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  • Cláusula de Renúncia de Benfeitorias Abrange Novas Construções, Diz STJ

    A cláusula de renúncia de benfeitorias presente em contrato de locação de imóvel abrange também as acessões — como as novas construções feitas pelo locatário — se o contexto em que firmado o negócio não recomendar a distinção técnica entre elas.

    A conclusão é da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que negou provimento ao recurso especial do locatário de um terreno vazio que buscava ser indenizado pelas construções feitas durante o contrato. O julgamento foi resolvido por um placar apertado de 3 votos a 2.

    O caso concreto trata da locação de um terreno vazio, cujo contrato continha a cláusula padrão de renúncia de benfeitorias. O locatário abriu mão de ser indenizado ou de reter o bem por causa de melhorias. Para utilizar o local, ele fez a terraplanagem total, construiu quadra poliesportiva, vestiários, loja, depósito, sala de controle e sanitários. Ao final, pediu para reter o uso do bem até ser indenizado pelas obras.

    O Debate: Benfeitorias x Acessões

    A demanda se baseou em uma distinção técnica do Direito Civil: “acessões” indicam novas edificações feitas do zero, enquanto “benfeitorias” são reformas ou alterações em um bem que já existia.

    O relator original do caso, ministro Antonio Carlos Ferreira (que acabou vencido), votou a favor do inquilino. Para ele, a cláusula contratual de renúncia não poderia ser interpretada extensivamente para alcançar as acessões. O ministro apontou que isso feriria o artigo 114 do Código Civil, que determina que as renúncias de direitos devem ser interpretadas de forma estrita e literal.

    A Vontade das Partes e a Boa-fé Objetiva

    A ministra Isabel Gallotti abriu a divergência que acabou vencedora. Para ela, as obras não devem ser indenizadas em razão do contexto específico do negócio.

    Como o imóvel alugado estava vazio, tanto locador como locatário estavam integralmente cientes de que a locação implicaria construções no local. Assim, incide o artigo 113 do Código Civil, que dita que os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé, os usos e o local de sua celebração.

    A ministra destacou que se tornou um costume no mercado designar genericamente como “benfeitorias” todas as obras feitas pelo locatário. Acolher o preciosismo técnico para afastar a cláusula de renúncia seria modificar o conteúdo livremente pactuado entre as partes.

    O fato de o locatário ter removido parte substancial das construções ao desocupar o imóvel reforçou essa conclusão, demonstrando que as obras tinham utilidade específica para sua atividade empresarial e não representavam, na visão do Tribunal, um efetivo acréscimo patrimonial ao locador.

    Minha Análise

    Este julgamento reflete o eterno embate no Direito Civil entre a “letra fria da lei” e a “vontade real das partes”.

    No mercado imobiliário, a locação de “terreno nu” (empty lot) é extremamente comum, especialmente para postos de gasolina, quadras de esportes, supermercados e galpões logísticos. Nesses casos, o inquilino aluga apenas o espaço de terra e constrói a estrutura necessária para o seu negócio.

    Tecnicamente, o Código Civil separa o que é Benfeitoria (pintar uma parede, consertar um telhado) do que é Acessão (levantar um prédio onde não havia nada). A praxe do mercado imobiliário, contudo, unificou tudo no jargão contratual sob o guarda-chuva de “benfeitorias”.

    A decisão do STJ traz segurança jurídica para os proprietários de terrenos, evitando que sejam surpreendidos com cobranças milionárias de indenização ao final do contrato. A lógica aplicada pelo Tribunal é irretocável: se você aluga um terreno vazio e assina que não quer ser indenizado por obras, é evidente que você está abrindo mão de ser indenizado pelas construções que fará ali, pois não há outra obra possível em um terreno vazio senão uma construção nova.

    Para os locatários e investidores, o alerta é máximo. A redação do contrato comercial deve ser feita sob medida. Se a intenção é abater o valor da construção nos aluguéis ou garantir uma indenização ao final do prazo, isso deve estar minuciosamente descrito no instrumento contratual. Contratos genéricos são os maiores causadores de litígios no Direito Imobiliário.

  • Posse de Múltiplos Imóveis Não Basta para Afastar Gratuidade da Justiça

    A concessão da gratuidade da justiça suspende a cobrança de verbas sucumbenciais. Para que o credor possa retomar a execução, não basta apontar a mera titularidade de imóveis do devedor sem demonstrar acréscimo patrimonial. É imprescindível provar a mudança efetiva na capacidade financeira do executado.

