O STJ, por meio de sua 4ª turma, ratificou a possibilidade de descontar a taxa de ocupação ou fruição, juntamente com o valor da cláusula penal, da quantia a ser devolvida ao comprador que desiste do contrato de compra e venda de imóvel, mesmo quando se trata de lotes sem edificação. Tal entendimento se aplica aos contratos firmados após a vigência da lei do distrato (lei 13.786/18).
A decisão do STJ manteve o acórdão do TJ/SP, que já havia reconhecido a legalidade da retenção do valor pago pelo comprador que desistiu do negócio de um lote. No caso em questão, após a dedução dos encargos de rescisão previstos em lei e no contrato, não restou valor a ser restituído ao comprador.
De acordo com os autos do processo, o contrato foi celebrado em 2021, com valor total de R$ 111.042,00. Após o pagamento de R$ 6.549,10, o comprador solicitou a rescisão do contrato.
A vendedora aplicou a multa contratual e a taxa de ocupação correspondente ao período em que o imóvel esteve sob a posse do comprador, o que motivou o ajuizamento de ação por parte deste último, questionando as deduções.
Tanto o juízo de primeira instância quanto o TJ/SP entenderam que as retenções foram realizadas em conformidade com os parâmetros legais, e que o comprador havia sido devidamente informado sobre as consequências da desistência.
A ministra Isabel Gallotti, relatora do caso no STJ, esclareceu que a lei do distrato, promulgada em 2018, é aplicável ao caso em questão, uma vez que o contrato foi assinado em 2021.
A referida lei introduziu a previsão de cláusulas penais em casos de desistência por parte dos compradores de lotes. Anteriormente à lei do distrato, a lei 6.766/79 considerava esse tipo de negócio como irretratável.
Para a relatora, o entendimento anterior do tribunal não se aplica aos contratos celebrados após a edição da lei do distrato, que prevê a retenção desse valor em qualquer hipótese, independentemente da existência de edificação no lote.
“Não se verifica ofensa ao art. 53 do CDC, pois não há previsão de cláusula contratual que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do loteador. Na verdade, o contrato expressamente previu a devolução das quantias pagas com descontos permitidos na lei em vigor quando de sua celebração. Se nada há a ser restituído ao adquirente é porque ele pagou quantia muito pequena, que não é capaz de quitar sequer a cláusula penal e a taxa de fruição contratualmente fixadas dentro dos limites da lei”, concluiu a ministra.
Minha Análise
Esta decisão é crucial e representa a consolidação da Lei do Distrato (13.786/18). Antes de 2018, o STJ não permitia a cobrança da taxa de fruição em lotes não edificados, pois entendia que não havia uso efetivo do bem. A nova lei alterou esse entendimento, e o STJ agora apenas aplica a norma vigente.
O principal alerta para o consumidor é que o custo de desistir da compra de um lote hoje é altíssimo, podendo resultar na perda de todo o valor pago se o montante for pequeno, como ocorreu no caso. Já para o loteador/vendedor, a tese traz segurança jurídica, validando a aplicação da cláusula penal (10% do valor do contrato) e da taxa de fruição (0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato), independentemente de o comprador ter construído algo. A análise prévia do contrato é indispensável para evitar surpresas no distrato.