Blog Giuseppe Sarto Advocacia

Autor: giuseppescr

  • Cobrança de IPTU é Afastada em Imóvel Urbano com Destinação Rural

    A incidência de tributação imobiliária não é definida apenas pela localização formal do imóvel no plano diretor do município. Se a área, mesmo inserida em zona de expansão urbana, tiver destinação econômica efetivamente rural, afasta-se a cobrança de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), aplicando-se o regime do imposto territorial rural correspondente (ITR).

    Com base nesse entendimento, a juíza Sílvia Maria de Lima Oliveira, da Vara da Fazenda Pública da Comarca do Cabo de Santo Agostinho (PE), anulou lançamentos fiscais de IPTU exigidos sobre um imóvel de uso rural, cujos débitos ultrapassavam R$ 5,8 milhões.

    O Conflito Tributário e Registral

    O litígio envolve um terreno de propriedade de duas incorporadoras. A área mantinha atividade rural constante, dedicada à criação de búfalos. No passado, houve a tentativa de desenvolver um condomínio de lotes no local.

    O projeto chegou a ser formalizado, mas não avançou e o registro da incorporação foi cancelado em 2015 sem nenhuma obra. Apesar disso, o município continuou tratando a área como urbana e exigindo o imposto como se houvesse um empreendimento em pleno funcionamento. Pior: o poder público cobrava o tributo tanto sobre a gleba principal quanto sobre 425 unidades autônomas que nunca chegaram a existir, gerando dupla tributação.

    A defesa argumentou que o imóvel tem destinação exclusivamente agropecuária e apontou a ilegalidade da cobrança sobre lotes fantasmas. A prefeitura alegou que a mera localização na área urbana autorizaria o IPTU.

    Destinação Econômica Prevalece

    Ao analisar o conflito, a magistrada deu total razão às empresas. Explicou que a destinação econômica do imóvel prevalece sobre a sua classificação formal, conforme a jurisprudência pacificada no STJ.

    A decisão baseou-se no artigo 15 do Decreto-Lei 57/1966, que determina o afastamento do IPTU em áreas utilizadas para exploração agrícola, pecuária, extrativa ou agroindustrial. A juíza atestou que a documentação apresentada (declaração de ITR, notas fiscais, ficha sanitária de rebanho) comprovou satisfatoriamente a finalidade rural da terra.

    A magistrada também fulminou a cobrança sobre os 425 lotes inexistentes. Segundo a Lei 4.591/1964, a incorporação exige atos concretos. Sem obras ou alienações, e com o registro cancelado, a cobrança sobre essas frações caracterizava bitributação ilegal sobre uma realidade fática inexistente.

    Minha Análise

    Este é um caso clássico que assombra proprietários de grandes glebas e incorporadoras que mantêm “bancos de terrenos” (land banks) aguardando o momento certo para lançar um loteamento.

    Muitas prefeituras, visando o aumento da arrecadação, alteram seus Planos Diretores e ampliam o perímetro urbano, transformando fazendas produtivas em áreas urbanas do dia para a noite. Imediatamente, passam a emitir carnês de IPTU, cujos valores são infinitamente superiores aos do ITR.

    A jurisprudência do STJ é um escudo protetor contra essa sanha arrecadatória. O critério definidor é a destinação econômica. Para se beneficiar dessa proteção, o proprietário precisa agir preventivamente: a terra não pode estar abandonada. É preciso manter a exploração rural ativa e, mais importante, documentada de forma rigorosa.

    O segundo ponto da decisão serve de alerta para loteadores: o cancelamento de uma incorporação no Cartório de Imóveis deve ser imediatamente comunicado e atualizado no cadastro da prefeitura para evitar a incidência de IPTU sobre lotes que voltaram a ser uma gleba única.