    Com esse entendimento, o juiz Caio Tristão de Almeida Franco, da 1ª Vara Judicial de Mozarlândia (GO), acolheu uma exceção de pré-executividade e manteve a condição suspensiva de exigibilidade (artigo 98, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil) a uma mulher proprietária de 10 imóveis. A decisão também condenou os advogados, antes credores dos honorários sucumbenciais, ao pagamento de verba da mesma natureza, arbitrada em 10% do valor da causa.

    O Conflito e os Honorários Milionários

    A controvérsia envolveu uma mulher que perdeu uma ação em 2024, cujo valor atribuído foi de R$ 4 milhões. O Tribunal de Justiça de Goiás determinou o pagamento de honorários de sucumbência de 12% (cerca de R$ 680 mil) em benefício dos advogados da parte vencedora, mas reconheceu a gratuidade da justiça imposta à mulher.

    Dessa forma, o TJ-GO concedeu suspensão de exigibilidade de 5 anos, conforme o artigo 98, parágrafo 3º do CPC. Durante esse período, a parte fica isenta do pagamento, a menos que seja comprovado o fim da insuficiência financeira.

    Posteriormente, os advogados ajuizaram ação para obrigar a mulher a quitar os valores, requerendo a revogação da gratuidade e a busca por bens. Argumentaram que ela já era proprietária de sete imóveis à época da concessão, número que subiu para dez em levantamento recente, sendo dois deles destinados ao lazer.

    A executada apresentou exceção de pré-executividade, sustentando que o benefício continuava vigente e que os bens já compunham seu patrimônio anterior, não havendo fato novo capaz de alterar a sua situação econômica.

    A Ausência de Provas de Fato Novo

    O magistrado acolheu a tese da devedora. Segundo o juiz, não foram juntadas provas aptas a invalidar a gratuidade, tampouco houve decisão judicial prévia revogando o benefício.

    “Tal condição somente pode ser afastada mediante demonstração inequívoca de alteração da capacidade econômica da parte favorecida ou por decisão judicial que revogue o benefício anteriormente concedido”, frisou o magistrado, determinando o prosseguimento da suspensão e condenando os advogados ao pagamento de sucumbência de 10%.

    Minha Análise

    Esta decisão toca em um ponto nevrálgico do direito processual contemporâneo: a colisão entre a garantia constitucional de acesso à justiça (e proteção ao hipossuficiente) e a natureza alimentar dos honorários advocatícios de sucumbência.

    O centro da controvérsia jurídica não é o volume de bens em si, mas sim o ônus da prova processual. O CPC estabelece que a gratuidade, uma vez concedida, gera uma presunção relativa de vulnerabilidade. Para derrubá-la, o credor não pode se limitar a demonstrar que o devedor possui patrimônio isolado; ele precisa provar que esse patrimônio sofreu um acréscimo substancial e superveniente ou que o devedor possui liquidez financeira imediata incompatível com a miserabilidade jurídica.

    A crítica levantada pela defesa técnica dos advogados reflete a angústia de profissionais que prestaram serviços, venceram uma causa de alto valor, mas veem seu crédito blindado por um manto de aparente incoerência patrimonial (a chamada “pobreza imobiliária”). Contudo, do ponto de vista estritamente processual, a via escolhida para revogar o benefício exige contraditório robusto e demonstração fática de alteração na capacidade de pagamento, evitando revogações automáticas baseadas apenas em extratos imobiliários estáticos.

  • Aluguel: Permissão Para Reforma Não Isenta Devolução no Estado Original

    A Justiça do Paraná decidiu que a autorização de locador para reformas e a ausência de laudo de vistoria inicial não afastam a obrigação de o locatário devolver o imóvel no estado em que o recebeu. Com esse entendimento, a juíza de Direito Genevieve Paim Paganella, da 10ª vara Cível da Região Metropolitana de Curitiba/PR, condenou empresa a indenizar proprietária pelos custos de restauração de imóvel comercial.

    Embora a locatária tenha desocupado voluntariamente o imóvel durante tramitação de ação de despejo, a magistrada concluiu que ela descumpriu obrigação prevista na lei do inquilinato e no contrato de locação ao não desfazer as adaptações realizadas para instalação de uma clínica médica.

    O Desfecho da Desocupação

    As partes firmaram contrato de locação comercial em março de 2021. Em 2025, a proprietária informou que pretendia vender o imóvel e concedeu à locatária o direito de preferência. Como a empresa não manifestou interesse na compra, recebeu notificação estabelecendo prazo de 30 dias para desocupação e devolução do imóvel nas condições originais.

