Por maioria de 5 votos a 4, a 2\u00aa se\u00e7\u00e3o do STJ decidiu, nesta quinta-feira, 7 de maio, que o aluguel de im\u00f3veis para curta estadia em condom\u00ednios, quando explorado de forma reiterada e profissional por plataformas como Airbnb, depende da aprova\u00e7\u00e3o de ao menos dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos para n\u00e3o descaracterizar a finalidade residencial do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
O colegiado acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, que entendeu que a explora\u00e7\u00e3o frequente desse tipo de loca\u00e7\u00e3o pode comprometer o sossego, a seguran\u00e7a e a salubridade dos demais moradores.<\/p>\n\n\n\n
O caso analisado envolveu a propriet\u00e1ria de um im\u00f3vel em Minas Gerais que recorreu contra a proibi\u00e7\u00e3o imposta pelo condom\u00ednio. O s\u00edndico passou a exigir autoriza\u00e7\u00e3o pr\u00e9via para as loca\u00e7\u00f5es, embora n\u00e3o houvesse proibi\u00e7\u00e3o expressa nesse sentido na conven\u00e7\u00e3o condominial. A propriet\u00e1ria argumentou que a loca\u00e7\u00e3o por temporada n\u00e3o descaracterizaria a destina\u00e7\u00e3o residencial.<\/p>\n\n\n\n
Durante o julgamento, a defesa do Airbnb argumentou que a plataforma atua apenas como intermediadora, sem alterar a natureza jur\u00eddica da loca\u00e7\u00e3o por temporada prevista na Lei do Inquilinato, e defendeu que restri\u00e7\u00f5es deveriam constar expressamente na conven\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
A ministra Nancy Andrighi votou por negar provimento ao recurso da propriet\u00e1ria. Ela destacou que, embora a simples utiliza\u00e7\u00e3o da plataforma digital n\u00e3o altere a natureza residencial, a explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica reiterada e profissionalizada das loca\u00e7\u00f5es de curta estadia configura desvirtuamento dessa finalidade.<\/p>\n\n\n\n
Para a ministra, mudan\u00e7as na destina\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio dependem de aprova\u00e7\u00e3o de dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos, conforme exige o artigo 1.351 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n
Houve diverg\u00eancia inaugurada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, que defendeu que a restri\u00e7\u00e3o precisaria estar escrita na conven\u00e7\u00e3o de forma expressa, mas a tese restritiva da relatora sagrou-se vencedora.<\/p>\n\n\n\n
Esta decis\u00e3o da 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do STJ \u00e9 um marco hist\u00f3rico para o Direito Imobili\u00e1rio brasileiro. At\u00e9 ent\u00e3o, havia muita inseguran\u00e7a jur\u00eddica, com decis\u00f5es conflitantes entre a 3\u00aa e a 4\u00aa Turmas do pr\u00f3prio STJ. O julgamento de hoje pacifica o entendimento nacional: a loca\u00e7\u00e3o via plataformas digitais com alta rotatividade tem natureza de hospedagem\/explora\u00e7\u00e3o comercial.<\/p>\n\n\n\n
A invers\u00e3o do \u00f4nus argumentativo \u00e9 o ponto chave aqui. Antes, muitos investidores defendiam que “se a conven\u00e7\u00e3o n\u00e3o pro\u00edbe, ent\u00e3o \u00e9 permitido”. O STJ inverteu essa l\u00f3gica: como a conven\u00e7\u00e3o diz que o pr\u00e9dio \u00e9 residencial, a hospedagem comercial \u00e9 proibida por padr\u00e3o. Para ser permitida, precisa de aprova\u00e7\u00e3o expressa de 2\/3 dos moradores.<\/p>\n\n\n\n
O impacto econ\u00f4mico e jur\u00eddico ser\u00e1 enorme.<\/p>\n\n\n\n
Para os condom\u00ednios residenciais tradicionais, a decis\u00e3o entrega uma ferramenta poderosa para barrar investidores que transformam unidades em apart-hot\u00e9is sem estrutura para isso. Para os investidores e o mercado da constru\u00e7\u00e3o civil, consolida-se a urg\u00eancia de conceber empreendimentos mistos, com conven\u00e7\u00f5es redigidas desde a planta j\u00e1 autorizando expressamente esse tipo de modalidade, evitando surpresas judiciais para os compradores.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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