  • STJ: Aluguel de Airbnb em Condomínios Depende de Aprovação em Assembleia

    Por maioria de 5 votos a 4, a 2ª seção do STJ decidiu, nesta quinta-feira, 7 de maio, que o aluguel de imóveis para curta estadia em condomínios, quando explorado de forma reiterada e profissional por plataformas como Airbnb, depende da aprovação de ao menos dois terços dos condôminos para não descaracterizar a finalidade residencial do imóvel.

    O colegiado acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, que entendeu que a exploração frequente desse tipo de locação pode comprometer o sossego, a segurança e a salubridade dos demais moradores.

    O Conflito

    O caso analisado envolveu a proprietária de um imóvel em Minas Gerais que recorreu contra a proibição imposta pelo condomínio. O síndico passou a exigir autorização prévia para as locações, embora não houvesse proibição expressa nesse sentido na convenção condominial. A proprietária argumentou que a locação por temporada não descaracterizaria a destinação residencial.

    Durante o julgamento, a defesa do Airbnb argumentou que a plataforma atua apenas como intermediadora, sem alterar a natureza jurídica da locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato, e defendeu que restrições deveriam constar expressamente na convenção.

    O Voto Vencedor

    A ministra Nancy Andrighi votou por negar provimento ao recurso da proprietária. Ela destacou que, embora a simples utilização da plataforma digital não altere a natureza residencial, a exploração econômica reiterada e profissionalizada das locações de curta estadia configura desvirtuamento dessa finalidade.

    Para a ministra, mudanças na destinação do edifício dependem de aprovação de dois terços dos condôminos, conforme exige o artigo 1.351 do Código Civil.

    Houve divergência inaugurada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, que defendeu que a restrição precisaria estar escrita na convenção de forma expressa, mas a tese restritiva da relatora sagrou-se vencedora.

    Minha Análise

    Esta decisão da 2ª Seção do STJ é um marco histórico para o Direito Imobiliário brasileiro. Até então, havia muita insegurança jurídica, com decisões conflitantes entre a 3ª e a 4ª Turmas do próprio STJ. O julgamento de hoje pacifica o entendimento nacional: a locação via plataformas digitais com alta rotatividade tem natureza de hospedagem/exploração comercial.

    A inversão do ônus argumentativo é o ponto chave aqui. Antes, muitos investidores defendiam que “se a convenção não proíbe, então é permitido”. O STJ inverteu essa lógica: como a convenção diz que o prédio é residencial, a hospedagem comercial é proibida por padrão. Para ser permitida, precisa de aprovação expressa de 2/3 dos moradores.

    O impacto econômico e jurídico será enorme.

    Para os condomínios residenciais tradicionais, a decisão entrega uma ferramenta poderosa para barrar investidores que transformam unidades em apart-hotéis sem estrutura para isso. Para os investidores e o mercado da construção civil, consolida-se a urgência de conceber empreendimentos mistos, com convenções redigidas desde a planta já autorizando expressamente esse tipo de modalidade, evitando surpresas judiciais para os compradores.

  • Venda Emocional: Juíza Rescinde Multipropriedade e Fixa R$ 10 Mil de Danos Morais

    A juíza de Direito Julyanne Maria Ribeiro Bernardo, da vara única de Penalva/MA, declarou a rescisão de contrato de multipropriedade e condenou empresas do setor turístico a restituírem valores pagos por consumidora, com retenção de apenas 20% a título de despesas administrativas.

    A magistrada reconheceu a abusividade das cláusulas contratuais e das práticas de venda adotadas, além de fixar indenização por danos morais de R$ 10 mil.

    O Contexto da Contratação

    A consumidora ajuizou ação para rescindir o contrato e reaver os valores pagos. Sustentou que foi abordada durante um momento de lazer e submetida a uma longa sessão de vendas, marcada por forte apelo emocional e promessas de investimento vantajoso que não se confirmaram.

    Relatou que assinou o documento sem receber informações claras sobre as condições do negócio, especialmente quanto às restrições de uso, penalidades e dificuldades para rescisão. Alegou, portanto, vício de consentimento.

