{"id":95,"date":"2026-02-04T22:09:38","date_gmt":"2026-02-04T19:09:38","guid":{"rendered":"https:\/\/gsartoadv.com.br\/blog\/?p=95"},"modified":"2026-02-04T22:09:39","modified_gmt":"2026-02-04T19:09:39","slug":"stj-credor-pode-executar-divida-em-vez-de-leiloar-imovel-dado-em-garantia","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gsartoadv.com.br\/blog\/2026\/02\/04\/stj-credor-pode-executar-divida-em-vez-de-leiloar-imovel-dado-em-garantia\/","title":{"rendered":"STJ: Credor Pode Executar D\u00edvida em Vez de Leiloar Im\u00f3vel Dado em Garantia"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">Credores que concedem empr\u00e9stimos garantidos por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel n\u00e3o s\u00e3o obrigados a primeiro tomar o im\u00f3vel e lev\u00e1-lo a leil\u00e3o para s\u00f3 depois cobrar o valor devido. Eles podem, se preferirem, entrar diretamente na Justi\u00e7a para executar a d\u00edvida inteira, desde que o contrato seja um t\u00edtulo executivo v\u00e1lido.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">Esse foi o entendimento, por unanimidade, da 3\u00aa turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ). O colegiado tamb\u00e9m decidiu que n\u00e3o se aplica automaticamente a S\u00famula 176 para anular cl\u00e1usulas que utilizam a taxa CDI como refer\u00eancia para os juros remunerat\u00f3rios.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading is-style-text-subtitle has-large-font-size is-style-text-subtitle--1\">O Caso: Execu\u00e7\u00e3o vs. Leil\u00e3o Extrajudicial<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">O recurso discutia contratos de m\u00fatuo firmados entre uma institui\u00e7\u00e3o financeira e o FGC, garantidos por im\u00f3veis. Ap\u00f3s o inadimplemento, o fundo ajuizou execu\u00e7\u00e3o judicial. O Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (TJ\/SP) havia extinguido a a\u00e7\u00e3o, argumentando que o credor deveria obrigatoriamente seguir o rito da Lei 9.514\/97 (leil\u00e3o extrajudicial).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">No entanto, o Ministro Humberto Martins, relator no STJ, reformou a decis\u00e3o. Ele afirmou que o credor fiduci\u00e1rio n\u00e3o est\u00e1 obrigado a promover a execu\u00e7\u00e3o extrajudicial.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">&#8220;O credor de d\u00edvida garantida por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3veis (&#8230;) pode optar pela execu\u00e7\u00e3o judicial integral, desde que o t\u00edtulo seja dotado de liquidez, certeza e exigibilidade.&#8221;<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading is-style-text-subtitle has-large-font-size is-style-text-subtitle--2\">Validade do CDI<\/h3>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">Outro ponto crucial foi a valida\u00e7\u00e3o da taxa CDI. O TJ\/SP havia anulado a cl\u00e1usula de juros atrelada ao CDI, considerando-a potestativa (unilateral). O STJ corrigiu esse entendimento, afirmando que o CDI \u00e9 um \u00edndice definido pelo mercado e amplamente utilizado, n\u00e3o se sujeitando a manipula\u00e7\u00f5es do banco, sendo, portanto, v\u00e1lido.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading is-style-text-subtitle has-large-font-size is-style-text-subtitle--3\"><strong>Minha An\u00e1lise<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">Esta decis\u00e3o traz uma flexibilidade estrat\u00e9gica imensa para os bancos e fundos de investimento, e um risco aumentado para os devedores.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">Geralmente, a <strong>execu\u00e7\u00e3o extrajudicial (leil\u00e3o em cart\u00f3rio)<\/strong> \u00e9 a via preferida dos bancos pela rapidez. No entanto, em casos onde o im\u00f3vel desvalorizou muito ou possui problemas ambientais\/documentais que dificultam a venda, o banco pode agora optar pela <strong>via judicial<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">Qual a diferen\u00e7a pr\u00e1tica?<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li class=\"has-medium-font-size\"><strong>No Extrajudicial (Lei 9.514\/97):<\/strong> Se no segundo leil\u00e3o n\u00e3o houver lance, a d\u00edvida \u00e9 considerada extinta e o banco fica com o im\u00f3vel (mesmo que ele valha menos que a d\u00edvida).<\/li>\n\n\n\n<li class=\"has-medium-font-size\"><strong>No Judicial (CPC):<\/strong> O banco cobra o valor em dinheiro. O im\u00f3vel \u00e9 penhorado e avaliado. Se o valor do im\u00f3vel n\u00e3o cobrir a d\u00edvida, o banco <strong>continua cobrando o saldo remanescente<\/strong> sobre outros bens do devedor.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size wp-block-paragraph\">Para quem est\u00e1 inadimplente, a certeza de que &#8220;entregar o im\u00f3vel resolve tudo&#8221; deixou de existir. \u00c9 fundamental analisar o contrato e o valor de mercado do bem para antecipar qual caminho o credor poder\u00e1 tomar.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Credores que concedem empr\u00e9stimos garantidos por aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria de im\u00f3vel n\u00e3o s\u00e3o obrigados a primeiro tomar o im\u00f3vel e lev\u00e1-lo a leil\u00e3o para s\u00f3 depois cobrar o valor devido. Eles podem, se preferirem, entrar diretamente na Justi\u00e7a para executar a d\u00edvida inteira, desde que o contrato seja um t\u00edtulo executivo v\u00e1lido. 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