    A locatária permaneceu no imóvel, levando a proprietária a ajuizar ação de despejo cumulada com pedido de indenização. Durante o processo, a empresa entregou as chaves e quitou as dívidas, permanecendo controvertida apenas a reparação pelas modificações realizadas no imóvel.

    Ausência de Vistoria Não Afasta Obrigação

    A controvérsia remanescente dizia respeito às modificações promovidas pela locatária para instalação da clínica (piso, gesso, revestimentos, divisórias). Em defesa, a empresa alegou que não havia laudo de vistoria de entrada, o que impediria a comprovação original do imóvel, e que as benfeitorias foram feitas com o conhecimento da proprietária.

    Ao analisar o caso, a magistrada observou que o contrato previa expressamente a obrigação de a locatária devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu. Ressaltou que a própria locatária reconheceu que recebeu o imóvel sem piso e admitiu ter realizado as intervenções estruturais.

    “Embora a requerida procure afastar a responsabilidade indenizatória sob o argumento de inexistência de vistoria formal de entrada, o ponto central é que houve alteração do estado originário do imóvel e que o bem não foi restituído no estado em que recebido”, destacou a juíza.

    Ciência da Proprietária Não Isenta a Restituição

    A magistrada também afastou o argumento de que a ciência ou autorização da proprietária para as adaptações afastaria o dever de indenizar.

    Conforme ressaltou, permitir as modificações necessárias ao exercício da atividade comercial não significa renunciar ao direito de receber o imóvel de volta nas condições previstas contratualmente. Diante disso, condenou a locatária ao pagamento dos custos necessários para recompor o imóvel ao estado anterior, montante que será definido em liquidação de sentença.

    Minha Análise

    A exigência de devolução do imóvel no estado em que foi recebido (Art. 23, inciso III, da Lei do Inquilinato) é uma das cláusulas mais litigiosas do Direito Imobiliário.

    O grande trunfo desta decisão é a forma como o Judiciário tratou a ausência do “Laudo de Vistoria Inicial”. A praxe jurídica diz que, sem esse laudo, o proprietário não consegue provar como o imóvel foi entregue, perdendo o direito de cobrar reformas na saída. No entanto, a juíza utilizou o princípio da boa-fé processual e as próprias provas e confissões dos autos. Se o inquilino admitiu no processo que o imóvel estava no contrapiso e ele instalou porcelanato para fazer uma clínica, o estado anterior está comprovado independentemente de um documento formal chamado “Laudo”.

    O segundo ponto vital é a distinção entre “Autorizar” e “Doar”. Quando o locador aprova o projeto arquitetônico de um inquilino comercial, ele está viabilizando a relação comercial, permitindo que o inquilino explore sua atividade. Isso não funciona como um perdão para a obrigação final de desfazer a obra.

    Para que a clínica médica pudesse sair do imóvel sem arcar com a demolição e a restauração, seria necessária uma cláusula contratual expressa na qual o locador concederia isenção dessa obrigação (incorporação de benfeitorias), o que não ocorreu. A ausência dessa formalidade custará caro à empresa.

  • Limite de 250 m² Para Usucapião Familiar Abrange Todo o Imóvel, Decide STJ

    A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, que a usucapião familiar não pode ser reconhecida quando o imóvel urbano possui área total superior a 250 m², ainda que o pedido recaia apenas sobre uma fração do bem. Segundo o colegiado, o limite previsto no artigo 1.240-A do Código Civil é requisito objetivo do instituto e deve considerar a metragem total do imóvel.

    Com esse entendimento, a turma negou provimento ao recurso especial de uma mulher que buscava adquirir, por usucapião familiar, parte de um imóvel de 360 m² onde residia havia anos desde o fim do casamento.

    O caso teve origem em um divórcio litigioso com partilha de bens. Durante o processo, a mulher alegou exercer posse exclusiva sobre 250 m² do imóvel que habitava, sem objeção do ex-cônjuge. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, porém, entendeu que a usucapião familiar só se aplica a imóveis com área máxima de 250 m², considerada a metragem total do terreno e da construção.

    Ao STJ, a mulher sustentou que o limite legal deveria ser aplicado apenas à área pretendida na usucapião.

    Imóvel em sua totalidade

    O ministro Antonio Carlos Ferreira, relator do recurso, explicou que a usucapião familiar permite a aquisição da parte do imóvel pertencente ao ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. Segundo ele, como o direito de propriedade é garantido pela Constituição Federal, as hipóteses legais de limitação desse direito devem ser interpretadas de forma restrita, sem ampliação pelo Judiciário.

