A Justiça de Goiás manteve a cobrança de taxa condominial maior para moradores de cobertura de condomínio. O juiz de Direito Gustavo Costa Borges, da 3ª UPJ das varas Cíveis de Goiânia/GO, entendeu que, como a taxa das despesas comuns é calculada pela fração ideal, coberturas com metragem maior pagam mais, conforme a convenção e a lei.
Valores superiores
Os condôminos sustentaram que pagam valores muito superiores aos cobrados dos apartamentos comuns do prédio, que seguem o padrão de planta e metragem repetido na maior parte dos andares.
Segundo eles, embora água, gás e energia elétrica sejam cobrados individualizadamente, a taxa condominial referente às despesas comuns (manutenção, limpeza, segurança) é calculada com base na fração ideal do imóvel. O condomínio defendeu a legalidade do critério, previsto expressamente na convenção regularmente aprovada.
O Critério da Fração Ideal
Ao julgar o caso, o magistrado lembrou que o art. 1.336, I, do Código Civil determina que cada morador deve pagar as despesas do condomínio de acordo com o percentual que sua unidade representa no prédio, salvo se a convenção estabelecer regra diferente.
“É imperioso notar que a regra legal é clara ao definir a fração ideal como critério padrão para o rateio das despesas (…) No presente caso, a própria convenção do Condomínio reafirma o critério da fração ideal”, afirmou o juiz.
Para o magistrado, a cobrança maior decorre da maior participação da unidade no patrimônio comum e não representa punição ao proprietário da cobertura, nem enriquecimento sem causa do condomínio.
Minha Análise
Esta decisão toca em um ponto crucial para quem investe em imóveis de alto padrão. Como corretor e advogado, vejo muitos clientes se encantarem com a área privativa de uma cobertura, mas esquecerem de calcular o custo fixo mensal.
A lógica da Fração Ideal é patrimonial, não de uso. Você paga mais não porque “suja mais o chão”, mas porque você é dono de uma cota-parte maior do empreendimento. Se o prédio for vendido ou demolido, quem tem a fração ideal maior recebe mais. Logo, na manutenção, paga mais também.
No entanto, a lei permite (Art. 1.336, I, CC) que a Convenção estipule o contrário. Muitos condomínios modernos já adotam o rateio híbrido: despesas de conservação por fração ideal e despesas de consumo/serviços por unidade.
O erro dos proprietários neste processo foi tentar mudar a regra no “tapetão” do Judiciário. O juiz acertou ao dizer que isso é matéria de autonomia privada. Se querem pagar igual aos outros, precisam convencer os vizinhos em assembleia e mudar a Convenção (o que é difícil, pois aumentaria a conta dos outros moradores).