A 15ª câmara de Direito Público do TJ/SP deu provimento a agravo de instrumento para afastar a determinação de perícia técnica destinada a apurar o valor de mercado de um imóvel em ação que discute a base de cálculo do ITBI.
O recurso foi interposto por uma administradora de ativos financeiros contra decisão que havia determinado, de ofício, a realização de prova pericial. A empresa buscava o reconhecimento do direito de recolher o imposto com base no valor da transação, e não no valor venal de referência fixado pelo município.
No voto condutor, o relator, desembargador Raul de Felice, destacou que o entendimento do STJ no Tema 1113 (REsp 1.937.821) fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, presumindo-se verdadeiro o valor declarado pelo contribuinte.
De acordo com o relator, essa presunção só pode ser afastada mediante processo administrativo próprio instaurado pelo fisco, nos termos do art. 148 do CTN. Assim, entendeu que a perícia era desnecessária, pois o valor de mercado do imóvel não estava em discussão no processo.
Com base nesse entendimento, o colegiado reformou a decisão de primeira instância e dispensou a produção da prova pericial, reconhecendo que o ITBI deve ser calculado com base no valor declarado na transação.
Minha Análise
Esta decisão é uma grande vitória para o contribuinte e solidifica a tese do STJ no Tema 1113. O ponto central é que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor declarado na escritura de compra e venda (o valor real da transação), e não um valor de referência, muitas vezes inflacionado, determinado pela prefeitura.
A Justiça reconhece a presunção de veracidade do valor de mercado. A prefeitura não pode mais impor seu valor venal arbitrariamente. Se quiser contestar, deve iniciar um processo administrativo, seguindo o rigor do Art. 148 do Código Tributário Nacional (CTN), e não simplesmente exigir uma perícia judicial desnecessária.
Para quem comprou imóvel e pagou o ITBI sobre o valor venal de referência, há grandes chances de buscar a restituição do imposto pago a maior. O planejamento tributário imobiliário se torna essencial.