    Para o ministro, o artigo 1.240-A do Código Civil é claro ao estabelecer que a usucapião familiar se aplica apenas a imóvel urbano de até 250 m², referindo-se ao imóvel em sua totalidade.

    “A tese da parte recorrente inverte a lógica do dispositivo: transforma o objeto da norma (o imóvel) em mero parâmetro quantitativo, desvinculando-o da unidade imobiliária que o legislador claramente teve em vista ao editar o instituto”, alertou o ministro.

    Tentativa de Fraude à Norma

    O relator afirmou que admitir a usucapião de apenas parte do imóvel significaria ampliar indevidamente o alcance da lei, que foi criada como política habitacional voltada especificamente a imóveis de pequenas dimensões.

    “O limite de 250 m² qualifica o imóvel como um todo, e não apenas a fração que se pretende adquirir. A pretensão de usucapião parcial sobre fração limitada a 250m² de imóvel maior constitui fraude à norma”, concluiu Antonio Carlos Ferreira.

    Minha Análise

    A Usucapião Familiar (também conhecida como Usucapião por Abandono do Lar) foi uma inovação trazida ao Código Civil em 2011. Ela possui o menor prazo prescricional do nosso sistema jurídico: basta que o ex-cônjuge abandone o lar por 2 anos ininterruptos para perder a sua meação (metade) do imóvel para quem ficou morando no local.

    No entanto, por ser uma punição drástica ao direito de propriedade de quem saiu de casa, a lei impôs requisitos muito rígidos. Um deles é a limitação de área urbana a 250 m².

    A tese levada ao STJ pela moradora era engenhosa, mas perigosa. Se o Judiciário aceitasse que uma pessoa recortasse virtualmente 250 m² de um imóvel maior apenas para ganhar a propriedade, a finalidade social da norma seria destruída. A lei foi feita para proteger famílias de baixa e média renda em pequenos imóveis, e não para facilitar a tomada de propriedades de alto padrão ou grandes terrenos.

    Para advogados e clientes, a lição é clara: a análise da matrícula do imóvel e da guia do IPTU deve ser o primeiro passo antes de propor esse tipo de ação. Se a área superar um centímetro sequer dos 250 m², a via correta será buscar a divisão patrimonial no divórcio ou invocar outra modalidade de usucapião, com prazos maiores (como a de 10 ou 15 anos).

  • STJ Limita Valor da Causa em Negócio Built to Suit a Doze Aluguéis

    Em ação de rescisão de contrato de locação na modalidade built to suit, o valor da causa deve corresponder a 12 meses de aluguel, conforme critério da lei do inquilinato, e não ao valor integral do negócio.

    Assim entendeu, por unanimidade, a 3ª turma do STJ, que acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi.

    O que é built-to-suit?

    Chamado na lei do inquilinato de “locação por construção ajustada”, é um contrato em que o locador constrói, reforma ou adapta um imóvel conforme as necessidades específicas do futuro locatário, que depois passa a ocupá-lo mediante aluguel por prazo determinado. Em geral, é usado por empresas que precisam de instalações sob medida, como centros logísticos, lojas, fábricas ou sedes corporativas.

    O Conflito Processual

    No caso, discutia-se se o tribunal, ao julgar a apelação, poderia alterar de ofício o valor da causa para adequá-lo ao critério previsto na lei especial. Também se analisava se, em ação de rescisão contratual de aluguel na modalidade de construção ajustada, deveria ser aplicado o art. 292 do CPC, considerando todo o valor do negócio, ou o art. 58 da lei do inquilinato, que estabelece o equivalente a 12 meses de aluguel.

    A recorrente pretendia a manutenção do valor de R$ 68,4 milhões, correspondente ao valor integral do contrato. O TJ/PR adequou o valor da causa ao equivalente a 12 meses de aluguel, considerando o aluguel mensal de R$ 570 mil indicado na petição inicial. Com isso, o valor foi fixado em R$ 6,84 milhões.

    Prevalência da Lei Específica

    A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a controvérsia deve ser resolvida à luz da lei do inquilinato, e não apenas pelas regras gerais do CPC, uma vez que a modalidade de construção ajustada foi inserida no regime especial da legislação locatícia (Art. 54-A).

    A ministra afirmou que, ainda que o art. 58 da lei do inquilinato não trate expressamente das ações de rescisão de locação na modalidade de construção ajustada, deve ser feita interpretação sistemática e extensiva da norma.