    Em defesa, as empresas afirmaram que a autora possuía plena capacidade civil e teve oportunidade de compreender o contrato, defendendo a retenção de valores como comissão de corretagem, cláusula penal de até 50% e taxa de fruição, com base na Lei de Incorporações (Lei 4.591/64).

    Decisão Afasta Retenções Abusivas

    Ao analisar o caso, a magistrada reconheceu a vulnerabilidade da consumidora diante das técnicas de venda empregadas. Entendeu que a contratação ocorreu sob pressão psicológica e sem informações claras, afrontando a boa-fé objetiva e o dever de informação previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

    No exame das cláusulas de cancelamento, a juíza concluiu que a aplicação cumulativa das retenções pretendidas resultaria na perda integral dos valores pagos, configurando enriquecimento sem causa. Destacou ainda que:

    • A cláusula penal de 50% não se aplica, pois o empreendimento já estava concluído.
    • A taxa de fruição é indevida, já que não houve utilização do imóvel pela consumidora.
    • Os percentuais previstos em lei são limites máximos, sujeitos ao controle de abusividade pelo Judiciário.

    Diante disso, fixou a retenção justa em 20% sobre o valor pago, determinando a devolução do restante de forma imediata, acrescida dos R$ 10 mil por danos morais pela frustração e ambiente coercitivo.

    Minha Análise

    Esta decisão é um verdadeiro roteiro de defesa contra as práticas predatórias no mercado de frações imobiliárias. As empresas frequentemente se escondem atrás da Lei do Distrato, argumentando que a lei autoriza reter até 50% do valor pago caso o empreendimento esteja em regime de patrimônio de afetação.

    Porém, a magistrada foi cirúrgica ao lembrar que a lei estipula um teto, e não uma regra absoluta e imutável. Se a retenção levar à perda total do que foi investido, a cláusula esbarra no artigo 53 do CDC, sendo nula de pleno direito. Além disso, não se pode cobrar “taxa de fruição” (que equivale a um aluguel pelo uso) de quem nunca sequer pisou no imóvel.

    Outro ponto de destaque é a rara e muito bem-vinda aplicação de Danos Morais neste cenário. Normalmente, os tribunais tratam o distrato como “mero aborrecimento contratual”. O reconhecimento de que a venda coercitiva e a retenção abusiva geram dano moral fortalece a tese de que o desgaste imposto pelas incorporadoras ultrapassa o aceitável.

  • Expulsão de Condômino é Válida Após Esgotamento de Sanções Menos Gravosas

    A 6ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal deu provimento ao recurso de um condomínio do Guará (DF) e reconheceu o caráter definitivo da exclusão de um condômino cujo comportamento antissocial reiterado tornou inviável a convivência coletiva. A decisão reformou parcialmente a sentença da primeira instância, que havia decretado a expulsão, mas afastado o impedimento permanente de retorno ao imóvel.

    O condomínio ajuizou a ação de exclusão após esgotar as medidas administrativas disponíveis. O histórico do condômino incluía acúmulo de lixo, barulho excessivo, comportamento agressivo e ameaças a outros moradores.

    Em assembleia extraordinária promovida em abril de 2025, 74 condôminos, representando mais de três quartos do total, votaram pela judicialização do afastamento. O episódio mais grave ocorreu no ano passado, quando o condômino foi preso em flagrante após arremessar objetos e drogas pela janela do apartamento, além de desacatar policiais.

    Ponderação de Direitos

    O colegiado reconheceu que a expulsão exige ponderação entre direitos fundamentais em colisão: moradia e propriedade do condômino excluído, de um lado, e segurança, sossego e integridade dos demais moradores, de outro.

    Para a 6ª Turma, a expulsão do condomínio não implica perda da propriedade, mas restrição ao direito de convivência e uso para fins de moradia, preservadas as faculdades de alienar, locar ou ceder o imóvel.

