Em a\u00e7\u00e3o de rescis\u00e3o de contrato de loca\u00e7\u00e3o na modalidade built to suit, o valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel, conforme crit\u00e9rio da lei do inquilinato, e n\u00e3o ao valor integral do neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n
Assim entendeu, por unanimidade, a 3\u00aa turma do STJ, que acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi.<\/p>\n\n\n\n
Chamado na lei do inquilinato de “loca\u00e7\u00e3o por constru\u00e7\u00e3o ajustada”, \u00e9 um contrato em que o locador constr\u00f3i, reforma ou adapta um im\u00f3vel conforme as necessidades espec\u00edficas do futuro locat\u00e1rio, que depois passa a ocup\u00e1-lo mediante aluguel por prazo determinado. Em geral, \u00e9 usado por empresas que precisam de instala\u00e7\u00f5es sob medida, como centros log\u00edsticos, lojas, f\u00e1bricas ou sedes corporativas.<\/p>\n\n\n\n
No caso, discutia-se se o tribunal, ao julgar a apela\u00e7\u00e3o, poderia alterar de of\u00edcio o valor da causa para adequ\u00e1-lo ao crit\u00e9rio previsto na lei especial. Tamb\u00e9m se analisava se, em a\u00e7\u00e3o de rescis\u00e3o contratual de aluguel na modalidade de constru\u00e7\u00e3o ajustada, deveria ser aplicado o art. 292 do CPC, considerando todo o valor do neg\u00f3cio, ou o art. 58 da lei do inquilinato, que estabelece o equivalente a 12 meses de aluguel.<\/p>\n\n\n\n
A recorrente pretendia a manuten\u00e7\u00e3o do valor de R$ 68,4 milh\u00f5es, correspondente ao valor integral do contrato. O TJ\/PR adequou o valor da causa ao equivalente a 12 meses de aluguel, considerando o aluguel mensal de R$ 570 mil indicado na peti\u00e7\u00e3o inicial. Com isso, o valor foi fixado em R$ 6,84 milh\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n
A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a controv\u00e9rsia deve ser resolvida \u00e0 luz da lei do inquilinato, e n\u00e3o apenas pelas regras gerais do CPC, uma vez que a modalidade de constru\u00e7\u00e3o ajustada foi inserida no regime especial da legisla\u00e7\u00e3o locat\u00edcia (Art. 54-A).<\/p>\n\n\n\n
A ministra afirmou que, ainda que o art. 58 da lei do inquilinato n\u00e3o trate expressamente das a\u00e7\u00f5es de rescis\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o na modalidade de constru\u00e7\u00e3o ajustada, deve ser feita interpreta\u00e7\u00e3o sistem\u00e1tica e extensiva da norma.<\/p>\n\n\n\n
Para Nancy, o montante integral \u00e9 incompat\u00edvel com a disciplina da lei do inquilinato, sobretudo porque a constru\u00e7\u00e3o ainda n\u00e3o havia sido conclu\u00edda. A ministra tamb\u00e9m ponderou que a manuten\u00e7\u00e3o do valor integral poderia gerar enriquecimento indevido dos patronos da parte recorrente, raz\u00e3o pela qual considerou adequada a corre\u00e7\u00e3o ex officio realizada pelo tribunal de origem.<\/p>\n\n\n\n
Esta decis\u00e3o do STJ tem um impacto econ\u00f4mico imediato e profundo nas negocia\u00e7\u00f5es corporativas. O valor da causa n\u00e3o \u00e9 um mero detalhe burocr\u00e1tico, ele \u00e9 a base de c\u00e1lculo para as custas judiciais e, principalmente, para os honor\u00e1rios advocat\u00edcios de sucumb\u00eancia, que variam de 10% a 20%.<\/p>\n\n\n\n
Se uma loca\u00e7\u00e3o Built to Suit possui prazo de 15 anos e o aluguel \u00e9 de R$ 500 mil mensais, o valor total do contrato \u00e9 de R$ 90 milh\u00f5es. Caso uma das partes precisasse ir \u00e0 Justi\u00e7a para rescindir o contrato por um descumprimento, e o valor da causa fosse o integral, o perdedor poderia ser condenado a pagar at\u00e9 R$ 18 milh\u00f5es apenas em honor\u00e1rios para o advogado da parte vencedora. Esse risco desproporcional acabava criando um obst\u00e1culo imenso para o acesso \u00e0 Justi\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n
O STJ acertou em cheio ao consagrar o princ\u00edpio da especialidade. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245\/91) possui regras pr\u00f3prias para garantir celeridade e evitar distor\u00e7\u00f5es nas rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias. Ao limitar o valor da causa a 12 meses de aluguel (R$ 6 milh\u00f5es no nosso exemplo hipot\u00e9tico), o Tribunal equilibra o jogo, protege o patrim\u00f4nio das empresas envolvidas e evita o enriquecimento sem causa no ambiente processual, garantindo seguran\u00e7a jur\u00eddica para o mercado de fundos imobili\u00e1rios e de infraestrutura.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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