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Tag: STJ

  • Cláusula de Renúncia de Benfeitorias Abrange Novas Construções, Diz STJ

    A cláusula de renúncia de benfeitorias presente em contrato de locação de imóvel abrange também as acessões — como as novas construções feitas pelo locatário — se o contexto em que firmado o negócio não recomendar a distinção técnica entre elas.

    A conclusão é da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que negou provimento ao recurso especial do locatário de um terreno vazio que buscava ser indenizado pelas construções feitas durante o contrato. O julgamento foi resolvido por um placar apertado de 3 votos a 2.

    O caso concreto trata da locação de um terreno vazio, cujo contrato continha a cláusula padrão de renúncia de benfeitorias. O locatário abriu mão de ser indenizado ou de reter o bem por causa de melhorias. Para utilizar o local, ele fez a terraplanagem total, construiu quadra poliesportiva, vestiários, loja, depósito, sala de controle e sanitários. Ao final, pediu para reter o uso do bem até ser indenizado pelas obras.

    O Debate: Benfeitorias x Acessões

    A demanda se baseou em uma distinção técnica do Direito Civil: “acessões” indicam novas edificações feitas do zero, enquanto “benfeitorias” são reformas ou alterações em um bem que já existia.

    O relator original do caso, ministro Antonio Carlos Ferreira (que acabou vencido), votou a favor do inquilino. Para ele, a cláusula contratual de renúncia não poderia ser interpretada extensivamente para alcançar as acessões. O ministro apontou que isso feriria o artigo 114 do Código Civil, que determina que as renúncias de direitos devem ser interpretadas de forma estrita e literal.

    A Vontade das Partes e a Boa-fé Objetiva

    A ministra Isabel Gallotti abriu a divergência que acabou vencedora. Para ela, as obras não devem ser indenizadas em razão do contexto específico do negócio.

    Como o imóvel alugado estava vazio, tanto locador como locatário estavam integralmente cientes de que a locação implicaria construções no local. Assim, incide o artigo 113 do Código Civil, que dita que os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé, os usos e o local de sua celebração.

    A ministra destacou que se tornou um costume no mercado designar genericamente como “benfeitorias” todas as obras feitas pelo locatário. Acolher o preciosismo técnico para afastar a cláusula de renúncia seria modificar o conteúdo livremente pactuado entre as partes.

    O fato de o locatário ter removido parte substancial das construções ao desocupar o imóvel reforçou essa conclusão, demonstrando que as obras tinham utilidade específica para sua atividade empresarial e não representavam, na visão do Tribunal, um efetivo acréscimo patrimonial ao locador.

    Minha Análise

    Este julgamento reflete o eterno embate no Direito Civil entre a “letra fria da lei” e a “vontade real das partes”.

    No mercado imobiliário, a locação de “terreno nu” (empty lot) é extremamente comum, especialmente para postos de gasolina, quadras de esportes, supermercados e galpões logísticos. Nesses casos, o inquilino aluga apenas o espaço de terra e constrói a estrutura necessária para o seu negócio.

    Tecnicamente, o Código Civil separa o que é Benfeitoria (pintar uma parede, consertar um telhado) do que é Acessão (levantar um prédio onde não havia nada). A praxe do mercado imobiliário, contudo, unificou tudo no jargão contratual sob o guarda-chuva de “benfeitorias”.

    A decisão do STJ traz segurança jurídica para os proprietários de terrenos, evitando que sejam surpreendidos com cobranças milionárias de indenização ao final do contrato. A lógica aplicada pelo Tribunal é irretocável: se você aluga um terreno vazio e assina que não quer ser indenizado por obras, é evidente que você está abrindo mão de ser indenizado pelas construções que fará ali, pois não há outra obra possível em um terreno vazio senão uma construção nova.

    Para os locatários e investidores, o alerta é máximo. A redação do contrato comercial deve ser feita sob medida. Se a intenção é abater o valor da construção nos aluguéis ou garantir uma indenização ao final do prazo, isso deve estar minuciosamente descrito no instrumento contratual. Contratos genéricos são os maiores causadores de litígios no Direito Imobiliário.

