Em ação de rescisão de contrato de locação na modalidade built to suit, o valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel, conforme critério da lei do inquilinato, e não ao valor integral do negócio.
Assim entendeu, por unanimidade, a 3ª turma do STJ, que acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi.
O que é built-to-suit?
Chamado na lei do inquilinato de “locação por construção ajustada”, é um contrato em que o locador constrói, reforma ou adapta um imóvel conforme as necessidades específicas do futuro locatário, que depois passa a ocupá-lo mediante aluguel por prazo determinado. Em geral, é usado por empresas que precisam de instalações sob medida, como centros logísticos, lojas, fábricas ou sedes corporativas.
O Conflito Processual
No caso, discutia-se se o tribunal, ao julgar a apelação, poderia alterar de ofício o valor da causa para adequá-lo ao critério previsto na lei especial. Também se analisava se, em ação de rescisão contratual de aluguel na modalidade de construção ajustada, deveria ser aplicado o art. 292 do CPC, considerando todo o valor do negócio, ou o art. 58 da lei do inquilinato, que estabelece o equivalente a 12 meses de aluguel.
A recorrente pretendia a manutenção do valor de R$ 68,4 milhões, correspondente ao valor integral do contrato. O TJ/PR adequou o valor da causa ao equivalente a 12 meses de aluguel, considerando o aluguel mensal de R$ 570 mil indicado na petição inicial. Com isso, o valor foi fixado em R$ 6,84 milhões.
Prevalência da Lei Específica
A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a controvérsia deve ser resolvida à luz da lei do inquilinato, e não apenas pelas regras gerais do CPC, uma vez que a modalidade de construção ajustada foi inserida no regime especial da legislação locatícia (Art. 54-A).
A ministra afirmou que, ainda que o art. 58 da lei do inquilinato não trate expressamente das ações de rescisão de locação na modalidade de construção ajustada, deve ser feita interpretação sistemática e extensiva da norma.
Para Nancy, o montante integral é incompatível com a disciplina da lei do inquilinato, sobretudo porque a construção ainda não havia sido concluída. A ministra também ponderou que a manutenção do valor integral poderia gerar enriquecimento indevido dos patronos da parte recorrente, razão pela qual considerou adequada a correção ex officio realizada pelo tribunal de origem.
Minha Análise
Esta decisão do STJ tem um impacto econômico imediato e profundo nas negociações corporativas. O valor da causa não é um mero detalhe burocrático, ele é a base de cálculo para as custas judiciais e, principalmente, para os honorários advocatícios de sucumbência, que variam de 10% a 20%.
Se uma locação Built to Suit possui prazo de 15 anos e o aluguel é de R$ 500 mil mensais, o valor total do contrato é de R$ 90 milhões. Caso uma das partes precisasse ir à Justiça para rescindir o contrato por um descumprimento, e o valor da causa fosse o integral, o perdedor poderia ser condenado a pagar até R$ 18 milhões apenas em honorários para o advogado da parte vencedora. Esse risco desproporcional acabava criando um obstáculo imenso para o acesso à Justiça.
O STJ acertou em cheio ao consagrar o princípio da especialidade. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) possui regras próprias para garantir celeridade e evitar distorções nas relações locatícias. Ao limitar o valor da causa a 12 meses de aluguel (R$ 6 milhões no nosso exemplo hipotético), o Tribunal equilibra o jogo, protege o patrimônio das empresas envolvidas e evita o enriquecimento sem causa no ambiente processual, garantindo segurança jurídica para o mercado de fundos imobiliários e de infraestrutura.