    Os desembargadores destacaram que a medida só se justifica quando sanções menos gravosas se mostram ineficazes e que, no caso, todos os requisitos legais foram observados, como aplicação prévia de sanções pecuniárias, garantia do contraditório e deliberação assemblear com quórum qualificado.

    A decisão fixou prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, com autorização de auxílio policial para o cumprimento.

    Minha Análise

    A exclusão do condômino antissocial já é uma tese consolidada em diversos tribunais brasileiros, mas o grande mérito desta decisão do TJDFT é listar e validar o “passo a passo” para que o condomínio não perca a ação na Justiça.

    Muitos síndicos, no calor do momento e pressionados pelos moradores, querem ajuizar a ação de expulsão logo após o primeiro episódio de violência ou perturbação grave. Essa decisão demonstra que o Judiciário exige cautela. O processo de exclusão é a última rátio, a última ferramenta disponível.

    Para ter sucesso, o condomínio deve construir um arcabouço probatório sólido. Isso significa aplicar advertências, passar para as multas simples e, posteriormente, aplicar a multa por comportamento antissocial (que pode chegar a 10 vezes o valor da cota condominial, conforme o Art. 1.337 do Código Civil). Apenas após o infrator ignorar as multas (demonstrando que sanções pecuniárias não o afetam) é que se convoca a Assembleia específica, respeitando o quórum de 3/4 dos condôminos restantes, garantindo o direito de defesa do acusado na reunião.

    Cumprido esse rito, a Justiça tem garantido a retirada do morador problemático, priorizando a saúde mental e a integridade física da coletividade.

  • Proprietária Que Trancou Imóvel e Descartou Bens de Inquilino é Condenada

    O TJ/MG manteve a condenação de uma proprietária de imóvel comercial por esbulho possessório, após ela impedir o acesso do inquilino ao estabelecimento e descartar bens que estavam no local. A decisão é da 9ª câmara Cível do Tribunal, que determinou o pagamento de indenização pelos danos materiais.

    O caso envolve um imóvel alugado em maio de 2017 para funcionamento de um bistrô de massas, em Belo Horizonte. Dois anos depois, em maio de 2019, o locatário teria sido surpreendido com uma mensagem via WhatsApp informando que não poderia mais entrar no imóvel. Ao chegar ao local, encontrou as fechaduras trocadas.

    Sem acesso ao estabelecimento, o comerciante ficou impedido de retirar equipamentos, vinhos, documentos e dinheiro. Os bens foram avaliados em cerca de R$ 54 mil.

    Em defesa, a proprietária alegou inadimplência do inquilino e sustentou que os bens teriam sido oferecidos verbalmente como garantia da dívida.

    Proibição de Fazer Justiça com as Próprias Mãos

    Em 1ª instância, a Justiça reconheceu a ilegalidade da conduta da locadora, que expulsou o inquilino, trocou as fechaduras e descartou parte dos bens existentes no imóvel.

    Ao analisar recurso no TJ, o relator, desembargador Amorim Siqueira, destacou que a legislação brasileira veda a autotutela. Segundo ele, eventual inadimplemento deve ser resolvido pelas vias judiciais adequadas, como ação de despejo ou cobrança.

    Para o magistrado, ficou caracterizado o esbulho possessório diante do fechamento abrupto do estabelecimento comercial e da subsequente retirada de móveis, maquinários e perecíveis.

    O relator também classificou a conduta da proprietária como dolosa e desleal, ressaltando que ela admitiu ter descartado parte dos bens e se recusou a informar ao oficial de Justiça o destino dos itens remanescentes. Decidiu, portanto, manter a condenação para que a proprietária indenize o inquilino pelos danos materiais, com valores a serem apurados em liquidação de sentença.

    Minha Análise

    Este caso é um exemplo didático da linha tênue entre ter razão e perder a razão. A proprietária tinha o direito de receber os aluguéis e de retomar o imóvel, mas escolheu o meio totalmente equivocado para fazer isso.