  • Limite de 250 m² Para Usucapião Familiar Abrange Todo o Imóvel, Decide STJ

    A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, que a usucapião familiar não pode ser reconhecida quando o imóvel urbano possui área total superior a 250 m², ainda que o pedido recaia apenas sobre uma fração do bem. Segundo o colegiado, o limite previsto no artigo 1.240-A do Código Civil é requisito objetivo do instituto e deve considerar a metragem total do imóvel.

    Com esse entendimento, a turma negou provimento ao recurso especial de uma mulher que buscava adquirir, por usucapião familiar, parte de um imóvel de 360 m² onde residia havia anos desde o fim do casamento.

    O caso teve origem em um divórcio litigioso com partilha de bens. Durante o processo, a mulher alegou exercer posse exclusiva sobre 250 m² do imóvel que habitava, sem objeção do ex-cônjuge. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, porém, entendeu que a usucapião familiar só se aplica a imóveis com área máxima de 250 m², considerada a metragem total do terreno e da construção.

    Ao STJ, a mulher sustentou que o limite legal deveria ser aplicado apenas à área pretendida na usucapião.

    Imóvel em sua totalidade

    O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do recurso, explicou que a usucapião familiar permite a aquisição da parte do imóvel pertencente ao ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. Segundo ele, como o direito de propriedade é garantido pela Constituição Federal, as hipóteses legais de limitação desse direito devem ser interpretadas de forma restrita, sem ampliação pelo Judiciário.

    Para o ministro, o artigo 1.240-A do Código Civil é claro ao estabelecer que a usucapião familiar se aplica apenas a imóvel urbano de até 250 m², referindo-se ao imóvel em sua totalidade.

    “A tese da parte recorrente inverte a lógica do dispositivo: transforma o objeto da norma (o imóvel) em mero parâmetro quantitativo, desvinculando-o da unidade imobiliária que o legislador claramente teve em vista ao editar o instituto”, alertou o ministro.

    Tentativa de Fraude à Norma

    O relator afirmou que admitir a usucapião de apenas parte do imóvel significaria ampliar indevidamente o alcance da lei, que foi criada como política habitacional voltada especificamente a imóveis de pequenas dimensões.

    “O limite de 250 m² qualifica o imóvel como um todo, e não apenas a fração que se pretende adquirir. A pretensão de usucapião parcial sobre fração limitada a 250m² de imóvel maior constitui fraude à norma”, concluiu Antonio Carlos Ferreira.

    Minha Análise

    A Usucapião Familiar (também conhecida como Usucapião por Abandono do Lar) foi uma inovação trazida ao Código Civil em 2011. Ela possui o menor prazo prescricional do nosso sistema jurídico: basta que o ex-cônjuge abandone o lar por 2 anos ininterruptos para perder a sua meação (metade) do imóvel para quem ficou morando no local.

    No entanto, por ser uma punição drástica ao direito de propriedade de quem saiu de casa, a lei impôs requisitos muito rígidos. Um deles é a limitação de área urbana a 250 m².

    A tese levada ao STJ pela moradora era engenhosa, mas perigosa. Se o Judiciário aceitasse que uma pessoa recortasse virtualmente 250 m² de um imóvel maior apenas para ganhar a propriedade, a finalidade social da norma seria destruída. A lei foi feita para proteger famílias de baixa e média renda em pequenos imóveis, e não para facilitar a tomada de propriedades de alto padrão ou grandes terrenos.

    Para advogados e clientes, a lição é clara: a análise da matrícula do imóvel e da guia do IPTU deve ser o primeiro passo antes de propor esse tipo de ação. Se a área superar um centímetro sequer dos 250 m², a via correta será buscar a divisão patrimonial no divórcio ou invocar outra modalidade de usucapião, com prazos maiores (como a de 10 ou 15 anos).

  • STJ Limita Valor da Causa em Negócio Built to Suit a Doze Aluguéis

    Em ação de rescisão de contrato de locação na modalidade built to suit, o valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel, conforme critério da lei do inquilinato, e não ao valor integral do negócio.

    Assim entendeu, por unanimidade, a 3ª turma do STJ, que acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi.

