{"id":142,"date":"2026-08-12T21:14:46","date_gmt":"2026-08-12T18:14:46","guid":{"rendered":"https:\/\/gsartoadv.com.br\/blog\/?p=142"},"modified":"2026-08-12T21:14:46","modified_gmt":"2026-08-12T18:14:46","slug":"clausula-de-renuncia-de-benfeitorias-abrange-novas-construcoes-diz-stj","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gsartoadv.com.br\/blog\/2026\/08\/12\/clausula-de-renuncia-de-benfeitorias-abrange-novas-construcoes-diz-stj\/","title":{"rendered":"Cl\u00e1usula de Ren\u00fancia de Benfeitorias Abrange Novas Constru\u00e7\u00f5es, Diz STJ"},"content":{"rendered":"\n

A cl\u00e1usula de ren\u00fancia de benfeitorias presente em contrato de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel abrange tamb\u00e9m as acess\u00f5es \u2014 como as novas constru\u00e7\u00f5es feitas pelo locat\u00e1rio \u2014 se o contexto em que firmado o neg\u00f3cio n\u00e3o recomendar a distin\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica entre elas.<\/p>\n\n\n\n

A conclus\u00e3o \u00e9 da 4\u00aa Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, que negou provimento ao recurso especial do locat\u00e1rio de um terreno vazio que buscava ser indenizado pelas constru\u00e7\u00f5es feitas durante o contrato. O julgamento foi resolvido por um placar apertado de 3 votos a 2.<\/p>\n\n\n\n

O caso concreto trata da loca\u00e7\u00e3o de um terreno vazio, cujo contrato continha a cl\u00e1usula padr\u00e3o de ren\u00fancia de benfeitorias. O locat\u00e1rio abriu m\u00e3o de ser indenizado ou de reter o bem por causa de melhorias. Para utilizar o local, ele fez a terraplanagem total, construiu quadra poliesportiva, vesti\u00e1rios, loja, dep\u00f3sito, sala de controle e sanit\u00e1rios. Ao final, pediu para reter o uso do bem at\u00e9 ser indenizado pelas obras.<\/p>\n\n\n\n

O Debate: Benfeitorias x Acess\u00f5es<\/h3>\n\n\n\n

A demanda se baseou em uma distin\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica do Direito Civil: “acess\u00f5es” indicam novas edifica\u00e7\u00f5es feitas do zero, enquanto “benfeitorias” s\u00e3o reformas ou altera\u00e7\u00f5es em um bem que j\u00e1 existia.<\/p>\n\n\n\n

O relator original do caso, ministro Antonio Carlos Ferreira (que acabou vencido), votou a favor do inquilino. Para ele, a cl\u00e1usula contratual de ren\u00fancia n\u00e3o poderia ser interpretada extensivamente para alcan\u00e7ar as acess\u00f5es. O ministro apontou que isso feriria o artigo 114 do C\u00f3digo Civil, que determina que as ren\u00fancias de direitos devem ser interpretadas de forma estrita e literal.<\/p>\n\n\n\n

A Vontade das Partes e a Boa-f\u00e9 Objetiva<\/h3>\n\n\n\n

A ministra Isabel Gallotti abriu a diverg\u00eancia que acabou vencedora. Para ela, as obras n\u00e3o devem ser indenizadas em raz\u00e3o do contexto espec\u00edfico do neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n

Como o im\u00f3vel alugado estava vazio, tanto locador como locat\u00e1rio estavam integralmente cientes de que a loca\u00e7\u00e3o implicaria constru\u00e7\u00f5es no local. Assim, incide o artigo 113 do C\u00f3digo Civil, que dita que os neg\u00f3cios jur\u00eddicos devem ser interpretados conforme a boa-f\u00e9, os usos e o local de sua celebra\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

A ministra destacou que se tornou um costume no mercado designar genericamente como “benfeitorias” todas as obras feitas pelo locat\u00e1rio. Acolher o preciosismo t\u00e9cnico para afastar a cl\u00e1usula de ren\u00fancia seria modificar o conte\u00fado livremente pactuado entre as partes.<\/p>\n\n\n\n

O fato de o locat\u00e1rio ter removido parte substancial das constru\u00e7\u00f5es ao desocupar o im\u00f3vel refor\u00e7ou essa conclus\u00e3o, demonstrando que as obras tinham utilidade espec\u00edfica para sua atividade empresarial e n\u00e3o representavam, na vis\u00e3o do Tribunal, um efetivo acr\u00e9scimo patrimonial ao locador.<\/p>\n\n\n\n

Minha An\u00e1lise<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Este julgamento reflete o eterno embate no Direito Civil entre a “letra fria da lei” e a “vontade real das partes”.<\/p>\n\n\n\n

No mercado imobili\u00e1rio, a loca\u00e7\u00e3o de “terreno nu” (empty lot) \u00e9 extremamente comum, especialmente para postos de gasolina, quadras de esportes, supermercados e galp\u00f5es log\u00edsticos. Nesses casos, o inquilino aluga apenas o espa\u00e7o de terra e constr\u00f3i a estrutura necess\u00e1ria para o seu neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n

Tecnicamente, o C\u00f3digo Civil separa o que \u00e9 Benfeitoria (pintar uma parede, consertar um telhado) do que \u00e9 Acess\u00e3o (levantar um pr\u00e9dio onde n\u00e3o havia nada). A praxe do mercado imobili\u00e1rio, contudo, unificou tudo no jarg\u00e3o contratual sob o guarda-chuva de “benfeitorias”.<\/p>\n\n\n\n

A decis\u00e3o do STJ traz seguran\u00e7a jur\u00eddica para os propriet\u00e1rios de terrenos, evitando que sejam surpreendidos com cobran\u00e7as milion\u00e1rias de indeniza\u00e7\u00e3o ao final do contrato. A l\u00f3gica aplicada pelo Tribunal \u00e9 irretoc\u00e1vel: se voc\u00ea aluga um terreno vazio e assina que n\u00e3o quer ser indenizado por obras, \u00e9 evidente que voc\u00ea est\u00e1 abrindo m\u00e3o de ser indenizado pelas constru\u00e7\u00f5es que far\u00e1 ali, pois n\u00e3o h\u00e1 outra obra poss\u00edvel em um terreno vazio sen\u00e3o uma constru\u00e7\u00e3o nova.<\/p>\n\n\n\n

Para os locat\u00e1rios e investidores, o alerta \u00e9 m\u00e1ximo. A reda\u00e7\u00e3o do contrato comercial deve ser feita sob medida. Se a inten\u00e7\u00e3o \u00e9 abater o valor da constru\u00e7\u00e3o nos alugu\u00e9is ou garantir uma indeniza\u00e7\u00e3o ao final do prazo, isso deve estar minuciosamente descrito no instrumento contratual. Contratos gen\u00e9ricos s\u00e3o os maiores causadores de lit\u00edgios no Direito Imobili\u00e1rio.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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