    No Direito brasileiro, o princípio é de que o monopólio do uso da força e da coerção pertence ao Estado. A “autotutela” (exercício arbitrário das próprias razões) é, inclusive, um crime previsto no Código Penal. Na esfera cível, como visto nesta decisão, configura esbulho possessório.

    Muitos locadores cometem o erro de achar que, por serem os donos do imóvel, podem entrar nele a qualquer momento. Durante a vigência do contrato de locação, a posse direta pertence ao inquilino. O locador não pode trocar fechaduras, cortar o fornecimento de água ou luz, ou reter maquinários (exceto na rara hipótese formal de penhor legal, que exige ritos estritos e não se aplica ao descarte irresponsável de bens).

    A lição que fica para quem investe em imóveis é: a Ação de Despejo, muitas vezes criticada pela lentidão, é o único caminho seguro. Atos de desespero podem custar muito mais caro do que a própria dívida deixada pelo inquilino.

  • Mulher Tem Cobranças de Cota Imobiliária Suspensas Após Compra sob Pressão

    O juiz de Direito Vinícius de Castro Borges, da 3ª vara Cível de Caldas Novas/GO, suspendeu as cobranças de contrato de cota imobiliária e impediu a negativação do nome de consumidora após abordagem sob pressão em resort.

    O magistrado entendeu que a manutenção das cobranças poderia comprometer a subsistência da consumidora e que a medida é reversível, sem prejuízo à empresa.

    Abordagem em Viagem e Venda Emocional

    A consumidora relatou que, durante viagem de lazer em Caldas Novas/GO, foi abordada por representantes da empresa e convencida, sob forte pressão psicológica, a firmar contrato de promessa de compra e venda de cota imobiliária.

    Sustentou que a contratação ocorreu de forma impulsiva, sem tempo para análise, e baseada em informações que não se confirmaram, como a promessa de recompra da cota pela própria empresa. Ao tentar rescindir o contrato ou vender o ágio, afirmou que enfrentou negativa e descaso.

    Risco Financeiro e Direito à Rescisão

    Segundo o juiz, a consumidora tem o direito de rescindir o contrato por iniciativa própria, já que a permanência no vínculo não pode ser imposta contra a sua vontade.

    “A probabilidade do direito repousa na premissa de que ninguém é obrigado a manter-se vinculado contratualmente contra a própria vontade, sendo o direito à rescisão uma faculdade inerente às partes, independentemente da demonstração de culpa”, afirmou o magistrado.

    Além disso, o juiz destacou que a manutenção das cobranças poderia gerar prejuízos relevantes à consumidora ao longo do processo.

    “O perigo da demora é latente e decorre da natureza continuada das prestações. A manutenção da exigibilidade das parcelas, diante da intenção de rescindir já manifestada, sujeita a autora a efeitos deletérios como a negativação de seu nome e o risco de execuções patrimoniais. Tal cenário impõe um ônus financeiro desproporcional que pode comprometer a subsistência da requerente durante o trâmite processual.”

    Dessa forma, concedeu a liminar para suspender as cobranças do contrato e impedir a negativação do nome da consumidora.

    Minha Análise

    A comercialização de cotas de multipropriedade no Brasil adotou um modelo de negócios altamente agressivo. O consumidor é retirado de seu momento de lazer, submetido a técnicas de marketing exaustivas e induzido a assinar contratos complexos sem a devida reflexão (a clássica venda emocional).

    Quando o “encanto” passa e a realidade dos boletos e das taxas de condomínio chega, o consumidor percebe que o negócio não era tão vantajoso. Ao tentar o distrato administrativamente, as empresas costumam impor multas confiscatórias ou simplesmente ignoram os pedidos, forçando o cliente a continuar pagando para não ter o nome negativado.

