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  • Homem Deverá Pagar Aluguel à Irmã por Uso Exclusivo de Imóvel Herdado

    A 4ª câmara de Direito Privado do TJ/SP manteve decisão que obrigou um herdeiro a pagar aluguel à irmã pelo uso exclusivo de imóvel herdado, ao reconhecer que a ocupação sem consenso gera dever de indenizar, conforme entendimento consolidado sobre condomínio hereditário.

    A decisão confirmou sentença proferida pelo juiz de Direito Rodrigo de Moura Jacob, da 1ª vara de Cubatão/SP, que fixou o pagamento de R$ 500 mensais pelo uso do imóvel, devidos desde janeiro de 2022, quando houve notificação extrajudicial, até setembro de 2024, data em que o bem foi vendido.

    A Alegação da “Falta de Inventário”

    Segundo os autos, após o falecimento do pai, o imóvel passou a ser utilizado exclusivamente pelo herdeiro. Ele sustentou que não havia inventário aberto e que, por esse motivo, não existiria condomínio entre os irmãos nem obrigação de pagamento de aluguel.

    Ao analisar o recurso, o relator, desembargador Alcides Leopoldo, afastou o argumento. Destacou que a legislação estabelece a transmissão automática da herança no momento do óbito (Droit de Saisine), independentemente da abertura do inventário.

    “Por esse princípio a sentença de partilha no inventário tem caráter meramente declaratório, haja vista que a transmissão dos bens aos herdeiros e legatários ocorre no momento do óbito do autor da herança.”

    O Dever de Indenizar

    O desembargador também citou entendimento do STJ de que, havendo oposição expressa, é devida compensação aos demais herdeiros. A utilização do bem indiviso é direito de todos, mas o uso exclusivo por apenas um gera enriquecimento sem causa se não houver contrapartida.

    No caso, apontou que a discordância ficou caracterizada pela notificação extrajudicial, o que justificou a cobrança retroativa até a venda do bem.

    Minha Análise

    Esta decisão é didática para resolver conflitos familiares sobre imóveis. É muito comum que herdeiros achem que tudo fica “congelado” até o fim do inventário. O TJ/SP deixa claro que a vida continua e o patrimônio deve render frutos para todos os proprietários.

    Dois pontos fundamentais para você, herdeiro:

    1. Transmissão Imediata: Você é dono desde o momento do falecimento, mesmo que o papel do inventário não esteja pronto.
    2. Notificação é Essencial: Se você tolera o uso gratuito pelo seu irmão sem reclamar, a Justiça entende que há um “comodato gratuito” (empréstimo). Para começar a cobrar aluguel, você precisa fazer uma Oposição Formal (Notificação Extrajudicial). O aluguel só conta a partir dessa data.

    Se você está sendo privado do uso do bem de herança, procure um advogado para formalizar essa notificação e garantir o recebimento dos seus direitos.

  • Direito de Habitação de Cônjuge Sobrevivente é Sobre o Último Imóvel do Casal

    O direito real de habitação do cônjuge sobrevivente deve incidir, como regra, sobre o último imóvel em que o casal residiu antes da morte, e não necessariamente sobre aquele em que viveram por mais tempo ou que possui maior valor venal. Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheu por unanimidade o recurso de uma viúva e reformou uma decisão de segunda instância.

    O caso teve origem em um inventário que tramitava na Justiça de Minas Gerais. A viúva pleiteava o reconhecimento do direito real de habitação sobre um imóvel em condomínio de alto padrão, alegando ter auxiliado diretamente na construção do bem e mantido vínculos afetivos com o local.

    O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG), no entanto, havia negado o pedido, entendendo que o imóvel não era aquele em que o casal havia residido por mais tempo, além de ser o de maior valor venal do espólio e ser objeto de interesse de herdeiro incapaz.

    Preservação dos Vínculos Afetivos

    Ao analisar o recurso especial da viúva, o relator, ministro Humberto Martins, destacou que o artigo 1.831 do Código Civil assegura ao cônjuge sobrevivente o direito de permanecer no imóvel destinado à residência da família, independentemente do regime de bens.