    Para Nancy, o montante integral é incompatível com a disciplina da lei do inquilinato, sobretudo porque a construção ainda não havia sido concluída. A ministra também ponderou que a manutenção do valor integral poderia gerar enriquecimento indevido dos patronos da parte recorrente, razão pela qual considerou adequada a correção ex officio realizada pelo tribunal de origem.

    Minha Análise

    Esta decisão do STJ tem um impacto econômico imediato e profundo nas negociações corporativas. O valor da causa não é um mero detalhe burocrático, ele é a base de cálculo para as custas judiciais e, principalmente, para os honorários advocatícios de sucumbência, que variam de 10% a 20%.

    Se uma locação Built to Suit possui prazo de 15 anos e o aluguel é de R$ 500 mil mensais, o valor total do contrato é de R$ 90 milhões. Caso uma das partes precisasse ir à Justiça para rescindir o contrato por um descumprimento, e o valor da causa fosse o integral, o perdedor poderia ser condenado a pagar até R$ 18 milhões apenas em honorários para o advogado da parte vencedora. Esse risco desproporcional acabava criando um obstáculo imenso para o acesso à Justiça.

    O STJ acertou em cheio ao consagrar o princípio da especialidade. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) possui regras próprias para garantir celeridade e evitar distorções nas relações locatícias. Ao limitar o valor da causa a 12 meses de aluguel (R$ 6 milhões no nosso exemplo hipotético), o Tribunal equilibra o jogo, protege o patrimônio das empresas envolvidas e evita o enriquecimento sem causa no ambiente processual, garantindo segurança jurídica para o mercado de fundos imobiliários e de infraestrutura.

  • Condomínio é Condenado por Acidente em Piscina Vazia Durante Reforma

    Morador que caiu em piscina vazia durante obra em condomínio deverá ser indenizado por danos materiais e morais. Assim decidiu a 1ª turma Recursal dos Juizados Especiais do DF, ao negar recurso e manter condenação do condomínio ao pagamento de R$ 1.451,25 por danos materiais e R$ 3 mil por danos morais.

    Segundo os autos, a piscina havia sido esvaziada para execução de obra aprovada em assembleia condominial. O morador alegou, contudo, que o local não possuía sinalização, barreira física ou qualquer aviso ostensivo que indicasse a interdição da área ou o risco de acesso.

    Em recurso, o condomínio sustentou que o acidente ocorreu por imprudência exclusiva do morador, que teria pulado na piscina sem verificar a presença de água. Argumentou ainda que a interdição da área foi amplamente divulgada aos condôminos por meio de assembleia e comunicados internos.

    Falta de Sinalização e Isolamento

    Ao analisar o caso, a Turma Recursal concluiu que o condomínio não apresentou provas capazes de demonstrar que o espaço estava devidamente isolado ou sinalizado. Segundo o colegiado, cabia ao réu comprovar a adoção das medidas de segurança, nos termos do CPC.

    A decisão destacou que a prova testemunhal confirmou a ausência de equipamentos de segurança, barreiras físicas ou avisos visíveis no local na data do acidente. Conforme os depoimentos, as providências de proteção só teriam sido implementadas após o ocorrido.

    O relator ressaltou que a aprovação da obra em assembleia não afasta o dever do condomínio de garantir a segurança dos moradores. De acordo com o acórdão, incumbia ao condomínio providenciar sinalização ostensiva e mecanismos adequados de restrição de acesso.

    Para o colegiado, a situação configurou violação à integridade física e psíquica do autor, sendo adequada e proporcional a indenização fixada na sentença.

    Minha Análise

    A responsabilidade civil nos condomínios é um tema que exige atenção redobrada dos síndicos. Esta decisão afasta o mito de que o cumprimento de formalidades burocráticas isenta a gestão de suas responsabilidades fáticas.

    Muitos administradores acreditam que, ao registrar a obra em ata de assembleia e fixar um papel no quadro de avisos ou enviar uma mensagem no aplicativo do condomínio, o dever de informação e segurança foi cumprido. O Judiciário entende de forma diferente.

    O dever de guarda e segurança das áreas comuns exige medidas concretas. Se há um buraco, uma área escorregadia ou uma piscina vazia, o local deve ser isolado com tapumes, cones, fitas zebradas ou redes de proteção, inviabilizando o acesso desavisado de crianças, idosos ou qualquer outro morador.

