Blog Giuseppe Sarto Advocacia

Tag: STJ

  • STJ Admite Penhora de Bens Mesmo com Previsão de Fiança em Contrato de Aluguel

    A 3ª turma do STJ decidiu que a existência de fiança em contrato de locação não impede o locador de exercer o penhor legal em caso de inadimplência, por entender que as garantias possuem naturezas distintas e podem coexistir.

    O caso teve origem em ação proposta por um shopping de Maceió, que buscou a homologação de penhor legal com base no art. 1.467 do Código Civil. Diante de uma dívida superior a R$ 300 mil em aluguéis e encargos, o empreendimento afirmou que reteve bens móveis deixados no imóvel pelo locatário como forma de assegurar o pagamento.

    A defesa do locatário alegou que o contrato já contava com garantia fidejussória (fiança) e que a utilização do penhor legal violaria o art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que veda a cumulação de garantias em contratos de locação.

    Em 1ª instância, o juízo negou o pedido do shopping, entendendo que a vedação legal impediria a coexistência. O TJ/AL reformou a decisão, considerando que a proibição se limita às garantias contratuais.

    Garantias Contratuais X Garantias Legais

    Em voto no STJ, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que a limitação imposta pela Lei do Inquilinato incide apenas sobre garantias convencionais estabelecidas pelas partes, não afastando instrumentos legais voltados à proteção do crédito.

    Segundo o ministro, o penhor legal decorre diretamente da lei e independe da vontade das partes, tendo função específica de assegurar o adimplemento.

    “O penhor legal independe da vontade das partes, decorrendo diretamente da lei e incidindo sobre bens de determinados contratantes que possam, com a sua apreensão e por iniciativa do credor, assegurar o adimplemento de prestações inadimplidas”, declarou.

    Autotutela Privada e Proteção do Crédito

    O relator ressaltou que o penhor legal representa hipótese excepcional de autotutela privada, permitindo ao credor agir diretamente para resguardar seu crédito, antes mesmo de recorrer ao Judiciário (Art. 1.470 do CC), desde que haja perigo na demora e seja fornecido comprovante da apreensão.

    Acompanhando o entendimento, o colegiado fixou que a vedação prevista na lei do inquilinato se restringe às garantias contratuais, mantendo a possibilidade de cumulação entre fiança e penhor legal no caso concreto.

    Análise Estratégica

    O Artigo 37 da Lei do Inquilinato é rígido: é contravenção penal exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Muitos inquilinos tentam usar essa regra como “escudo” para evitar a retenção de seus maquinários ou móveis quando abandonam o imóvel deixando dívidas.

    A decisão do STJ é técnica e brilhante ao separar os institutos. A fiança foi negociada e escrita no contrato (Garantia Convencional). O direito de reter os móveis que guarnecem o prédio (Penhor Legal) não precisa estar no contrato; ele já está no Código Civil como uma ferramenta de proteção ao locador. Logo, não há “dupla garantia contratual”.

    Para locadores comerciais e administradoras de shoppings, a retenção de estoque e equipamentos é uma medida de choque altamente eficaz para forçar a negociação de aluguéis em atraso, sem perder o direito de acionar os fiadores da operação.

  • Aluguel por Curta Temporada é Vedado Sem Aval de Convenção do Condomínio

    A locação de imóveis por curta temporada via plataformas digitais configura contrato atípico de hospedagem. Se a convenção do condomínio prevê destinação exclusivamente residencial, essa prática é vedada, salvo se houver aprovação em assembleia para alterar a finalidade do imóvel.

    Com base nesse entendimento, a juíza Monica Di Stasi, da 3ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, julgou procedente a ação de um condômino para proibir a administração do prédio de autorizar ou tolerar locações temporárias por plataformas digitais, como o Airbnb. A decisão impôs multa diária de R$ 1 mil em caso de descumprimento, limitada a R$ 50 mil.

    A ação foi ajuizada pelo proprietário de um apartamento contra o próprio condomínio, alegando omissão do síndico. O autor relatou que, a partir de 2023, houve uma intensificação das locações de curta duração nas unidades, gerando transtornos à coletividade e riscos à segurança.