    Segundo Martins, a jurisprudência consolidada da 3ª Turma estabelece que o critério determinante é o último domicílio do casal antes do óbito, por refletir de forma mais direta a preservação do direito constitucional à moradia e dos vínculos afetivos construídos naquele espaço.

    O relator ressaltou que a existência de outros bens a serem partilhados não afasta, por si só, o direito real de habitação, nem o fato de o imóvel ter elevado valor de mercado.

    Ele também rejeitou a aplicação de exceções já admitidas em precedentes do STJ (como quando o cônjuge sobrevivente possui elevada renda e o direito prejudica gravemente os herdeiros), pois tais circunstâncias não ficaram comprovadas no processo.

    Minha Análise

    O Direito Real de Habitação é um instituto poderoso e, muitas vezes, mal compreendido pelos herdeiros. Ele serve para impedir que o cônjuge sobrevivente (seja casado ou em união estável) seja expulso de casa pelos filhos do falecido após o enterro.

    Esta decisão do STJ é crucial porque derruba dois argumentos muito usados por herdeiros para tentar tirar a viúva(o) do imóvel:

    1. “A casa vale muito dinheiro, vamos vender e comprar uma menor para ela”: O STJ diz que o valor venal não importa. Se aquela era a residência da família, é lá que ela tem direito de ficar.
    2. “Eles mudaram para lá faz pouco tempo”: O tempo de moradia é irrelevante. O que define o direito é o fato de aquele ser o lar conjugal no momento do óbito.

    É claro que existem exceções (como quando a viúva já possui vários imóveis e renda altíssima, e os herdeiros estão na miséria), mas a regra geral foi reforçada: o teto do sobrevivente é sagrado e tem preferência sobre a partilha da herança.

  • União Estável Posterior à Hipoteca Pode Assegurar Impenhorabilidade de Imóvel

    A união estável e o nascimento de filho ocorridos após a constituição de hipoteca podem assegurar o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel dado em garantia, desde que fique comprovado que o bem é utilizado como residência da família, de acordo com o entendimento firmado por unanimidade pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

    O Caso: De Solteiro a Pai de Família

    A controvérsia analisada teve origem em embargos de terceiro apresentados pela companheira e pelo filho de um empresário de São Paulo. Ele havia dado um imóvel como garantia de operações de crédito bancário de sua empresa quando ainda era solteiro e sem filhos.

    Posteriormente, o banco executou a dívida e penhorou o bem. A família alegou que o imóvel era Bem de Família (Lei 8.009/1990). Em primeira e segunda instância (TJ-SP), o pedido foi negado sob o argumento de que a hipoteca era anterior à família, e o credor não poderia ser prejudicado por uma situação posterior desconhecida.

    A Virada no STJ: Direito à Moradia Prevalece

    O entendimento foi modificado pelo STJ. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a Lei 8.009/1990 protege um direito fundamental: o direito à moradia.

    Segundo o magistrado, a impenhorabilidade não existe para proteger o caloteiro, mas para assegurar a residência da entidade familiar. O Tribunal decidiu que, provado que o imóvel serve de lar, a companheira e o filho não podem perder o teto por um negócio firmado antes de eles existirem na vida do devedor.

    A Exceção Importante

    Apesar de reconhecer a proteção, o relator observou um ponto crucial: é preciso verificar se o dinheiro do empréstimo beneficiou a família. Se a dívida foi contraída exclusivamente para a empresa (como parecia ser o caso), o imóvel está salvo. Se a dívida beneficiou a família, a penhora poderia ser mantida. O caso voltou ao tribunal estadual apenas para verificar esse detalhe.

    Minha Análise

    Esta decisão é uma aula sobre a Função Social da Propriedade e a hierarquia das normas. O STJ reafirmou que a proteção da entidade familiar está acima dos interesses puramente econômicos das instituições financeiras.

    Para quem atua com proteção patrimonial, este precedente é valiosíssimo. Ele demonstra que o conceito de “Bem de Família” é dinâmico. O fato de o imóvel não ser protegido no passado (quando o dono era solteiro) não impede que ele ganhe essa proteção no futuro (com a constituição de família).

    Contudo, fica o alerta: a proteção cai se a dívida reverteu em benefício da família (Art. 3º, V, da Lei 8.009/90). Em casos de dívidas empresariais (PJ), geralmente é mais fácil provar que o benefício foi apenas comercial, salvando assim a casa da família.