    A decisão da 3ª Vara Cível de Caldas Novas é um excelente exemplo de aplicação da Tutela de Urgência. O juiz agiu com sensibilidade ao reconhecer que a rescisão é um direito potestativo (inquestionável) do comprador. Se o consumidor quer sair, ele tem o direito de sair. A discussão sobre qual será o percentual de retenção (multa) ficará para o final do processo, mas a exigência do pagamento mensal deve cessar imediatamente para proteger o patrimônio e a subsistência da família.

  • STJ Admite Penhora de Bens Mesmo com Previsão de Fiança em Contrato de Aluguel

    A 3ª turma do STJ decidiu que a existência de fiança em contrato de locação não impede o locador de exercer o penhor legal em caso de inadimplência, por entender que as garantias possuem naturezas distintas e podem coexistir.

    O caso teve origem em ação proposta por um shopping de Maceió, que buscou a homologação de penhor legal com base no art. 1.467 do Código Civil. Diante de uma dívida superior a R$ 300 mil em aluguéis e encargos, o empreendimento afirmou que reteve bens móveis deixados no imóvel pelo locatário como forma de assegurar o pagamento.

    A defesa do locatário alegou que o contrato já contava com garantia fidejussória (fiança) e que a utilização do penhor legal violaria o art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que veda a cumulação de garantias em contratos de locação.

    Em 1ª instância, o juízo negou o pedido do shopping, entendendo que a vedação legal impediria a coexistência. O TJ/AL reformou a decisão, considerando que a proibição se limita às garantias contratuais.

    Garantias Contratuais X Garantias Legais

    Em voto no STJ, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que a limitação imposta pela Lei do Inquilinato incide apenas sobre garantias convencionais estabelecidas pelas partes, não afastando instrumentos legais voltados à proteção do crédito.

    Segundo o ministro, o penhor legal decorre diretamente da lei e independe da vontade das partes, tendo função específica de assegurar o adimplemento.

    “O penhor legal independe da vontade das partes, decorrendo diretamente da lei e incidindo sobre bens de determinados contratantes que possam, com a sua apreensão e por iniciativa do credor, assegurar o adimplemento de prestações inadimplidas”, declarou.

    Autotutela Privada e Proteção do Crédito

    O relator ressaltou que o penhor legal representa hipótese excepcional de autotutela privada, permitindo ao credor agir diretamente para resguardar seu crédito, antes mesmo de recorrer ao Judiciário (Art. 1.470 do CC), desde que haja perigo na demora e seja fornecido comprovante da apreensão.

    Acompanhando o entendimento, o colegiado fixou que a vedação prevista na lei do inquilinato se restringe às garantias contratuais, mantendo a possibilidade de cumulação entre fiança e penhor legal no caso concreto.

    Análise Estratégica

    O Artigo 37 da Lei do Inquilinato é rígido: é contravenção penal exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Muitos inquilinos tentam usar essa regra como “escudo” para evitar a retenção de seus maquinários ou móveis quando abandonam o imóvel deixando dívidas.

    A decisão do STJ é técnica e brilhante ao separar os institutos. A fiança foi negociada e escrita no contrato (Garantia Convencional). O direito de reter os móveis que guarnecem o prédio (Penhor Legal) não precisa estar no contrato; ele já está no Código Civil como uma ferramenta de proteção ao locador. Logo, não há “dupla garantia contratual”.

    Para locadores comerciais e administradoras de shoppings, a retenção de estoque e equipamentos é uma medida de choque altamente eficaz para forçar a negociação de aluguéis em atraso, sem perder o direito de acionar os fiadores da operação.

  • Ex-Jogador é Expulso de Condomínio no RJ por Comportamento Antissocial

    Por ordem da Justiça, o ex-jogador de futebol Carlos Alberto, que atuou no Vasco e no Fluminense, foi expulso de condomínio no RJ, na Barra da Tijuca.

    A determinação é da juíza de Direito Erica Batista de Castro, da 1ª vara Cível da Regional da Barra da Tijuca, após ação movida por moradores que relataram episódios de comportamento considerado incompatível com a convivência no local.