    Segundo os autos, em vez de coibir a prática para fazer valer a convenção, a gestão apresentou proposta de regulamento interno para legitimar a atividade comercial, mesmo sem a devida aprovação em assembleia.

    Uso exclusivamente residencial

    Na disputa judicial, o condômino pediu que a administração fosse obrigada a vetar a entrada de inquilinos temporários, apontando violação à norma interna que define o uso “exclusivamente residencial” das unidades.

    A defesa do condomínio sustentou que o direito de propriedade não poderia ser limitado arbitrariamente e que não havia vedação expressa na convenção sobre plataformas digitais.

    A juíza rejeitou os argumentos da defesa, alinhando-se à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que diz que a exploração econômica das unidades, via aplicativos, não se confunde com a locação residencial tradicional. Nesse caso, exige-se quórum qualificado para a liberação da prática.

    “Com efeito, tratando-se de unidade condominial, o proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor livremente da sua unidade, mas também tem o dever de observar a Convenção do Condomínio e a destinação prevista à edificação”, afirmou ela na sentença.

    Minha Análise

    Esta decisão reforça a tese fixada pela 4ª Turma do STJ (REsp 1.819.075), que distingue a locação residencial (Lei do Inquilinato) da locação por curta temporada via plataformas (Natureza de Hospedagem).

    O ponto central é a Destinação do Edifício. Se a Convenção diz que o prédio é “residencial”, ela exclui atividades comerciais ou de hospedagem. A alta rotatividade de pessoas estranhas, sem vínculo duradouro com o imóvel, afeta a segurança e o sossego, descaracterizando a vida condominial residencial.

    Para investidores, fica o alerta máximo: comprar studios ou apartamentos visando o lucro com short-stay sem verificar a Convenção é um risco jurídico imenso.

    Para síndicos, a lição é sobre governança: tentar “legalizar” o Airbnb via Regimento Interno ou simples tolerância, passando por cima da Convenção, pode gerar processos e multas pesadas para o condomínio, como ocorreu neste caso. A alteração de destinação exige quórum qualificado (geralmente 2/3) em assembleia.

  • Direito de Habitação de Cônjuge Sobrevivente é Sobre o Último Imóvel do Casal

    O direito real de habitação do cônjuge sobrevivente deve incidir, como regra, sobre o último imóvel em que o casal residiu antes da morte, e não necessariamente sobre aquele em que viveram por mais tempo ou que possui maior valor venal. Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheu por unanimidade o recurso de uma viúva e reformou uma decisão de segunda instância.

    O caso teve origem em um inventário que tramitava na Justiça de Minas Gerais. A viúva pleiteava o reconhecimento do direito real de habitação sobre um imóvel em condomínio de alto padrão, alegando ter auxiliado diretamente na construção do bem e mantido vínculos afetivos com o local.

    O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG), no entanto, havia negado o pedido, entendendo que o imóvel não era aquele em que o casal havia residido por mais tempo, além de ser o de maior valor venal do espólio e ser objeto de interesse de herdeiro incapaz.

    Preservação dos Vínculos Afetivos

    Ao analisar o recurso especial da viúva, o relator, ministro Humberto Martins, destacou que o artigo 1.831 do Código Civil assegura ao cônjuge sobrevivente o direito de permanecer no imóvel destinado à residência da família, independentemente do regime de bens.

    Segundo Martins, a jurisprudência consolidada da 3ª Turma estabelece que o critério determinante é o último domicílio do casal antes do óbito, por refletir de forma mais direta a preservação do direito constitucional à moradia e dos vínculos afetivos construídos naquele espaço.

    O relator ressaltou que a existência de outros bens a serem partilhados não afasta, por si só, o direito real de habitação, nem o fato de o imóvel ter elevado valor de mercado.

    Ele também rejeitou a aplicação de exceções já admitidas em precedentes do STJ (como quando o cônjuge sobrevivente possui elevada renda e o direito prejudica gravemente os herdeiros), pois tais circunstâncias não ficaram comprovadas no processo.

