Blog Giuseppe Sarto Advocacia

Categoria: Execução e Leilões

  • STJ: Credor Pode Executar Dívida em Vez de Leiloar Imóvel Dado em Garantia

    Credores que concedem empréstimos garantidos por alienação fiduciária de imóvel não são obrigados a primeiro tomar o imóvel e levá-lo a leilão para só depois cobrar o valor devido. Eles podem, se preferirem, entrar diretamente na Justiça para executar a dívida inteira, desde que o contrato seja um título executivo válido.

    Esse foi o entendimento, por unanimidade, da 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O colegiado também decidiu que não se aplica automaticamente a Súmula 176 para anular cláusulas que utilizam a taxa CDI como referência para os juros remuneratórios.

    O Caso: Execução vs. Leilão Extrajudicial

    O recurso discutia contratos de mútuo firmados entre uma instituição financeira e o FGC, garantidos por imóveis. Após o inadimplemento, o fundo ajuizou execução judicial. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) havia extinguido a ação, argumentando que o credor deveria obrigatoriamente seguir o rito da Lei 9.514/97 (leilão extrajudicial).

    No entanto, o Ministro Humberto Martins, relator no STJ, reformou a decisão. Ele afirmou que o credor fiduciário não está obrigado a promover a execução extrajudicial.

    “O credor de dívida garantida por alienação fiduciária de imóveis (…) pode optar pela execução judicial integral, desde que o título seja dotado de liquidez, certeza e exigibilidade.”

    Validade do CDI

    Outro ponto crucial foi a validação da taxa CDI. O TJ/SP havia anulado a cláusula de juros atrelada ao CDI, considerando-a potestativa (unilateral). O STJ corrigiu esse entendimento, afirmando que o CDI é um índice definido pelo mercado e amplamente utilizado, não se sujeitando a manipulações do banco, sendo, portanto, válido.

    Minha Análise

    Esta decisão traz uma flexibilidade estratégica imensa para os bancos e fundos de investimento, e um risco aumentado para os devedores.

    Geralmente, a execução extrajudicial (leilão em cartório) é a via preferida dos bancos pela rapidez. No entanto, em casos onde o imóvel desvalorizou muito ou possui problemas ambientais/documentais que dificultam a venda, o banco pode agora optar pela via judicial.

    Qual a diferença prática?

    • No Extrajudicial (Lei 9.514/97): Se no segundo leilão não houver lance, a dívida é considerada extinta e o banco fica com o imóvel (mesmo que ele valha menos que a dívida).
    • No Judicial (CPC): O banco cobra o valor em dinheiro. O imóvel é penhorado e avaliado. Se o valor do imóvel não cobrir a dívida, o banco continua cobrando o saldo remanescente sobre outros bens do devedor.

    Para quem está inadimplente, a certeza de que “entregar o imóvel resolve tudo” deixou de existir. É fundamental analisar o contrato e o valor de mercado do bem para antecipar qual caminho o credor poderá tomar.

  • União Estável Posterior à Hipoteca Pode Assegurar Impenhorabilidade de Imóvel

    A união estável e o nascimento de filho ocorridos após a constituição de hipoteca podem assegurar o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel dado em garantia, desde que fique comprovado que o bem é utilizado como residência da família, de acordo com o entendimento firmado por unanimidade pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

    O Caso: De Solteiro a Pai de Família

    A controvérsia analisada teve origem em embargos de terceiro apresentados pela companheira e pelo filho de um empresário de São Paulo. Ele havia dado um imóvel como garantia de operações de crédito bancário de sua empresa quando ainda era solteiro e sem filhos.

    Posteriormente, o banco executou a dívida e penhorou o bem. A família alegou que o imóvel era Bem de Família (Lei 8.009/1990). Em primeira e segunda instância (TJ-SP), o pedido foi negado sob o argumento de que a hipoteca era anterior à família, e o credor não poderia ser prejudicado por uma situação posterior desconhecida.

    A Virada no STJ: Direito à Moradia Prevalece

    O entendimento foi modificado pelo STJ. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a Lei 8.009/1990 protege um direito fundamental: o direito à moradia.

    Segundo o magistrado, a impenhorabilidade não existe para proteger o caloteiro, mas para assegurar a residência da entidade familiar. O Tribunal decidiu que, provado que o imóvel serve de lar, a companheira e o filho não podem perder o teto por um negócio firmado antes de eles existirem na vida do devedor.

    A Exceção Importante

    Apesar de reconhecer a proteção, o relator observou um ponto crucial: é preciso verificar se o dinheiro do empréstimo beneficiou a família. Se a dívida foi contraída exclusivamente para a empresa (como parecia ser o caso), o imóvel está salvo. Se a dívida beneficiou a família, a penhora poderia ser mantida. O caso voltou ao tribunal estadual apenas para verificar esse detalhe.