    No campo processual, o acórdão traz outro ponto vital: a inversão probatória. Não é o morador quem tem que provar que o local estava desprotegido. É o condomínio que deve juntar fotos e laudos provando que isolou a área adequadamente antes do acidente. Sem essa prova documental, a condenação financeira é certa, e o síndico pode até mesmo vir a responder regressivamente caso seja comprovada sua negligência direta na gestão da obra.

  • Cobrança de IPTU é Afastada em Imóvel Urbano com Destinação Rural

    A incidência de tributação imobiliária não é definida apenas pela localização formal do imóvel no plano diretor do município. Se a área, mesmo inserida em zona de expansão urbana, tiver destinação econômica efetivamente rural, afasta-se a cobrança de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), aplicando-se o regime do imposto territorial rural correspondente (ITR).

    Com base nesse entendimento, a juíza Sílvia Maria de Lima Oliveira, da Vara da Fazenda Pública da Comarca do Cabo de Santo Agostinho (PE), anulou lançamentos fiscais de IPTU exigidos sobre um imóvel de uso rural, cujos débitos ultrapassavam R$ 5,8 milhões.

    O Conflito Tributário e Registral

    O litígio envolve um terreno de propriedade de duas incorporadoras. A área mantinha atividade rural constante, dedicada à criação de búfalos. No passado, houve a tentativa de desenvolver um condomínio de lotes no local.

    O projeto chegou a ser formalizado, mas não avançou e o registro da incorporação foi cancelado em 2015 sem nenhuma obra. Apesar disso, o município continuou tratando a área como urbana e exigindo o imposto como se houvesse um empreendimento em pleno funcionamento. Pior: o poder público cobrava o tributo tanto sobre a gleba principal quanto sobre 425 unidades autônomas que nunca chegaram a existir, gerando dupla tributação.

    A defesa argumentou que o imóvel tem destinação exclusivamente agropecuária e apontou a ilegalidade da cobrança sobre lotes fantasmas. A prefeitura alegou que a mera localização na área urbana autorizaria o IPTU.

    Destinação Econômica Prevalece

    Ao analisar o conflito, a magistrada deu total razão às empresas. Explicou que a destinação econômica do imóvel prevalece sobre a sua classificação formal, conforme a jurisprudência pacificada no STJ.

    A decisão baseou-se no artigo 15 do Decreto-Lei 57/1966, que determina o afastamento do IPTU em áreas utilizadas para exploração agrícola, pecuária, extrativa ou agroindustrial. A juíza atestou que a documentação apresentada (declaração de ITR, notas fiscais, ficha sanitária de rebanho) comprovou satisfatoriamente a finalidade rural da terra.

    A magistrada também fulminou a cobrança sobre os 425 lotes inexistentes. Segundo a Lei 4.591/1964, a incorporação exige atos concretos. Sem obras ou alienações, e com o registro cancelado, a cobrança sobre essas frações caracterizava bitributação ilegal sobre uma realidade fática inexistente.

    Minha Análise

    Este é um caso clássico que assombra proprietários de grandes glebas e incorporadoras que mantêm “bancos de terrenos” (land banks) aguardando o momento certo para lançar um loteamento.

    Muitas prefeituras, visando o aumento da arrecadação, alteram seus Planos Diretores e ampliam o perímetro urbano, transformando fazendas produtivas em áreas urbanas do dia para a noite. Imediatamente, passam a emitir carnês de IPTU, cujos valores são infinitamente superiores aos do ITR.

    A jurisprudência do STJ é um escudo protetor contra essa sanha arrecadatória. O critério definidor é a destinação econômica. Para se beneficiar dessa proteção, o proprietário precisa agir preventivamente: a terra não pode estar abandonada. É preciso manter a exploração rural ativa e, mais importante, documentada de forma rigorosa.

    O segundo ponto da decisão serve de alerta para loteadores: o cancelamento de uma incorporação no Cartório de Imóveis deve ser imediatamente comunicado e atualizado no cadastro da prefeitura para evitar a incidência de IPTU sobre lotes que voltaram a ser uma gleba única.

  • STJ: Aluguel de Airbnb em Condomínios Depende de Aprovação em Assembleia

    Por maioria de 5 votos a 4, a 2ª seção do STJ decidiu, nesta quinta-feira, 7 de maio, que o aluguel de imóveis para curta estadia em condomínios, quando explorado de forma reiterada e profissional por plataformas como Airbnb, depende da aprovação de ao menos dois terços dos condôminos para não descaracterizar a finalidade residencial do imóvel.