    Minha Análise

    O Direito Real de Habitação é um instituto poderoso e, muitas vezes, mal compreendido pelos herdeiros. Ele serve para impedir que o cônjuge sobrevivente (seja casado ou em união estável) seja expulso de casa pelos filhos do falecido após o enterro.

    Esta decisão do STJ é crucial porque derruba dois argumentos muito usados por herdeiros para tentar tirar a viúva(o) do imóvel:

    1. “A casa vale muito dinheiro, vamos vender e comprar uma menor para ela”: O STJ diz que o valor venal não importa. Se aquela era a residência da família, é lá que ela tem direito de ficar.
    2. “Eles mudaram para lá faz pouco tempo”: O tempo de moradia é irrelevante. O que define o direito é o fato de aquele ser o lar conjugal no momento do óbito.

    É claro que existem exceções (como quando a viúva já possui vários imóveis e renda altíssima, e os herdeiros estão na miséria), mas a regra geral foi reforçada: o teto do sobrevivente é sagrado e tem preferência sobre a partilha da herança.

  • União Estável Posterior à Hipoteca Pode Assegurar Impenhorabilidade de Imóvel

    A união estável e o nascimento de filho ocorridos após a constituição de hipoteca podem assegurar o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel dado em garantia, desde que fique comprovado que o bem é utilizado como residência da família, de acordo com o entendimento firmado por unanimidade pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

    O Caso: De Solteiro a Pai de Família

    A controvérsia analisada teve origem em embargos de terceiro apresentados pela companheira e pelo filho de um empresário de São Paulo. Ele havia dado um imóvel como garantia de operações de crédito bancário de sua empresa quando ainda era solteiro e sem filhos.

    Posteriormente, o banco executou a dívida e penhorou o bem. A família alegou que o imóvel era Bem de Família (Lei 8.009/1990). Em primeira e segunda instância (TJ-SP), o pedido foi negado sob o argumento de que a hipoteca era anterior à família, e o credor não poderia ser prejudicado por uma situação posterior desconhecida.

    A Virada no STJ: Direito à Moradia Prevalece

    O entendimento foi modificado pelo STJ. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a Lei 8.009/1990 protege um direito fundamental: o direito à moradia.

    Segundo o magistrado, a impenhorabilidade não existe para proteger o caloteiro, mas para assegurar a residência da entidade familiar. O Tribunal decidiu que, provado que o imóvel serve de lar, a companheira e o filho não podem perder o teto por um negócio firmado antes de eles existirem na vida do devedor.

    A Exceção Importante

    Apesar de reconhecer a proteção, o relator observou um ponto crucial: é preciso verificar se o dinheiro do empréstimo beneficiou a família. Se a dívida foi contraída exclusivamente para a empresa (como parecia ser o caso), o imóvel está salvo. Se a dívida beneficiou a família, a penhora poderia ser mantida. O caso voltou ao tribunal estadual apenas para verificar esse detalhe.

    Minha Análise

    Esta decisão é uma aula sobre a Função Social da Propriedade e a hierarquia das normas. O STJ reafirmou que a proteção da entidade familiar está acima dos interesses puramente econômicos das instituições financeiras.

    Para quem atua com proteção patrimonial, este precedente é valiosíssimo. Ele demonstra que o conceito de “Bem de Família” é dinâmico. O fato de o imóvel não ser protegido no passado (quando o dono era solteiro) não impede que ele ganhe essa proteção no futuro (com a constituição de família).

    Contudo, fica o alerta: a proteção cai se a dívida reverteu em benefício da família (Art. 3º, V, da Lei 8.009/90). Em casos de dívidas empresariais (PJ), geralmente é mais fácil provar que o benefício foi apenas comercial, salvando assim a casa da família.

  • STJ: Fiador é Liberado de Aluguéis Após Recusa do Locador em Receber Chaves

    A 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que fiadores não respondem por aluguéis vencidos após a desocupação do imóvel quando o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância com laudo de vistoria.

    Por unanimidade, o colegiado entendeu que, nos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado, a rescisão é direito do locatário e não pode ser travada por exigências unilaterais do proprietário.