  • STJ: Fiador é Liberado de Aluguéis Após Recusa do Locador em Receber Chaves

    A 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que fiadores não respondem por aluguéis vencidos após a desocupação do imóvel quando o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância com laudo de vistoria.

    Por unanimidade, o colegiado entendeu que, nos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado, a rescisão é direito do locatário e não pode ser travada por exigências unilaterais do proprietário.

    O Conflito: Chaves x Vistoria

    A controvérsia teve origem em embargos à execução opostos por dois fiadores. Eles contestaram a cobrança de aluguéis referentes ao período posterior à desocupação do imóvel. Segundo os autos, a locatária tentou devolver o bem, mas o locador se recusou a receber as chaves, exigindo que ela assinasse um documento concordando com avarias apontadas na vistoria.

    Diante da recusa, a locatária ajuizou uma ação de consignação, conseguindo entregar as chaves judicialmente. Mesmo assim, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ/RJ) havia entendido que a responsabilidade dos fiadores persistiria até a entrega formal, validando a recusa do locador.

    A Decisão do STJ: Direito Potestativo

    Ao analisar o caso, a ministra Nancy Andrighi reformou a decisão do tribunal estadual. Ela destacou que o encerramento do contrato é um direito potestativo do locatário (um direito que não admite contestação).

    A relatora ressaltou que eventuais danos ao imóvel não impedem a extinção do contrato. O locador tem o direito de cobrar os reparos, mas deve fazê-lo pela via própria (ação de indenização), e não mantendo o contrato de locação ativo forçadamente.

    Como ficou demonstrada a desocupação efetiva e a tentativa de entrega, o STJ declarou a inexistência de débito de aluguel para os fiadores a partir daquele momento.

    Minha Análise

    Esta decisão ataca uma das práticas mais nocivas do mercado imobiliário: a “retenção de chaves” como meio de coação. É comum ver imobiliárias recusando as chaves porque “a pintura não está boa” ou “tem um risco no chão”, fazendo com que o aluguel continue sendo cobrado indefinidamente.

    O STJ separou as coisas de forma brilhante:

    1. Posse: O inquilino quer devolver a posse. O locador é obrigado a aceitar.
    2. Indenização: O locador acha que tem estragos? Ele recebe as chaves (pode até fazer uma ressalva no recibo) e entra com uma ação de cobrança pelos reparos.

    O que não pode acontecer é o locador usar o valor do aluguel mensal como “refém” para forçar o inquilino ou o fiador a pagar uma reforma.

    Para o fiador, essa decisão é um escudo. Se o inquilino desocupou e o locador criou embaraços para pegar a chave, o fiador não deve pagar pelos meses de teimosia do proprietário. A Ação de Consignação de Chaves se mostra, mais uma vez, a ferramenta correta para estancar essa sangria financeira.

  • Construtora Indenizará Cliente por Promessa Não Cumprida de Isenção de ITBI e Registro

    A 3ª câmara de Direito Privado do TJ/MT condenou uma construtora a restituir, em dobro, valores pagos por consumidora a título de ITBI e registro de imóvel, além de indenizar danos morais em R$ 8 mil.

    O colegiado entendeu que a propaganda que anunciava isenção desses encargos vinculou o contrato de compra e venda e que a cobrança posterior configurou prática abusiva e publicidade enganosa, em violação ao CDC.

    A consumidora ajuizou ação alegando ter sido induzida a erro por publicidade que prometia isenção de ITBI e registro cartorário na aquisição de imóvel residencial. Após a assinatura do contrato, afirmou ter sido surpreendida com a cobrança desses valores, condição imposta para o registro do imóvel e a entrega das chaves.

    Em defesa, a construtora sustentou não haver publicidade enganosa, afirmando que os anúncios não estariam vinculados ao empreendimento adquirido e que apenas repassou taxas cartorárias.

    O juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a restituição em dobro dos valores pagos (R$ 11.813,52) e fixando indenização por dano moral em R$ 8 mil.

    Publicidade vincula o contrato

    Ao negar provimento à apelação da construtora, o relator, desembargador Carlos Alberto Alves da Rocha, destacou que a oferta publicitária de isenção foi amplamente divulgada por meio de faixas, folders e anúncios.