    O que é built-to-suit?

    Chamado na lei do inquilinato de “locação por construção ajustada”, é um contrato em que o locador constrói, reforma ou adapta um imóvel conforme as necessidades específicas do futuro locatário, que depois passa a ocupá-lo mediante aluguel por prazo determinado. Em geral, é usado por empresas que precisam de instalações sob medida, como centros logísticos, lojas, fábricas ou sedes corporativas.

    O Conflito Processual

    No caso, discutia-se se o tribunal, ao julgar a apelação, poderia alterar de ofício o valor da causa para adequá-lo ao critério previsto na lei especial. Também se analisava se, em ação de rescisão contratual de aluguel na modalidade de construção ajustada, deveria ser aplicado o art. 292 do CPC, considerando todo o valor do negócio, ou o art. 58 da lei do inquilinato, que estabelece o equivalente a 12 meses de aluguel.

    A recorrente pretendia a manutenção do valor de R$ 68,4 milhões, correspondente ao valor integral do contrato. O TJ/PR adequou o valor da causa ao equivalente a 12 meses de aluguel, considerando o aluguel mensal de R$ 570 mil indicado na petição inicial. Com isso, o valor foi fixado em R$ 6,84 milhões.

    Prevalência da Lei Específica

    A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a controvérsia deve ser resolvida à luz da lei do inquilinato, e não apenas pelas regras gerais do CPC, uma vez que a modalidade de construção ajustada foi inserida no regime especial da legislação locatícia (Art. 54-A).

    A ministra afirmou que, ainda que o art. 58 da lei do inquilinato não trate expressamente das ações de rescisão de locação na modalidade de construção ajustada, deve ser feita interpretação sistemática e extensiva da norma.

    Para Nancy, o montante integral é incompatível com a disciplina da lei do inquilinato, sobretudo porque a construção ainda não havia sido concluída. A ministra também ponderou que a manutenção do valor integral poderia gerar enriquecimento indevido dos patronos da parte recorrente, razão pela qual considerou adequada a correção ex officio realizada pelo tribunal de origem.

    Minha Análise

    Esta decisão do STJ tem um impacto econômico imediato e profundo nas negociações corporativas. O valor da causa não é um mero detalhe burocrático, ele é a base de cálculo para as custas judiciais e, principalmente, para os honorários advocatícios de sucumbência, que variam de 10% a 20%.

    Se uma locação Built to Suit possui prazo de 15 anos e o aluguel é de R$ 500 mil mensais, o valor total do contrato é de R$ 90 milhões. Caso uma das partes precisasse ir à Justiça para rescindir o contrato por um descumprimento, e o valor da causa fosse o integral, o perdedor poderia ser condenado a pagar até R$ 18 milhões apenas em honorários para o advogado da parte vencedora. Esse risco desproporcional acabava criando um obstáculo imenso para o acesso à Justiça.

    O STJ acertou em cheio ao consagrar o princípio da especialidade. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) possui regras próprias para garantir celeridade e evitar distorções nas relações locatícias. Ao limitar o valor da causa a 12 meses de aluguel (R$ 6 milhões no nosso exemplo hipotético), o Tribunal equilibra o jogo, protege o patrimônio das empresas envolvidas e evita o enriquecimento sem causa no ambiente processual, garantindo segurança jurídica para o mercado de fundos imobiliários e de infraestrutura.

  • Cobrança de IPTU é Afastada em Imóvel Urbano com Destinação Rural

    A incidência de tributação imobiliária não é definida apenas pela localização formal do imóvel no plano diretor do município. Se a área, mesmo inserida em zona de expansão urbana, tiver destinação econômica efetivamente rural, afasta-se a cobrança de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), aplicando-se o regime do imposto territorial rural correspondente (ITR).

    Com base nesse entendimento, a juíza Sílvia Maria de Lima Oliveira, da Vara da Fazenda Pública da Comarca do Cabo de Santo Agostinho (PE), anulou lançamentos fiscais de IPTU exigidos sobre um imóvel de uso rural, cujos débitos ultrapassavam R$ 5,8 milhões.