    O Conflito: Chaves x Vistoria

    A controvérsia teve origem em embargos à execução opostos por dois fiadores. Eles contestaram a cobrança de aluguéis referentes ao período posterior à desocupação do imóvel. Segundo os autos, a locatária tentou devolver o bem, mas o locador se recusou a receber as chaves, exigindo que ela assinasse um documento concordando com avarias apontadas na vistoria.

    Diante da recusa, a locatária ajuizou uma ação de consignação, conseguindo entregar as chaves judicialmente. Mesmo assim, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ/RJ) havia entendido que a responsabilidade dos fiadores persistiria até a entrega formal, validando a recusa do locador.

    A Decisão do STJ: Direito Potestativo

    Ao analisar o caso, a ministra Nancy Andrighi reformou a decisão do tribunal estadual. Ela destacou que o encerramento do contrato é um direito potestativo do locatário (um direito que não admite contestação).

    A relatora ressaltou que eventuais danos ao imóvel não impedem a extinção do contrato. O locador tem o direito de cobrar os reparos, mas deve fazê-lo pela via própria (ação de indenização), e não mantendo o contrato de locação ativo forçadamente.

    Como ficou demonstrada a desocupação efetiva e a tentativa de entrega, o STJ declarou a inexistência de débito de aluguel para os fiadores a partir daquele momento.

    Minha Análise

    Esta decisão ataca uma das práticas mais nocivas do mercado imobiliário: a “retenção de chaves” como meio de coação. É comum ver imobiliárias recusando as chaves porque “a pintura não está boa” ou “tem um risco no chão”, fazendo com que o aluguel continue sendo cobrado indefinidamente.

    O STJ separou as coisas de forma brilhante:

    1. Posse: O inquilino quer devolver a posse. O locador é obrigado a aceitar.
    2. Indenização: O locador acha que tem estragos? Ele recebe as chaves (pode até fazer uma ressalva no recibo) e entra com uma ação de cobrança pelos reparos.

    O que não pode acontecer é o locador usar o valor do aluguel mensal como “refém” para forçar o inquilino ou o fiador a pagar uma reforma.

    Para o fiador, essa decisão é um escudo. Se o inquilino desocupou e o locador criou embaraços para pegar a chave, o fiador não deve pagar pelos meses de teimosia do proprietário. A Ação de Consignação de Chaves se mostra, mais uma vez, a ferramenta correta para estancar essa sangria financeira.

  • STJ Condena Associação por Restringir Acesso de Morador “Não Associado”

    A 4ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) condenou uma associação residencial por impor restrições de acesso a moradores não associados dentro do próprio loteamento. A prática, segundo o colegiado, violou direitos de personalidade ao criar obstáculos reiterados para que os proprietários ingressassem em suas casas e recebessem visitas.

    A relatora, ministra Isabel Gallotti, reconheceu a caracterização de dano moral e fixou indenização de R$ 5 mil para cada autor, com correção monetária e juros legais.

    Entenda o Conflito

    Segundo a ação, a entidade impedia a entrada de visitantes, entregadores e prestadores de serviços direcionados aos não associados, além de exigir que estes moradores se submetessem a procedimentos mais rigorosos e demorados para ingressar no próprio residencial.

    A sentença de primeira instância havia julgado os pedidos improcedentes, e o Tribunal local permitiu apenas o ingresso de profissionais essenciais, mantendo restrições que os recorrentes consideravam ilegais e humilhantes.

    A Decisão da Relatora: Vias Públicas e Coerção Indireta

    Ao relatar o caso, a ministra Isabel Gallotti destacou que, conforme o art. 2º e o art. 22 da Lei 6.766/79, as áreas de circulação de loteamentos — mesmo aqueles com controle de acesso autorizado — permanecem públicas. Isso impede qualquer vedação generalizada ao ingresso de terceiros solicitados pelos moradores, desde que devidamente identificados.

    A ministra foi taxativa ao afastar a distinção estabelecida pela associação. Para ela, obrigar moradores não vinculados a se identificar manualmente em todas as entradas, enquanto os associados utilizam cartão eletrônico ou tag automática, configura um meio indireto de constrangimento para forçar a adesão à entidade (associação compulsória).