    Segundo o magistrado, a publicidade integra a proposta contratual e obriga o fornecedor, nos termos do art. 30 do CDC. Assim, a posterior exigência dos valores prometidos como isentos violou a boa-fé objetiva e configurou abuso de direito, autorizando a restituição em dobro, conforme o art. 42, parágrafo único, do CDC.

    Quanto ao dano moral, o relator ressaltou que a frustração da legítima expectativa criada pela publicidade enganosa ultrapassa o mero aborrecimento.

    Minha Análise:

    Embora este caso envolva Código de Defesa do Consumidor (CDC), ele é essencialmente imobiliário. A relação entre comprador de imóvel na planta e construtora é, sem dúvida, uma relação de consumo.

    A decisão é importantíssima porque reforça o Princípio da Vinculação da Oferta (Art. 30 do CDC). No mercado imobiliário, é comum que corretores e stands de vendas prometam “mundos e fundos” (piscina aquecida, acabamento de luxo, isenção de taxas) que depois não aparecem no contrato escrito.

    O Tribunal deixou claro: o que foi prometido na publicidade faz parte do contrato, mesmo que não esteja escrito nele.

    Para o comprador, a lição é: guarde tudo! Folders, prints de site, e-mails e conversas de WhatsApp. Esses materiais são provas essenciais para garantir que você receba exatamente o que comprou, sem cobranças surpresas como ITBI ou taxas de registro que haviam sido prometidas como “bônus”.

  • Locador Indenizará Locatária por Odor Intenso e Alagamentos em Imóvel

    A locadora de um imóvel deverá indenizar sua inquilina em R$ 5 mil por danos morais após relatos de forte odor e alagamentos no banheiro e na cozinha. A decisão foi mantida pela 6ª câmara de Direito Civil do TJ/SC, que entendeu que os vícios comprometeram a habitabilidade do imóvel e ultrapassaram o mero aborrecimento.

    No processo, a locatária afirmou que, desde o início da moradia, convivia com odor insuportável de esgoto e constantes alagamentos, o que impedia atividades básicas como tomar banho e cozinhar.

    Na 1ª instância, a sentença condenou a locadora à devolução da caução (R$ 1.250), multa contratual (R$ 2.500) e danos morais. A imobiliária foi excluída do processo por ilegitimidade passiva.

    Argumentos da Defesa e Decisão do TJ/SC

    A locadora recorreu alegando que tentou solucionar o problema e que a permanência da locatária no imóvel indicaria que o desconforto não era extremo.

    Porém, o relator, desembargador Marcos Fey Probst, manteve a condenação. Ele apontou que as provas demonstraram “vícios graves de habitabilidade”, citando a recorrência de odores da fossa séptica.

    O voto destacou três pontos cruciais:

    1. Não foi mero aborrecimento: Houve comprometimento sanitário e funcional da moradia.
    2. Permanência não valida o vício: O desembargador registrou que mudar de casa envolve custos e logística, e que a “permanência temporária diante de contexto adverso não equivale à convalidação do vício”.
    3. Dever de prova: A locadora não comprovou a eliminação definitiva dos problemas.

    Diante disso, o colegiado manteve todas as indenizações e multas, corrigidas monetariamente.

    Minha Análise

    Esta decisão é um lembrete severo sobre o Artigo 22 da Lei do Inquilinato: o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina.

    Muitos proprietários acreditam que “dar uma maquiada” no imóvel ou fazer reparos paliativos é suficiente. Não é. Problemas estruturais, como retorno de esgoto e alagamentos, afetam a dignidade humana. O Tribunal acertou ao diferenciar o “mero aborrecimento” (como uma torneira pingando) do “dano moral” (viver em ambiente insalubre).

    Outro ponto brilhante da decisão foi derrubar o argumento de que “se ela ficou, é porque não era tão ruim”. O Judiciário demonstrou sensibilidade com a realidade do inquilino: mudar de casa é caro e difícil. Ninguém deve ser penalizado por não ter condições de sair imediatamente de um imóvel problemático.