    O colegiado acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, que entendeu que a exploração frequente desse tipo de locação pode comprometer o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores.

    O Conflito

    O caso analisado envolveu a proprietária de um imóvel em Minas Gerais que recorreu contra a proibição imposta pelo condomínio. O síndico passou a exigir autorização prévia para as locações, embora não houvesse proibição expressa nesse sentido na convenção condominial. A proprietária argumentou que a locação por temporada não descaracterizaria a destinação residencial.

    Durante o julgamento, a defesa do Airbnb argumentou que a plataforma atua apenas como intermediadora, sem alterar a natureza jurídica da locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato, e defendeu que restrições deveriam constar expressamente na convenção.

    O Voto Vencedor

    A ministra Nancy Andrighi votou por negar provimento ao recurso da proprietária. Ela destacou que, embora a simples utilização da plataforma digital não altere a natureza residencial, a exploração econômica reiterada e profissionalizada das locações de curta estadia configura desvirtuamento dessa finalidade.

    Para a ministra, mudanças na destinação do edifício dependem de aprovação de dois terços dos condôminos, conforme exige o artigo 1.351 do Código Civil.

    Houve divergência inaugurada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, que defendeu que a restrição precisaria estar escrita na convenção de forma expressa, mas a tese restritiva da relatora sagrou-se vencedora.

    Minha Análise

    Esta decisão da 2ª Seção do STJ é um marco histórico para o Direito Imobiliário brasileiro. Até então, havia muita insegurança jurídica, com decisões conflitantes entre a 3ª e a 4ª Turmas do próprio STJ. O julgamento de hoje pacifica o entendimento nacional: a locação via plataformas digitais com alta rotatividade tem natureza de hospedagem/exploração comercial.

    A inversão do ônus argumentativo é o ponto chave aqui. Antes, muitos investidores defendiam que “se a convenção não proíbe, então é permitido”. O STJ inverteu essa lógica: como a convenção diz que o prédio é residencial, a hospedagem comercial é proibida por padrão. Para ser permitida, precisa de aprovação expressa de 2/3 dos moradores.

    O impacto econômico e jurídico será enorme.

    Para os condomínios residenciais tradicionais, a decisão entrega uma ferramenta poderosa para barrar investidores que transformam unidades em apart-hotéis sem estrutura para isso. Para os investidores e o mercado da construção civil, consolida-se a urgência de conceber empreendimentos mistos, com convenções redigidas desde a planta já autorizando expressamente esse tipo de modalidade, evitando surpresas judiciais para os compradores.

  • Venda Emocional: Juíza Rescinde Multipropriedade e Fixa R$ 10 Mil de Danos Morais

    A juíza de Direito Julyanne Maria Ribeiro Bernardo, da vara única de Penalva/MA, declarou a rescisão de contrato de multipropriedade e condenou empresas do setor turístico a restituírem valores pagos por consumidora, com retenção de apenas 20% a título de despesas administrativas.

    A magistrada reconheceu a abusividade das cláusulas contratuais e das práticas de venda adotadas, além de fixar indenização por danos morais de R$ 10 mil.

    O Contexto da Contratação

    A consumidora ajuizou ação para rescindir o contrato e reaver os valores pagos. Sustentou que foi abordada durante um momento de lazer e submetida a uma longa sessão de vendas, marcada por forte apelo emocional e promessas de investimento vantajoso que não se confirmaram.

    Relatou que assinou o documento sem receber informações claras sobre as condições do negócio, especialmente quanto às restrições de uso, penalidades e dificuldades para rescisão. Alegou, portanto, vício de consentimento.

    Em defesa, as empresas afirmaram que a autora possuía plena capacidade civil e teve oportunidade de compreender o contrato, defendendo a retenção de valores como comissão de corretagem, cláusula penal de até 50% e taxa de fruição, com base na Lei de Incorporações (Lei 4.591/64).

    Decisão Afasta Retenções Abusivas

    Ao analisar o caso, a magistrada reconheceu a vulnerabilidade da consumidora diante das técnicas de venda empregadas. Entendeu que a contratação ocorreu sob pressão psicológica e sem informações claras, afrontando a boa-fé objetiva e o dever de informação previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

    No exame das cláusulas de cancelamento, a juíza concluiu que a aplicação cumulativa das retenções pretendidas resultaria na perda integral dos valores pagos, configurando enriquecimento sem causa. Destacou ainda que:

    • A cláusula penal de 50% não se aplica, pois o empreendimento já estava concluído.
    • A taxa de fruição é indevida, já que não houve utilização do imóvel pela consumidora.
    • Os percentuais previstos em lei são limites máximos, sujeitos ao controle de abusividade pelo Judiciário.