    Gallotti concluiu que, sendo igualmente proprietários, os residentes não associados têm direito ao cadastro e ao cartão de acesso, devendo a associação ajustar seus controles internos sem discriminar quem optou por não aderir à pessoa jurídica.

    Tratamento Discriminatório e Abusivo

    O ministro Raul Araújo fez uma intervenção contundente ao comentar o caso, classificando a conduta da associação como “absurdamente desarrazoada”. Ele destacou que situações como essa só chegam ao STJ porque, infelizmente, falta bom senso nas relações de vizinhança.

    Em tom de indignação, afirmou que impedir moradores de acessar a própria casa ou de receber entregas em condições iguais às dos associados constitui tratamento discriminatório incompatível com a segurança. Para ele, o objetivo real da prática era constranger moradores a se filiarem à associação, e não proteger o loteamento.

    Minha Análise

    Esta decisão é uma vitória da Liberdade de Associação (Art. 5º, XX, da Constituição Federal). É muito comum que associações de moradores em loteamentos fechados (que juridicamente diferem de condomínios edilícios) tentem “vencer pelo cansaço” os moradores que optam por não se associar.

    A tática de criar filas, exigir cadastros repetitivos ou barrar entregadores para quem não paga a taxa associativa foi corretamente identificada pelo STJ como abuso de direito e coerção.

    O ponto central é: a segurança deve servir ao imóvel e às pessoas, não ser usada como arma política da administração. Se existe um sistema de tecnologia (tags, biometria) custeado pelo coletivo, o rateio desse custo pode até ser discutido (para evitar enriquecimento sem causa), mas o acesso nunca pode ser dificultado como forma de punição. O direito de ir e vir e o direito de propriedade prevalecem sobre as regras internas da associação.

  • Leilão Depois de Penhora de Imóvel com Alienação Fiduciária é Ineficaz Para Todos

    Como a penhora de imóvel financiado por contrato com cláusula de alienação fiduciária depende da intimação prévia do banco que concedeu o financiamento, o leilão do bem neste contexto é ineficaz para todos os envolvidos.

    A conclusão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que deu provimento ao recurso especial do Banco do Brasil para anular a penhora de um apartamento e declarar a ineficácia do leilão.

    No caso concreto, o BB está na condição de credor fiduciário. Ele financiou a compra do bem e segue como proprietário até que o comprador, devedor fiduciante, quite as parcelas. O imóvel é a garantia do negócio.

    Intimação necessária

    A penhora do apartamento foi pedida pelo próprio condomínio, para quitar dívida de taxa condominial. Essa possibilidade foi recentemente admitida pela 2ª Seção do STJ. Ao aplicar essa tese, a 3ª Turma vem entendendo que a penhora nessas condições requer a prévia intimação do credor fiduciário, para que este esteja ciente e possa impugnar o ato ou assumir a dívida.

    No caso, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS) havia dado uma solução diferente, concluindo que a penhora seria lícita e que a falta de intimação geraria ineficácia apenas em relação ao credor fiduciário.

    Ineficácia do leilão

    Relator do recurso especial, o ministro Moura Ribeiro entendeu que essa solução é incabível. O magistrado apontou que a ausência de intimação prévia do credor fiduciário, exigida pelo artigo 889, V, do Código de Processo Civil, acarreta a ineficácia da arrematação, conforme o disposto no artigo 804 do mesmo código.

    “O Tribunal gaúcho errou ao limitar essa ineficácia apenas à relação com o credor. A norma visa proteger o titular do direito real, e sua inobservância invalida o ato de expropriação como um todo, pois realizado sem o conhecimento daquele que detém a propriedade do bem”, explicou.

    Minha Análise

    Esta decisão coloca “os pingos nos is” sobre a natureza da Alienação Fiduciária. Muitos confundem a posse do devedor com a propriedade. Juridicamente, o imóvel pertence ao banco até a quitação final. Portanto, permitir que um condomínio leiloe um imóvel para quitar taxas sem avisar o verdadeiro dono (o banco) seria uma aberração jurídica.

    O erro do tribunal estadual (TJ-RS) gerava uma situação esdrúxula: o arrematante (quem comprou no leilão) pagava pelo imóvel, mas a venda não valia contra o banco. Ou seja, o comprador pagava mas não levava a propriedade plena.