    Para quem aluga, a recomendação é clara: vistorie minuciosamente o imóvel (inclusive testando descargas e torneiras) e, ao primeiro sinal de vício oculto, notifique formalmente a imobiliária ou o proprietário.

  • STJ Define Alcance da Lei de Alienação Fiduciária: Marco é a Consolidação, não o Contrato

    A 2ª seção do STJ fixou que, antes da lei 13.465/17, que alterou as regras de alienação fiduciária, quando o imóvel já tiver sido consolidado em nome do credor, mas o devedor quitar integralmente o atraso com os encargos devidos, o ato de consolidação deve ser desfeito e o contrato de financiamento retomado.

    No entanto, a partir da vigência da norma, se a propriedade estiver consolidada, mas a mora não tiver sido quitada, fica assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da lei 9.514/97.

    O Conflito: Contrato Antigo vs. Lei Nova

    A controvérsia analisada na 2ª seção (Tema 1.288) consistiu em definir se a mudança legislativa seria aplicável apenas aos contratos celebrados já sob a vigência da nova lei, sem alcançar contratos anteriores, ainda que a mora tivesse sido constituída ou a propriedade tivesse sido consolidada após o início de vigência da norma.

    O tribunal de origem (TJ/SP) havia mantido sentença que autorizava a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel (regra antiga), baseando-se no fato de o contrato ser anterior à lei.

    A Decisão: Prevalece a Data da Consolidação

    Em voto, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva explicou que a lei 13.465/17 alterou o regime jurídico ao estabelecer que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível purgar a mora.

    Para o relator, a aplicação da norma deve considerar a data da consolidação da propriedade como elemento condicionante, sendo irrelevante a data de celebração do contrato.

    Assim, se a consolidação ocorreu após a vigência da lei 13.465/17 (julho de 2017) e não houve a purgação da mora a tempo, aplica-se o regime novo. Nesse cenário, o devedor perde o direito de retomar o contrato pagando apenas o atrasado e mantém apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel no leilão.

    Tese Fixada (Tema 1.288)

    Ao final, a tese fixada foi a seguinte:

    1. Antes da lei 13.465/17: Se já consolidada a propriedade e purgada a mora (conforme Decreto-Lei 70/66), desfaz-se a consolidação e retoma-se o contrato.
    2. A partir da lei 13.465/17: Se consolidada a propriedade e não purgada a mora, assegura-se ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência.

    Minha Análise

    Esta decisão é um divisor de águas e pacifica uma discussão que gerava muita insegurança jurídica. Até então, muitos tribunais (inclusive federais) defendiam que “contrato antigo segue lei antiga”, permitindo que devedores pagassem a dívida até o momento do leilão.

    O STJ, com o Tema 1.288, encerra essa possibilidade para consolidações recentes. A lógica agora é processual: o ato jurídico que dispara a regra não é a assinatura do financiamento lá em 2010 ou 2015, mas sim o ato de consolidação da propriedade no cartório.

    Para o devedor: O sinal de alerta ficou vermelho. Se você foi intimado pelo cartório para purgar a mora, o prazo é fatal. Passado esse prazo, se a propriedade for consolidada em nome do banco, não adianta mais tentar pagar apenas as parcelas atrasadas com base na lei antiga. Você terá que exercer o direito de preferência (comprar o imóvel à vista pelo valor da dívida + despesas).

    Para o investidor/arrematante: A decisão traz mais segurança, pois reduz o risco de o leilão ser anulado ou suspenso por pagamentos tardios do devedor baseados em teses de contratos antigos.

  • STJ Condena Associação por Restringir Acesso de Morador “Não Associado”

    A 4ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) condenou uma associação residencial por impor restrições de acesso a moradores não associados dentro do próprio loteamento. A prática, segundo o colegiado, violou direitos de personalidade ao criar obstáculos reiterados para que os proprietários ingressassem em suas casas e recebessem visitas.

    A relatora, ministra Isabel Gallotti, reconheceu a caracterização de dano moral e fixou indenização de R$ 5 mil para cada autor, com correção monetária e juros legais.

    Entenda o Conflito

    Segundo a ação, a entidade impedia a entrada de visitantes, entregadores e prestadores de serviços direcionados aos não associados, além de exigir que estes moradores se submetessem a procedimentos mais rigorosos e demorados para ingressar no próprio residencial.