    O ex-atleta teria sido alvo de mais de 50 reclamações entre 2019 e 2023, envolvendo relatos de festas com música alta em diferentes horários, discussões e conflitos com vizinhos.

    Na decisão, a magistrada considerou que houve “comportamento antissocial reiterado”, apontando que as medidas adotadas pelo condomínio, como multas, não teriam sido suficientes para interromper os episódios relatados.

    Com isso, foi determinada a exclusão de Carlos Alberto da convivência condominial, impedindo-o de residir ou utilizar o imóvel, embora a propriedade do apartamento seja mantida.

    A Defesa do Ex-Atleta

    A defesa do ex-jogador sustenta que ele foi vítima de perseguição, e que eventuais multas estariam relacionadas apenas a questões de barulho, negando condutas mais graves atribuídas a ele.

    Minha Análise

    A exclusão do condômino antissocial é a medida mais extrema dentro do Direito Condominial. O Código Civil, em seu Artigo 1.337, prevê que o morador que gera incompatibilidade de convivência pode ser multado em até 10 vezes o valor da cota condominial. No entanto, a lei não fala expressamente sobre a expulsão.

    Foi a jurisprudência (as decisões reiteradas dos tribunais) que construiu essa tese. O Judiciário entende que, quando a multa pecuniária perde seu caráter pedagógico — ou seja, o morador tem dinheiro para pagar a multa e continua perturbando a paz —, o condomínio não pode ficar refém dessa situação. A função social da propriedade e o direito ao sossego da coletividade se sobrepõem ao direito individual de uso.

    É fundamental frisar que o direito de propriedade não é retirado. O morador expulso não perde o bem; ele apenas perde o direito de habitar e frequentar o local, podendo alugar ou vender a unidade.

    Para os síndicos, a lição é clara: a expulsão só é concedida pela Justiça se houver um farto conjunto probatório (livro de ocorrências, boletins de ocorrência, notificações, multas prévias e aprovação em assembleia). Não é um processo simples, mas é a solução definitiva para casos insustentáveis.

  • Juíza Reconhece Domínio de Imóvel por Usucapião Após 40 Anos de Posse

    A juíza de Direito Sara Fontes Carvalho de Araujo, da 2ª vara de Registros Públicos do Foro Central Cível de São Paulo/SP, reconheceu a aquisição originária de um apartamento por usucapião extraordinária após constatar que o autor exerceu posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini por mais de quatro décadas.

    Diante da comprovação dos requisitos legais, a magistrada julgou procedente o pedido e declarou o domínio do imóvel em favor do requerente.

    A Origem da Posse

    O autor ajuizou ação de usucapião extraordinária buscando o reconhecimento da propriedade de um apartamento localizado em São Paulo/SP, bem como de duas vagas de garagem vinculadas ao imóvel. Segundo relatou, a posse teve início em 1º de fevereiro de 1982, quando firmou instrumento particular de promessa de cessão e transferência de direitos com os então possuidores.

    De acordo com a inicial, desde então passou a exercer a posse do bem de forma contínua e sem oposição, inicialmente ao lado da esposa — falecida em 2013 — e posteriormente sozinho, com concordância das herdeiras. Com base nesses fatos, requereu a declaração de aquisição da propriedade.

    Requisitos Comprovados

    Ao analisar o caso, a magistrada observou que a modalidade aplicável é a usucapião extraordinária, que exige posse contínua e sem oposição por determinado período, independentemente de justo título ou boa-fé.

    Como a posse teve início em 1982, ainda sob a vigência do Código Civil de 1916, foi aplicado o prazo de 20 anos previsto na legislação anterior.

    A decisão apontou que a posse foi comprovada por documentos como contas, tributos e comprovantes de pagamento, alguns datados da década de 1980, além do contrato firmado em 1982 que demonstra a origem da ocupação. Também não foram identificadas ações judiciais que indicassem contestação à posse ao longo do período.