    O STJ acertou ao declarar a ineficácia total do ato. Isso protege o sistema de crédito imobiliário e, principalmente, protege terceiros de boa-fé que poderiam arrematar um imóvel cheio de vícios processuais. Para quem atua com leilões, a lição é clara: sem a intimação do credor fiduciário no processo, não há arrematação segura.

  • STJ Valida Cobrança de Encargos Locatícios Vencidos em Ação de Despejo

    Em recente decisão, a 3ª turma do STJ firmou entendimento sobre a abrangência da condenação em ações de despejo. Ao analisar um recurso especial, o colegiado decidiu que é admissível incluir na condenação a totalidade dos encargos locatícios, tanto os já vencidos quanto aqueles que vencerem até a efetiva entrega do imóvel, mesmo que tais encargos não estejam individualizados na petição inicial.

    O caso em questão tratava de uma ação de despejo motivada por falta de pagamento, cumulada com a cobrança de aluguéis e encargos acessórios referentes ao período de mora durante a pandemia da covid-19.

    A sentença inicial determinou a rescisão do contrato e condenou os réus ao pagamento dos aluguéis e do IPTU até a data da desocupação. Contudo, o TJ/DF excluiu da condenação os encargos vencidos no curso do processo.

    No STJ, o locador argumentou que a condenação deveria abranger todas as despesas acessórias, vencidas e vincendas, até a efetiva desocupação do imóvel, independentemente de estarem detalhadas na petição inicial ou de terem sido expressamente mencionadas como não pagas durante o processo.

    O relator do recurso especial, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a petição inicial continha um pedido expresso de condenação ao pagamento de todas as obrigações vencidas e vincendas até a desocupação do imóvel.

    Segundo o ministro, tal pedido demonstrava a intenção do autor de incluir na condenação os aluguéis e demais encargos que se tornassem exigíveis durante a tramitação do processo.

    Minha Análise

    Esta é uma decisão de extrema importância para o contencioso locatício. O STJ reforça o princípio da economia processual, evitando que o locador tenha que ajuizar uma nova ação judicial apenas para cobrar os aluguéis e encargos que venceram enquanto o primeiro processo tramitava.

    A decisão baseia-se na interpretação sistemática do pedido inicial e no Art. 323 do CPC, que estende a condenação às prestações periódicas (como aluguéis e encargos) que se tornam exigíveis no curso da demanda.

    Para os locadores, a mensagem é clara: o pedido na petição inicial deve ser expresso no sentido de incluir as obrigações vencidas e vincendas. Para a gestão de imóveis, isso significa um processo de despejo e cobrança mais ágil, completo e com maior efetividade na recuperação dos valores devidos.

  • STJ Autoriza Desconto de Taxa de Ocupação Mesmo em Distrato de Lote Não Edificado

    O STJ, por meio de sua 4ª turma, ratificou a possibilidade de descontar a taxa de ocupação ou fruição, juntamente com o valor da cláusula penal, da quantia a ser devolvida ao comprador que desiste do contrato de compra e venda de imóvel, mesmo quando se trata de lotes sem edificação. Tal entendimento se aplica aos contratos firmados após a vigência da lei do distrato (lei 13.786/18).

    A decisão do STJ manteve o acórdão do TJ/SP, que já havia reconhecido a legalidade da retenção do valor pago pelo comprador que desistiu do negócio de um lote. No caso em questão, após a dedução dos encargos de rescisão previstos em lei e no contrato, não restou valor a ser restituído ao comprador.

    De acordo com os autos do processo, o contrato foi celebrado em 2021, com valor total de R$ 111.042,00. Após o pagamento de R$ 6.549,10, o comprador solicitou a rescisão do contrato.

    A vendedora aplicou a multa contratual e a taxa de ocupação correspondente ao período em que o imóvel esteve sob a posse do comprador, o que motivou o ajuizamento de ação por parte deste último, questionando as deduções.

    Tanto o juízo de primeira instância quanto o TJ/SP entenderam que as retenções foram realizadas em conformidade com os parâmetros legais, e que o comprador havia sido devidamente informado sobre as consequências da desistência.