    A sentença de primeira instância havia julgado os pedidos improcedentes, e o Tribunal local permitiu apenas o ingresso de profissionais essenciais, mantendo restrições que os recorrentes consideravam ilegais e humilhantes.

    A Decisão da Relatora: Vias Públicas e Coerção Indireta

    Ao relatar o caso, a ministra Isabel Gallotti destacou que, conforme o art. 2º e o art. 22 da Lei 6.766/79, as áreas de circulação de loteamentos — mesmo aqueles com controle de acesso autorizado — permanecem públicas. Isso impede qualquer vedação generalizada ao ingresso de terceiros solicitados pelos moradores, desde que devidamente identificados.

    A ministra foi taxativa ao afastar a distinção estabelecida pela associação. Para ela, obrigar moradores não vinculados a se identificar manualmente em todas as entradas, enquanto os associados utilizam cartão eletrônico ou tag automática, configura um meio indireto de constrangimento para forçar a adesão à entidade (associação compulsória).

    Gallotti concluiu que, sendo igualmente proprietários, os residentes não associados têm direito ao cadastro e ao cartão de acesso, devendo a associação ajustar seus controles internos sem discriminar quem optou por não aderir à pessoa jurídica.

    Tratamento Discriminatório e Abusivo

    O ministro Raul Araújo fez uma intervenção contundente ao comentar o caso, classificando a conduta da associação como “absurdamente desarrazoada”. Ele destacou que situações como essa só chegam ao STJ porque, infelizmente, falta bom senso nas relações de vizinhança.

    Em tom de indignação, afirmou que impedir moradores de acessar a própria casa ou de receber entregas em condições iguais às dos associados constitui tratamento discriminatório incompatível com a segurança. Para ele, o objetivo real da prática era constranger moradores a se filiarem à associação, e não proteger o loteamento.

    Minha Análise

    Esta decisão é uma vitória da Liberdade de Associação (Art. 5º, XX, da Constituição Federal). É muito comum que associações de moradores em loteamentos fechados (que juridicamente diferem de condomínios edilícios) tentem “vencer pelo cansaço” os moradores que optam por não se associar.

    A tática de criar filas, exigir cadastros repetitivos ou barrar entregadores para quem não paga a taxa associativa foi corretamente identificada pelo STJ como abuso de direito e coerção.

    O ponto central é: a segurança deve servir ao imóvel e às pessoas, não ser usada como arma política da administração. Se existe um sistema de tecnologia (tags, biometria) custeado pelo coletivo, o rateio desse custo pode até ser discutido (para evitar enriquecimento sem causa), mas o acesso nunca pode ser dificultado como forma de punição. O direito de ir e vir e o direito de propriedade prevalecem sobre as regras internas da associação.

  • Devedores Ganham Direito de Quitar Dívida Até Auto de Arrematação

    Em contratos de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária celebrados antes da Lei da Regularização Fundiária (Lei 13.465/2017), aplica-se a redação original da Lei 9.514/97. Este regime anterior assegura ao devedor o direito de quitar dívidas a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação — documento que comprova a aquisição do bem em leilão judicial.

    Com base neste entendimento, a 1ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região assegurou a um casal de devedores fiduciantes o direito de purgar a mora — regularizar os débitos em atraso — até o auto de arrematação de um imóvel em São Paulo. Eles reverteram uma decisão de primeira instância que havia indeferido o pedido.

    O contrato em questão foi firmado com a Caixa Econômica Federal em 2009, portanto, antes da vigência da Lei 13.465/2017. Desde que ela passou a valer, o prazo para purgação passou a ser até a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, e não mais até a assinatura do auto de arrematação. O casal argumentou nos autos que não deveriam ser submetidos às regras mais restritivas.

    Derrota revertida

    O juízo de primeiro grau rejeitou as alegações de que o contrato continha encargos abusivos, mas não examinou o argumento sobre o prazo para a quitação da dívida.

    O argumento, contudo, foi acatado em segunda instância. O desembargador federal Cotrim Guimarães, relator do caso, concordou com o entendimento de que as alterações da Lei 13.465/2017, que restringiram o prazo para a purgação da mora, não se aplicam a contratos celebrados antes da sua vigência.

