Goiânia. Contudo, após pagarem algumas parcelas do lote, eles foram surpreendidos com uma ação judicial de um outro proprietário do imóvel.

Diante da possibilidade de uma disputa judicial, o casal ingressou com ação para desfazer a compra, pedindo a restituição das quantias pagas, além de indenização pelos prejuízos sofridos.

Na decisão, o julgador inicialmente afastou a cláusula compromissória no instrumento contratual firmado. “A jurisprudência já se encontra pacificada no sentido de que, em relações de consumo, a cláusula compromissória apenas é válida quando o consumidor, de forma livre, consciente e autônoma, manifesta sua opção pela via arbitral, não podendo ser-lhe imposta de modo unilateral e vinculante pela fornecedora do serviço ou produto.”

No mérito, o juiz apontou a duplicidade da venda do terreno, o que viola os deveres de lealdade e confiança, previstos no artigo 422 do Código Civil.

“Verifico que razão assiste parcialmente à parte promovente, uma vez que restou demonstrado que a promovida alienou aos autores imóvel anteriormente comprometido com terceiro adquirente, o que caracteriza inadimplemento contratual por sua culpa, autorizando a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a restituição proporcional dos valores pagos, bem como o pagamento de indenização pelas benfeitorias realizadas no bem”, decidiu.

Minha Análise

Este caso é o exemplo perfeito de por que a análise jurídica preventiva é o melhor investimento em qualquer transação imobiliária. A venda de um mesmo imóvel para múltiplos compradores é uma falha grave, que viola o princípio fundamental da boa-fé objetiva (Art. 422 do CC).

O juiz acertou ao anular a cláusula arbitral imposta, protegendo o consumidor. No entanto, o litígio e o desgaste emocional poderiam ter sido evitados com uma due diligence completa, que deve incluir a verificação da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Se a matrícula estivesse limpa, a venda dupla seria detectada.

Para imobiliárias e corretores, o caso é um lembrete de que a probidade não é apenas uma obrigação legal, mas uma exigência de mercado. Para o comprador, a mensagem é: nunca confie apenas na palavra do vendedor. Contrate um especialista para verificar a legalidade do imóvel antes de qualquer pagamento.

17 de outubro de 2025

Tag: Rescisão Contratual

Construtora Não Poderá Cobrar Cliente Que Não Conseguiu Registrar Escritura

O Problema com a Documentação

Suspensão Imediata das Cobranças

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Incorporadora é Condenada por Omitir Enquadramento Social de Imóveis

Entenda o caso

Dever anexo de informação

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STJ Autoriza Desconto de Taxa de Ocupação Mesmo em Distrato de Lote Não Edificado

Imobiliária Deve Indenizar Casal Que Comprou Terreno Vendido Duas Vezes

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