    Diante disso, fixou a retenção justa em 20% sobre o valor pago, determinando a devolução do restante de forma imediata, acrescida dos R$ 10 mil por danos morais pela frustração e ambiente coercitivo.

    Minha Análise

    Esta decisão é um verdadeiro roteiro de defesa contra as práticas predatórias no mercado de frações imobiliárias. As empresas frequentemente se escondem atrás da Lei do Distrato, argumentando que a lei autoriza reter até 50% do valor pago caso o empreendimento esteja em regime de patrimônio de afetação.

    Porém, a magistrada foi cirúrgica ao lembrar que a lei estipula um teto, e não uma regra absoluta e imutável. Se a retenção levar à perda total do que foi investido, a cláusula esbarra no artigo 53 do CDC, sendo nula de pleno direito. Além disso, não se pode cobrar “taxa de fruição” (que equivale a um aluguel pelo uso) de quem nunca sequer pisou no imóvel.

    Outro ponto de destaque é a rara e muito bem-vinda aplicação de Danos Morais neste cenário. Normalmente, os tribunais tratam o distrato como “mero aborrecimento contratual”. O reconhecimento de que a venda coercitiva e a retenção abusiva geram dano moral fortalece a tese de que o desgaste imposto pelas incorporadoras ultrapassa o aceitável.

  • Expulsão de Condômino é Válida Após Esgotamento de Sanções Menos Gravosas

    A 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal deu provimento ao recurso de um condomínio do Guará (DF) e reconheceu o caráter definitivo da exclusão de um condômino cujo comportamento antissocial reiterado tornou inviável a convivência coletiva. A decisão reformou parcialmente a sentença da primeira instância, que havia decretado a expulsão, mas afastado o impedimento permanente de retorno ao imóvel.

    O condomínio ajuizou a ação de exclusão após esgotar as medidas administrativas disponíveis. O histórico do condômino incluía acúmulo de lixo, barulho excessivo, comportamento agressivo e ameaças a outros moradores.

    Em assembleia extraordinária promovida em abril de 2025, 74 condôminos, representando mais de três quartos do total, votaram pela judicialização do afastamento. O episódio mais grave ocorreu no ano passado, quando o condômino foi preso em flagrante após arremessar objetos e drogas pela janela do apartamento, além de desacatar policiais.

    Ponderação de Direitos

    O colegiado reconheceu que a expulsão exige ponderação entre direitos fundamentais em colisão: moradia e propriedade do condômino excluído, de um lado, e segurança, sossego e integridade dos demais moradores, de outro.

    Para a 6ª Turma, a expulsão do condomínio não implica perda da propriedade, mas restrição ao direito de convivência e uso para fins de moradia, preservadas as faculdades de alienar, locar ou ceder o imóvel.

    Os desembargadores destacaram que a medida só se justifica quando sanções menos gravosas se mostram ineficazes e que, no caso, todos os requisitos legais foram observados, como aplicação prévia de sanções pecuniárias, garantia do contraditório e deliberação assemblear com quórum qualificado.

    A decisão fixou prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, com autorização de auxílio policial para o cumprimento.

    Minha Análise

    A exclusão do condômino antissocial já é uma tese consolidada em diversos tribunais brasileiros, mas o grande mérito desta decisão do TJDFT é listar e validar o “passo a passo” para que o condomínio não perca a ação na Justiça.

    Muitos síndicos, no calor do momento e pressionados pelos moradores, querem ajuizar a ação de expulsão logo após o primeiro episódio de violência ou perturbação grave. Essa decisão demonstra que o Judiciário exige cautela. O processo de exclusão é a última rátio, a última ferramenta disponível.

    Para ter sucesso, o condomínio deve construir um arcabouço probatório sólido. Isso significa aplicar advertências, passar para as multas simples e, posteriormente, aplicar a multa por comportamento antissocial (que pode chegar a 10 vezes o valor da cota condominial, conforme o Art. 1.337 do Código Civil). Apenas após o infrator ignorar as multas (demonstrando que sanções pecuniárias não o afetam) é que se convoca a Assembleia específica, respeitando o quórum de 3/4 dos condôminos restantes, garantindo o direito de defesa do acusado na reunião.

    Cumprido esse rito, a Justiça tem garantido a retirada do morador problemático, priorizando a saúde mental e a integridade física da coletividade.

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