    “No caso concreto, verifica-se que o contrato de financiamento foi celebrado em 2009, e não há prova nos autos de consolidação da propriedade em favor da CEF, conforme matrícula de imóvel atualizada (id 430071558). Destarte, devem ser aplicadas as disposições originais da Lei nº 9.514/97”, afirmou o julgador.

    Minha Análise

    Esta decisão aplica o princípio jurídico do tempus regit actum (o tempo rege o ato). A Lei 13.465/2017 trouxe mudanças profundas e duras para o devedor fiduciante, encurtando drasticamente o tempo para salvar o imóvel. Antes dessa lei, o STJ tinha o entendimento consolidado de que a mora poderia ser purgada (paga) até o último ato do leilão (a assinatura do auto de arrematação).

    Para quem assinou contratos mais recentes (pós-2017), a situação é mais delicada: o pagamento deve ocorrer antes da consolidação da propriedade no cartório. Porém, para contratos antigos (como o de 2009 citado na notícia), o banco não pode impor a nova regra.

    Essa distinção é vital. Muitos bancos tentam acelerar a retomada do bem aplicando a lei nova indiscriminadamente. Cabe ao advogado especializado identificar a data do contrato e exigir judicialmente que o prazo estendido da lei antiga seja respeitado, garantindo uma última chance para a família não perder sua moradia.

  • Leilão Depois de Penhora de Imóvel com Alienação Fiduciária é Ineficaz Para Todos

    Como a penhora de imóvel financiado por contrato com cláusula de alienação fiduciária depende da intimação prévia do banco que concedeu o financiamento, o leilão do bem neste contexto é ineficaz para todos os envolvidos.

    A conclusão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que deu provimento ao recurso especial do Banco do Brasil para anular a penhora de um apartamento e declarar a ineficácia do leilão.

    No caso concreto, o BB está na condição de credor fiduciário. Ele financiou a compra do bem e segue como proprietário até que o comprador, devedor fiduciante, quite as parcelas. O imóvel é a garantia do negócio.

    Intimação necessária

    A penhora do apartamento foi pedida pelo próprio condomínio, para quitar dívida de taxa condominial. Essa possibilidade foi recentemente admitida pela 2ª Seção do STJ. Ao aplicar essa tese, a 3ª Turma vem entendendo que a penhora nessas condições requer a prévia intimação do credor fiduciário, para que este esteja ciente e possa impugnar o ato ou assumir a dívida.

    No caso, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS) havia dado uma solução diferente, concluindo que a penhora seria lícita e que a falta de intimação geraria ineficácia apenas em relação ao credor fiduciário.

    Ineficácia do leilão

    Relator do recurso especial, o ministro Moura Ribeiro entendeu que essa solução é incabível. O magistrado apontou que a ausência de intimação prévia do credor fiduciário, exigida pelo artigo 889, V, do Código de Processo Civil, acarreta a ineficácia da arrematação, conforme o disposto no artigo 804 do mesmo código.

    “O Tribunal gaúcho errou ao limitar essa ineficácia apenas à relação com o credor. A norma visa proteger o titular do direito real, e sua inobservância invalida o ato de expropriação como um todo, pois realizado sem o conhecimento daquele que detém a propriedade do bem”, explicou.

    Minha Análise

    Esta decisão coloca “os pingos nos is” sobre a natureza da Alienação Fiduciária. Muitos confundem a posse do devedor com a propriedade. Juridicamente, o imóvel pertence ao banco até a quitação final. Portanto, permitir que um condomínio leiloe um imóvel para quitar taxas sem avisar o verdadeiro dono (o banco) seria uma aberração jurídica.

    O erro do tribunal estadual (TJ-RS) gerava uma situação esdrúxula: o arrematante (quem comprou no leilão) pagava pelo imóvel, mas a venda não valia contra o banco. Ou seja, o comprador pagava mas não levava a propriedade plena.

    O STJ acertou ao declarar a ineficácia total do ato. Isso protege o sistema de crédito imobiliário e, principalmente, protege terceiros de boa-fé que poderiam arrematar um imóvel cheio de vícios processuais. Para quem atua com leilões, a lição é clara: sem a intimação do credor fiduciário no processo, não há arrematação segura.

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