    O Conflito Tributário e Registral

    O litígio envolve um terreno de propriedade de duas incorporadoras. A área mantinha atividade rural constante, dedicada à criação de búfalos. No passado, houve a tentativa de desenvolver um condomínio de lotes no local.

    O projeto chegou a ser formalizado, mas não avançou e o registro da incorporação foi cancelado em 2015 sem nenhuma obra. Apesar disso, o município continuou tratando a área como urbana e exigindo o imposto como se houvesse um empreendimento em pleno funcionamento. Pior: o poder público cobrava o tributo tanto sobre a gleba principal quanto sobre 425 unidades autônomas que nunca chegaram a existir, gerando dupla tributação.

    A defesa argumentou que o imóvel tem destinação exclusivamente agropecuária e apontou a ilegalidade da cobrança sobre lotes fantasmas. A prefeitura alegou que a mera localização na área urbana autorizaria o IPTU.

    Destinação Econômica Prevalece

    Ao analisar o conflito, a magistrada deu total razão às empresas. Explicou que a destinação econômica do imóvel prevalece sobre a sua classificação formal, conforme a jurisprudência pacificada no STJ.

    A decisão baseou-se no artigo 15 do Decreto-Lei 57/1966, que determina o afastamento do IPTU em áreas utilizadas para exploração agrícola, pecuária, extrativa ou agroindustrial. A juíza atestou que a documentação apresentada (declaração de ITR, notas fiscais, ficha sanitária de rebanho) comprovou satisfatoriamente a finalidade rural da terra.

    A magistrada também fulminou a cobrança sobre os 425 lotes inexistentes. Segundo a Lei 4.591/1964, a incorporação exige atos concretos. Sem obras ou alienações, e com o registro cancelado, a cobrança sobre essas frações caracterizava bitributação ilegal sobre uma realidade fática inexistente.

    Minha Análise

    Este é um caso clássico que assombra proprietários de grandes glebas e incorporadoras que mantêm “bancos de terrenos” (land banks) aguardando o momento certo para lançar um loteamento.

    Muitas prefeituras, visando o aumento da arrecadação, alteram seus Planos Diretores e ampliam o perímetro urbano, transformando fazendas produtivas em áreas urbanas do dia para a noite. Imediatamente, passam a emitir carnês de IPTU, cujos valores são infinitamente superiores aos do ITR.

    A jurisprudência do STJ é um escudo protetor contra essa sanha arrecadatória. O critério definidor é a destinação econômica. Para se beneficiar dessa proteção, o proprietário precisa agir preventivamente: a terra não pode estar abandonada. É preciso manter a exploração rural ativa e, mais importante, documentada de forma rigorosa.

    O segundo ponto da decisão serve de alerta para loteadores: o cancelamento de uma incorporação no Cartório de Imóveis deve ser imediatamente comunicado e atualizado no cadastro da prefeitura para evitar a incidência de IPTU sobre lotes que voltaram a ser uma gleba única.

  • STJ: Aluguel de Airbnb em Condomínios Depende de Aprovação em Assembleia

    Por maioria de 5 votos a 4, a 2ª seção do STJ decidiu, nesta quinta-feira, 7 de maio, que o aluguel de imóveis para curta estadia em condomínios, quando explorado de forma reiterada e profissional por plataformas como Airbnb, depende da aprovação de ao menos dois terços dos condôminos para não descaracterizar a finalidade residencial do imóvel.

    O colegiado acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, que entendeu que a exploração frequente desse tipo de locação pode comprometer o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores.

    O Conflito

    O caso analisado envolveu a proprietária de um imóvel em Minas Gerais que recorreu contra a proibição imposta pelo condomínio. O síndico passou a exigir autorização prévia para as locações, embora não houvesse proibição expressa nesse sentido na convenção condominial. A proprietária argumentou que a locação por temporada não descaracterizaria a destinação residencial.

    Durante o julgamento, a defesa do Airbnb argumentou que a plataforma atua apenas como intermediadora, sem alterar a natureza jurídica da locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato, e defendeu que restrições deveriam constar expressamente na convenção.