    A ministra Isabel Gallotti, relatora do caso no STJ, esclareceu que a lei do distrato, promulgada em 2018, é aplicável ao caso em questão, uma vez que o contrato foi assinado em 2021.

    A referida lei introduziu a previsão de cláusulas penais em casos de desistência por parte dos compradores de lotes. Anteriormente à lei do distrato, a lei 6.766/79 considerava esse tipo de negócio como irretratável.

    Para a relatora, o entendimento anterior do tribunal não se aplica aos contratos celebrados após a edição da lei do distrato, que prevê a retenção desse valor em qualquer hipótese, independentemente da existência de edificação no lote.

    “Não se verifica ofensa ao art. 53 do CDC, pois não há previsão de cláusula contratual que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do loteador. Na verdade, o contrato expressamente previu a devolução das quantias pagas com descontos permitidos na lei em vigor quando de sua celebração. Se nada há a ser restituído ao adquirente é porque ele pagou quantia muito pequena, que não é capaz de quitar sequer a cláusula penal e a taxa de fruição contratualmente fixadas dentro dos limites da lei”, concluiu a ministra.

    Minha Análise

    Esta decisão é crucial e representa a consolidação da Lei do Distrato (13.786/18). Antes de 2018, o STJ não permitia a cobrança da taxa de fruição em lotes não edificados, pois entendia que não havia uso efetivo do bem. A nova lei alterou esse entendimento, e o STJ agora apenas aplica a norma vigente.

    O principal alerta para o consumidor é que o custo de desistir da compra de um lote hoje é altíssimo, podendo resultar na perda de todo o valor pago se o montante for pequeno, como ocorreu no caso. Já para o loteador/vendedor, a tese traz segurança jurídica, validando a aplicação da cláusula penal (10% do valor do contrato) e da taxa de fruição (0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato), independentemente de o comprador ter construído algo. A análise prévia do contrato é indispensável para evitar surpresas no distrato.

  • STJ Decide: Corretor de Imóveis Não Responde por Atraso em Obra

    Conteúdo do Post

    A 2ª seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que corretores de imóveis não respondem solidariamente com a construtora pela devolução de valores pagos por consumidores quando ocorre inadimplemento contratual das construtoras.

    Por unanimidade, foi definido, em uma ação judicial, que corretores de imóveis não respondem com construtora por atraso em entrega de imóvel. Em um julgamento ocorrido no último dia 08 de outubro, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que uma imobiliária que atua em Brasília não foi responsável pelo dano causado ao consumidor, em razão do descumprimento pela construtora ou incorporadora de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado envolvimento do corretor nas atividades de incorporação ou construção, que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora, ou haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.

    Para o Sistema Cofeci Creci, o julgamento representa uma vitória para a categoria. O colegiado acompanhou o voto do ministro Raul Araújo, que afirmou que a corretagem se limita à intermediação do negócio e à prestação de informações, não abrangendo obrigações do contrato de compra e venda. O Cofeci, que atuou como amicus curiae (amigo da corte) no processo não apenas oferecendo subsídios escritos aos julgadores, como também sustentando oralmente nossa tese.

    Minha Análise:

    Esta é a tese mais importante da atualidade para o mercado imobiliário. O STJ reforça o que está previsto nos Artigos 722 e 723 do Código Civil: a atividade de corretagem consiste na intermediação. O corretor é o responsável por aproximar as partes e fornecer informações sobre o negócio, mas ele não assume as obrigações de entrega, qualidade ou prazo da construtora.

    A decisão traz segurança jurídica para a categoria da corretagem e clareza para o consumidor. O cliente que busca ressarcimento por atraso deve focar sua ação na construtora/incorporadora, a menos que consiga provar vínculo direto (como grupo econômico ou confusão patrimonial) do corretor com a construção. O Judiciário está separando as responsabilidades, e isso exige que advogados e corretores ajam com o máximo de transparência e diligência.

    TESE FIXADA (STJ – Tema Repetitivo):

    O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável pelo dano causado ao consumidor, em razão do descumprimento pela construtora ou incorporadora de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação ou construção, (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora, ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.

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