O STJ, por meio de sua 4\u00aa turma, ratificou a possibilidade de descontar a taxa de ocupa\u00e7\u00e3o ou frui\u00e7\u00e3o, juntamente com o valor da cl\u00e1usula penal, da quantia a ser devolvida ao comprador que desiste do contrato de compra e venda de im\u00f3vel, mesmo quando se trata de lotes sem edifica\u00e7\u00e3o. Tal entendimento se aplica aos contratos firmados ap\u00f3s a vig\u00eancia da lei do distrato (lei 13.786\/18).<\/p>\n\n\n\n
A decis\u00e3o do STJ manteve o ac\u00f3rd\u00e3o do TJ\/SP, que j\u00e1 havia reconhecido a legalidade da reten\u00e7\u00e3o do valor pago pelo comprador que desistiu do neg\u00f3cio de um lote. No caso em quest\u00e3o, ap\u00f3s a dedu\u00e7\u00e3o dos encargos de rescis\u00e3o previstos em lei e no contrato, n\u00e3o restou valor a ser restitu\u00eddo ao comprador.<\/p>\n\n\n\n
De acordo com os autos do processo, o contrato foi celebrado em 2021, com valor total de R$ 111.042,00. Ap\u00f3s o pagamento de R$ 6.549,10, o comprador solicitou a rescis\u00e3o do contrato.<\/p>\n\n\n\n
A vendedora aplicou a multa contratual e a taxa de ocupa\u00e7\u00e3o correspondente ao per\u00edodo em que o im\u00f3vel esteve sob a posse do comprador, o que motivou o ajuizamento de a\u00e7\u00e3o por parte deste \u00faltimo, questionando as dedu\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n
Tanto o ju\u00edzo de primeira inst\u00e2ncia quanto o TJ\/SP entenderam que as reten\u00e7\u00f5es foram realizadas em conformidade com os par\u00e2metros legais, e que o comprador havia sido devidamente informado sobre as consequ\u00eancias da desist\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n
A ministra Isabel Gallotti, relatora do caso no STJ, esclareceu que a lei do distrato, promulgada em 2018, \u00e9 aplic\u00e1vel ao caso em quest\u00e3o, uma vez que o contrato foi assinado em 2021.<\/p>\n\n\n\n
A referida lei introduziu a previs\u00e3o de cl\u00e1usulas penais em casos de desist\u00eancia por parte dos compradores de lotes. Anteriormente \u00e0 lei do distrato, a lei 6.766\/79 considerava esse tipo de neg\u00f3cio como irretrat\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n
Para a relatora, o entendimento anterior do tribunal n\u00e3o se aplica aos contratos celebrados ap\u00f3s a edi\u00e7\u00e3o da lei do distrato, que prev\u00ea a reten\u00e7\u00e3o desse valor em qualquer hip\u00f3tese, independentemente da exist\u00eancia de edifica\u00e7\u00e3o no lote.<\/p>\n\n\n\n
“N\u00e3o se verifica ofensa ao art. 53 do CDC, pois n\u00e3o h\u00e1 previs\u00e3o de cl\u00e1usula contratual que estabele\u00e7a a perda total das presta\u00e7\u00f5es pagas em benef\u00edcio do loteador. Na verdade, o contrato expressamente previu a devolu\u00e7\u00e3o das quantias pagas com descontos permitidos na lei em vigor quando de sua celebra\u00e7\u00e3o. Se nada h\u00e1 a ser restitu\u00eddo ao adquirente \u00e9 porque ele pagou quantia muito pequena, que n\u00e3o \u00e9 capaz de quitar sequer a cl\u00e1usula penal e a taxa de frui\u00e7\u00e3o contratualmente fixadas dentro dos limites da lei”, concluiu a ministra.<\/p>\n\n\n\n
Minha An\u00e1lise<\/strong><\/p>\n\n\n\n Esta decis\u00e3o \u00e9 crucial e representa a consolida\u00e7\u00e3o da Lei do Distrato (13.786\/18)<\/strong>. Antes de 2018, o STJ n\u00e3o permitia a cobran\u00e7a da taxa de frui\u00e7\u00e3o<\/strong> em lotes n\u00e3o edificados, pois entendia que n\u00e3o havia uso efetivo do bem. A nova lei alterou esse entendimento, e o STJ agora apenas aplica a norma vigente.<\/p>\n\n\n\n O principal alerta para o consumidor<\/strong> \u00e9 que o custo de desistir da compra de um lote hoje \u00e9 alt\u00edssimo, podendo resultar na perda de todo o valor pago se o montante for pequeno, como ocorreu no caso. J\u00e1 para o loteador\/vendedor<\/strong>, a tese traz seguran\u00e7a jur\u00eddica, validando a aplica\u00e7\u00e3o da cl\u00e1usula penal (10% do valor do contrato) e da taxa de frui\u00e7\u00e3o (0,75% ao m\u00eas sobre o valor atualizado do contrato), independentemente de o comprador ter constru\u00eddo algo. A an\u00e1lise pr\u00e9via do contrato \u00e9 indispens\u00e1vel para evitar surpresas no distrato.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" O STJ, por meio de sua 4\u00aa turma, ratificou a possibilidade de descontar a taxa de ocupa\u00e7\u00e3o ou frui\u00e7\u00e3o, juntamente com o valor da cl\u00e1usula penal, da quantia a ser devolvida ao comprador que desiste do contrato de compra e venda de im\u00f3vel, mesmo quando se trata de lotes sem edifica\u00e7\u00e3o. Tal entendimento se aplica […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[15,69],"tags":[73,70,71,67,47,74,72],"class_list":["post-48","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-direito-imobiliario","category-distrato","tag-compra-de-lote","tag-lei-do-distrato","tag-loteamento","tag-rescisao-contratual","tag-stj","tag-taxa-de-fruicao","tag-taxa-de-ocupacao"],"yoast_head":"\n