    O Voto Vencedor

    A ministra Nancy Andrighi votou por negar provimento ao recurso da proprietária. Ela destacou que, embora a simples utilização da plataforma digital não altere a natureza residencial, a exploração econômica reiterada e profissionalizada das locações de curta estadia configura desvirtuamento dessa finalidade.

    Para a ministra, mudanças na destinação do edifício dependem de aprovação de dois terços dos condôminos, conforme exige o artigo 1.351 do Código Civil.

    Houve divergência inaugurada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, que defendeu que a restrição precisaria estar escrita na convenção de forma expressa, mas a tese restritiva da relatora sagrou-se vencedora.

    Minha Análise

    Esta decisão da 2ª Seção do STJ é um marco histórico para o Direito Imobiliário brasileiro. Até então, havia muita insegurança jurídica, com decisões conflitantes entre a 3ª e a 4ª Turmas do próprio STJ. O julgamento de hoje pacifica o entendimento nacional: a locação via plataformas digitais com alta rotatividade tem natureza de hospedagem/exploração comercial.

    A inversão do ônus argumentativo é o ponto chave aqui. Antes, muitos investidores defendiam que “se a convenção não proíbe, então é permitido”. O STJ inverteu essa lógica: como a convenção diz que o prédio é residencial, a hospedagem comercial é proibida por padrão. Para ser permitida, precisa de aprovação expressa de 2/3 dos moradores.

    O impacto econômico e jurídico será enorme.

    Para os condomínios residenciais tradicionais, a decisão entrega uma ferramenta poderosa para barrar investidores que transformam unidades em apart-hotéis sem estrutura para isso. Para os investidores e o mercado da construção civil, consolida-se a urgência de conceber empreendimentos mistos, com convenções redigidas desde a planta já autorizando expressamente esse tipo de modalidade, evitando surpresas judiciais para os compradores.

  • STJ Admite Penhora de Bens Mesmo com Previsão de Fiança em Contrato de Aluguel

    A 3ª turma do STJ decidiu que a existência de fiança em contrato de locação não impede o locador de exercer o penhor legal em caso de inadimplência, por entender que as garantias possuem naturezas distintas e podem coexistir.

    O caso teve origem em ação proposta por um shopping de Maceió, que buscou a homologação de penhor legal com base no art. 1.467 do Código Civil. Diante de uma dívida superior a R$ 300 mil em aluguéis e encargos, o empreendimento afirmou que reteve bens móveis deixados no imóvel pelo locatário como forma de assegurar o pagamento.

    A defesa do locatário alegou que o contrato já contava com garantia fidejussória (fiança) e que a utilização do penhor legal violaria o art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que veda a cumulação de garantias em contratos de locação.

    Em 1ª instância, o juízo negou o pedido do shopping, entendendo que a vedação legal impediria a coexistência. O TJ/AL reformou a decisão, considerando que a proibição se limita às garantias contratuais.

    Garantias Contratuais X Garantias Legais

    Em voto no STJ, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que a limitação imposta pela Lei do Inquilinato incide apenas sobre garantias convencionais estabelecidas pelas partes, não afastando instrumentos legais voltados à proteção do crédito.

    Segundo o ministro, o penhor legal decorre diretamente da lei e independe da vontade das partes, tendo função específica de assegurar o adimplemento.

    “O penhor legal independe da vontade das partes, decorrendo diretamente da lei e incidindo sobre bens de determinados contratantes que possam, com a sua apreensão e por iniciativa do credor, assegurar o adimplemento de prestações inadimplidas”, declarou.

    Autotutela Privada e Proteção do Crédito

    O relator ressaltou que o penhor legal representa hipótese excepcional de autotutela privada, permitindo ao credor agir diretamente para resguardar seu crédito, antes mesmo de recorrer ao Judiciário (Art. 1.470 do CC), desde que haja perigo na demora e seja fornecido comprovante da apreensão.

    Acompanhando o entendimento, o colegiado fixou que a vedação prevista na lei do inquilinato se restringe às garantias contratuais, mantendo a possibilidade de cumulação entre fiança e penhor legal no caso concreto.