    Diante desse conjunto probatório, a juíza concluiu que estão presentes os requisitos para a prescrição aquisitiva e declarou a aquisição originária do domínio. A sentença servirá como mandado para registro no cartório competente.

    Minha Análise

    Este é um caso clássico que demonstra a força do instituto da Usucapião Extraordinária como ferramenta de saneamento social e jurídico. No Brasil, milhões de imóveis encontram-se na informalidade, muitas vezes transacionados por sucessivos “contratos de gaveta”.

    Um detalhe técnico interessante nesta decisão é a aplicação do Princípio de Direito Intertemporal. Como a posse começou em 1982, o prazo para a usucapião extraordinária completou-se em 2002 (20 anos), ainda sob a égide do Código Civil de 1916. O Novo Código Civil (de 2002) reduziu esse prazo para 15 anos (ou até 10 anos, se o morador estabelecer ali sua moradia habitual).

    A grande lição para quem deseja regularizar um imóvel é o valor da prova documental histórica. Guardar o contrato particular original, IPTUs, contas de água e luz de décadas passadas é o que diferencia uma posse precária de uma posse com verdadeiro animus domini (intenção de ser dono). Com a sentença em mãos, o autor finalmente terá a matrícula do imóvel em seu nome, agregando segurança jurídica e valor de mercado ao seu patrimônio.

  • Justiça Rescinde Contrato de Multipropriedade Após Compradores Alegarem Desconhecimento

    A juíza de Direito Marcia de Sousa Victoria, da 6ª vara Cível de Contagem/MG, rescindiu contratos de multipropriedade e suspendeu a cobrança de parcelas de compradores que alegaram ter assinado o compromisso sem pleno conhecimento do que estavam formalizando.

    Na ação, os compradores sustentaram que firmaram três contratos de compromisso de compra e venda referentes a cotas de unidades imobiliárias em regime de multipropriedade, sem compreender integralmente o conteúdo do negócio. Por isso, buscaram a Justiça para suspender as parcelas vincendas e impedir a inclusão de seus nomes em cadastros de inadimplentes.

    O Direito de Desistir

    Ao analisar o pedido, a magistrada reconheceu que “a rescisão pode ocorrer por vontade de qualquer uma das partes, mesmo sem justo motivo, devendo a parte que requereu a rescisão arcar com os ônus de sua desistência, se não provar a culpa da outra parte”.

    Nesse sentido, observou que a culpa pela rescisão e suas consequências financeiras (multas e percentuais de devolução) serão apuradas ao final da instrução processual. Contudo, sendo desejo dos compradores rescindir o contrato, “não há impedimento de que o pedido seja acolhido de pronto, extirpando a possibilidade de inclusão de seu nome nos cadastros restritivos e demais penalidades da mora”.

    Diante disso, a juíza declarou a rescisão dos contratos e a inexigibilidade das cobranças das parcelas posteriores à decisão, determinando que as empresas se abstenham de efetuar cobranças ou promover a negativação dos nomes dos compradores, sob pena de multa.

    Minha Análise

    Este caso é o retrato do que chamamos no mercado de “venda emocional”. A comercialização de cotas de multipropriedade frequentemente ocorre em ambientes de lazer, com técnicas de venda agressivas, música alta, brindes e forte pressão psicológica para que o contrato seja assinado na hora, sem tempo para ler as letras miúdas.

    A decisão da magistrada é cirúrgica ao separar a vontade de rescindir da discussão sobre a culpa. Pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor, ninguém é obrigado a se manter associado ou vinculado a um contrato. Se o comprador quer sair, ele sai.

    A grande vitória liminar aqui é parar o prejuízo. Ao suspender as parcelas vincendas e blindar o nome dos consumidores contra o Serasa, a Justiça devolve a paz para a família negociar (ou litigar) de igual para igual com a incorporadora sobre quanto do valor já pago deverá ser devolvido, argumentando o vício de consentimento pela falta de transparência nas informações.

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