    Análise Estratégica

    O Artigo 37 da Lei do Inquilinato é rígido: é contravenção penal exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Muitos inquilinos tentam usar essa regra como “escudo” para evitar a retenção de seus maquinários ou móveis quando abandonam o imóvel deixando dívidas.

    A decisão do STJ é técnica e brilhante ao separar os institutos. A fiança foi negociada e escrita no contrato (Garantia Convencional). O direito de reter os móveis que guarnecem o prédio (Penhor Legal) não precisa estar no contrato; ele já está no Código Civil como uma ferramenta de proteção ao locador. Logo, não há “dupla garantia contratual”.

    Para locadores comerciais e administradoras de shoppings, a retenção de estoque e equipamentos é uma medida de choque altamente eficaz para forçar a negociação de aluguéis em atraso, sem perder o direito de acionar os fiadores da operação.

  • Aluguel por Curta Temporada é Vedado Sem Aval de Convenção do Condomínio

    A locação de imóveis por curta temporada via plataformas digitais configura contrato atípico de hospedagem. Se a convenção do condomínio prevê destinação exclusivamente residencial, essa prática é vedada, salvo se houver aprovação em assembleia para alterar a finalidade do imóvel.

    Com base nesse entendimento, a juíza Monica Di Stasi, da 3ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, julgou procedente a ação de um condômino para proibir a administração do prédio de autorizar ou tolerar locações temporárias por plataformas digitais, como o Airbnb. A decisão impôs multa diária de R$ 1 mil em caso de descumprimento, limitada a R$ 50 mil.

    A ação foi ajuizada pelo proprietário de um apartamento contra o próprio condomínio, alegando omissão do síndico. O autor relatou que, a partir de 2023, houve uma intensificação das locações de curta duração nas unidades, gerando transtornos à coletividade e riscos à segurança.

    Segundo os autos, em vez de coibir a prática para fazer valer a convenção, a gestão apresentou proposta de regulamento interno para legitimar a atividade comercial, mesmo sem a devida aprovação em assembleia.

    Uso exclusivamente residencial

    Na disputa judicial, o condômino pediu que a administração fosse obrigada a vetar a entrada de inquilinos temporários, apontando violação à norma interna que define o uso “exclusivamente residencial” das unidades.

    A defesa do condomínio sustentou que o direito de propriedade não poderia ser limitado arbitrariamente e que não havia vedação expressa na convenção sobre plataformas digitais.

    A juíza rejeitou os argumentos da defesa, alinhando-se à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que diz que a exploração econômica das unidades, via aplicativos, não se confunde com a locação residencial tradicional. Nesse caso, exige-se quórum qualificado para a liberação da prática.

    “Com efeito, tratando-se de unidade condominial, o proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor livremente da sua unidade, mas também tem o dever de observar a Convenção do Condomínio e a destinação prevista à edificação”, afirmou ela na sentença.

    Minha Análise

    Esta decisão reforça a tese fixada pela 4ª Turma do STJ (REsp 1.819.075), que distingue a locação residencial (Lei do Inquilinato) da locação por curta temporada via plataformas (Natureza de Hospedagem).

    O ponto central é a Destinação do Edifício. Se a Convenção diz que o prédio é “residencial”, ela exclui atividades comerciais ou de hospedagem. A alta rotatividade de pessoas estranhas, sem vínculo duradouro com o imóvel, afeta a segurança e o sossego, descaracterizando a vida condominial residencial.

    Para investidores, fica o alerta máximo: comprar studios ou apartamentos visando o lucro com short-stay sem verificar a Convenção é um risco jurídico imenso.

    Para síndicos, a lição é sobre governança: tentar “legalizar” o Airbnb via Regimento Interno ou simples tolerância, passando por cima da Convenção, pode gerar processos e multas pesadas para o condomínio, como ocorreu neste caso. A alteração de destinação exige quórum qualificado (geralmente 2/3) em assembleia.

  • Direito de Habitação de Cônjuge Sobrevivente é Sobre o Último Imóvel do Casal

    O direito real de habitação do cônjuge sobrevivente deve incidir, como regra, sobre o último imóvel em que o casal residiu antes da morte, e não necessariamente sobre aquele em que viveram por mais tempo ou que possui maior valor venal. Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheu por unanimidade o recurso de uma viúva e reformou uma decisão de segunda instância.

    O caso teve origem em um inventário que tramitava na Justiça de Minas Gerais. A viúva pleiteava o reconhecimento do direito real de habitação sobre um imóvel em condomínio de alto padrão, alegando ter auxiliado diretamente na construção do bem e mantido vínculos afetivos com o local.

    O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG), no entanto, havia negado o pedido, entendendo que o imóvel não era aquele em que o casal havia residido por mais tempo, além de ser o de maior valor venal do espólio e ser objeto de interesse de herdeiro incapaz.

    Preservação dos Vínculos Afetivos

    Ao analisar o recurso especial da viúva, o relator, ministro Humberto Martins, destacou que o artigo 1.831 do Código Civil assegura ao cônjuge sobrevivente o direito de permanecer no imóvel destinado à residência da família, independentemente do regime de bens.

    Segundo Martins, a jurisprudência consolidada da 3ª Turma estabelece que o critério determinante é o último domicílio do casal antes do óbito, por refletir de forma mais direta a preservação do direito constitucional à moradia e dos vínculos afetivos construídos naquele espaço.

    O relator ressaltou que a existência de outros bens a serem partilhados não afasta, por si só, o direito real de habitação, nem o fato de o imóvel ter elevado valor de mercado.

    Ele também rejeitou a aplicação de exceções já admitidas em precedentes do STJ (como quando o cônjuge sobrevivente possui elevada renda e o direito prejudica gravemente os herdeiros), pois tais circunstâncias não ficaram comprovadas no processo.

    Minha Análise

    O Direito Real de Habitação é um instituto poderoso e, muitas vezes, mal compreendido pelos herdeiros. Ele serve para impedir que o cônjuge sobrevivente (seja casado ou em união estável) seja expulso de casa pelos filhos do falecido após o enterro.

    Esta decisão do STJ é crucial porque derruba dois argumentos muito usados por herdeiros para tentar tirar a viúva(o) do imóvel:

    1. “A casa vale muito dinheiro, vamos vender e comprar uma menor para ela”: O STJ diz que o valor venal não importa. Se aquela era a residência da família, é lá que ela tem direito de ficar.
    2. “Eles mudaram para lá faz pouco tempo”: O tempo de moradia é irrelevante. O que define o direito é o fato de aquele ser o lar conjugal no momento do óbito.

    É claro que existem exceções (como quando a viúva já possui vários imóveis e renda altíssima, e os herdeiros estão na miséria), mas a regra geral foi reforçada: o teto do sobrevivente é sagrado e tem preferência sobre a partilha da herança.

  • União Estável Posterior à Hipoteca Pode Assegurar Impenhorabilidade de Imóvel

    A união estável e o nascimento de filho ocorridos após a constituição de hipoteca podem assegurar o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel dado em garantia, desde que fique comprovado que o bem é utilizado como residência da família, de acordo com o entendimento firmado por unanimidade pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

    O Caso: De Solteiro a Pai de Família

    A controvérsia analisada teve origem em embargos de terceiro apresentados pela companheira e pelo filho de um empresário de São Paulo. Ele havia dado um imóvel como garantia de operações de crédito bancário de sua empresa quando ainda era solteiro e sem filhos.

    Posteriormente, o banco executou a dívida e penhorou o bem. A família alegou que o imóvel era Bem de Família (Lei 8.009/1990). Em primeira e segunda instância (TJ-SP), o pedido foi negado sob o argumento de que a hipoteca era anterior à família, e o credor não poderia ser prejudicado por uma situação posterior desconhecida.

    A Virada no STJ: Direito à Moradia Prevalece

    O entendimento foi modificado pelo STJ. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a Lei 8.009/1990 protege um direito fundamental: o direito à moradia.

    Segundo o magistrado, a impenhorabilidade não existe para proteger o caloteiro, mas para assegurar a residência da entidade familiar. O Tribunal decidiu que, provado que o imóvel serve de lar, a companheira e o filho não podem perder o teto por um negócio firmado antes de eles existirem na vida do devedor.

    A Exceção Importante

    Apesar de reconhecer a proteção, o relator observou um ponto crucial: é preciso verificar se o dinheiro do empréstimo beneficiou a família. Se a dívida foi contraída exclusivamente para a empresa (como parecia ser o caso), o imóvel está salvo. Se a dívida beneficiou a família, a penhora poderia ser mantida. O caso voltou ao tribunal estadual apenas para verificar esse detalhe.

    Minha Análise

    Esta decisão é uma aula sobre a Função Social da Propriedade e a hierarquia das normas. O STJ reafirmou que a proteção da entidade familiar está acima dos interesses puramente econômicos das instituições financeiras.

    Para quem atua com proteção patrimonial, este precedente é valiosíssimo. Ele demonstra que o conceito de “Bem de Família” é dinâmico. O fato de o imóvel não ser protegido no passado (quando o dono era solteiro) não impede que ele ganhe essa proteção no futuro (com a constituição de família).

    Contudo, fica o alerta: a proteção cai se a dívida reverteu em benefício da família (Art. 3º, V, da Lei 8.009/90). Em casos de dívidas empresariais (PJ), geralmente é mais fácil provar que o benefício foi apenas comercial, salvando assim a casa da família.

  • STJ: Fiador é Liberado de Aluguéis Após Recusa do Locador em Receber Chaves

    A 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que fiadores não respondem por aluguéis vencidos após a desocupação do imóvel quando o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância com laudo de vistoria.

    Por unanimidade, o colegiado entendeu que, nos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado, a rescisão é direito do locatário e não pode ser travada por exigências unilaterais do proprietário.

    O Conflito: Chaves x Vistoria

    A controvérsia teve origem em embargos à execução opostos por dois fiadores. Eles contestaram a cobrança de aluguéis referentes ao período posterior à desocupação do imóvel. Segundo os autos, a locatária tentou devolver o bem, mas o locador se recusou a receber as chaves, exigindo que ela assinasse um documento concordando com avarias apontadas na vistoria.

    Diante da recusa, a locatária ajuizou uma ação de consignação, conseguindo entregar as chaves judicialmente. Mesmo assim, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ/RJ) havia entendido que a responsabilidade dos fiadores persistiria até a entrega formal, validando a recusa do locador.

    A Decisão do STJ: Direito Potestativo

    Ao analisar o caso, a ministra Nancy Andrighi reformou a decisão do tribunal estadual. Ela destacou que o encerramento do contrato é um direito potestativo do locatário (um direito que não admite contestação).

    A relatora ressaltou que eventuais danos ao imóvel não impedem a extinção do contrato. O locador tem o direito de cobrar os reparos, mas deve fazê-lo pela via própria (ação de indenização), e não mantendo o contrato de locação ativo forçadamente.

    Como ficou demonstrada a desocupação efetiva e a tentativa de entrega, o STJ declarou a inexistência de débito de aluguel para os fiadores a partir daquele momento.

    Minha Análise

    Esta decisão ataca uma das práticas mais nocivas do mercado imobiliário: a “retenção de chaves” como meio de coação. É comum ver imobiliárias recusando as chaves porque “a pintura não está boa” ou “tem um risco no chão”, fazendo com que o aluguel continue sendo cobrado indefinidamente.

    O STJ separou as coisas de forma brilhante:

    1. Posse: O inquilino quer devolver a posse. O locador é obrigado a aceitar.
    2. Indenização: O locador acha que tem estragos? Ele recebe as chaves (pode até fazer uma ressalva no recibo) e entra com uma ação de cobrança pelos reparos.

    O que não pode acontecer é o locador usar o valor do aluguel mensal como “refém” para forçar o inquilino ou o fiador a pagar uma reforma.

    Para o fiador, essa decisão é um escudo. Se o inquilino desocupou e o locador criou embaraços para pegar a chave, o fiador não deve pagar pelos meses de teimosia do proprietário. A Ação de Consignação de Chaves se mostra, mais uma vez, a ferramenta correta para estancar essa sangria financeira.

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