    Minha Análise

    Esta decisão é uma aula sobre a Função Social da Propriedade e a hierarquia das normas. O STJ reafirmou que a proteção da entidade familiar está acima dos interesses puramente econômicos das instituições financeiras.

    Para quem atua com proteção patrimonial, este precedente é valiosíssimo. Ele demonstra que o conceito de “Bem de Família” é dinâmico. O fato de o imóvel não ser protegido no passado (quando o dono era solteiro) não impede que ele ganhe essa proteção no futuro (com a constituição de família).

    Contudo, fica o alerta: a proteção cai se a dívida reverteu em benefício da família (Art. 3º, V, da Lei 8.009/90). Em casos de dívidas empresariais (PJ), geralmente é mais fácil provar que o benefício foi apenas comercial, salvando assim a casa da família.

  • STJ Define Alcance da Lei de Alienação Fiduciária: Marco é a Consolidação, não o Contrato

    A 2ª seção do STJ fixou que, antes da lei 13.465/17, que alterou as regras de alienação fiduciária, quando o imóvel já tiver sido consolidado em nome do credor, mas o devedor quitar integralmente o atraso com os encargos devidos, o ato de consolidação deve ser desfeito e o contrato de financiamento retomado.

    No entanto, a partir da vigência da norma, se a propriedade estiver consolidada, mas a mora não tiver sido quitada, fica assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da lei 9.514/97.

    O Conflito: Contrato Antigo vs. Lei Nova

    A controvérsia analisada na 2ª seção (Tema 1.288) consistiu em definir se a mudança legislativa seria aplicável apenas aos contratos celebrados já sob a vigência da nova lei, sem alcançar contratos anteriores, ainda que a mora tivesse sido constituída ou a propriedade tivesse sido consolidada após o início de vigência da norma.

    O tribunal de origem (TJ/SP) havia mantido sentença que autorizava a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel (regra antiga), baseando-se no fato de o contrato ser anterior à lei.

    A Decisão: Prevalece a Data da Consolidação

    Em voto, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva explicou que a lei 13.465/17 alterou o regime jurídico ao estabelecer que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível purgar a mora.

    Para o relator, a aplicação da norma deve considerar a data da consolidação da propriedade como elemento condicionante, sendo irrelevante a data de celebração do contrato.

    Assim, se a consolidação ocorreu após a vigência da lei 13.465/17 (julho de 2017) e não houve a purgação da mora a tempo, aplica-se o regime novo. Nesse cenário, o devedor perde o direito de retomar o contrato pagando apenas o atrasado e mantém apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel no leilão.

    Tese Fixada (Tema 1.288)

    Ao final, a tese fixada foi a seguinte:

    1. Antes da lei 13.465/17: Se já consolidada a propriedade e purgada a mora (conforme Decreto-Lei 70/66), desfaz-se a consolidação e retoma-se o contrato.
    2. A partir da lei 13.465/17: Se consolidada a propriedade e não purgada a mora, assegura-se ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência.

    Minha Análise

    Esta decisão é um divisor de águas e pacifica uma discussão que gerava muita insegurança jurídica. Até então, muitos tribunais (inclusive federais) defendiam que “contrato antigo segue lei antiga”, permitindo que devedores pagassem a dívida até o momento do leilão.

    O STJ, com o Tema 1.288, encerra essa possibilidade para consolidações recentes. A lógica agora é processual: o ato jurídico que dispara a regra não é a assinatura do financiamento lá em 2010 ou 2015, mas sim o ato de consolidação da propriedade no cartório.

    Para o devedor: O sinal de alerta ficou vermelho. Se você foi intimado pelo cartório para purgar a mora, o prazo é fatal. Passado esse prazo, se a propriedade for consolidada em nome do banco, não adianta mais tentar pagar apenas as parcelas atrasadas com base na lei antiga. Você terá que exercer o direito de preferência (comprar o imóvel à vista pelo valor da dívida + despesas).

    Para o investidor/arrematante: A decisão traz mais segurança, pois reduz o risco de o leilão ser anulado ou suspenso por pagamentos tardios do devedor baseados em teses de contratos antigos.

  • Devedores Ganham Direito de Quitar Dívida Até Auto de Arrematação

    Em contratos de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária celebrados antes da Lei da Regularização Fundiária (Lei 13.465/2017), aplica-se a redação original da Lei 9.514/97. Este regime anterior assegura ao devedor o direito de quitar dívidas a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação — documento que comprova a aquisição do bem em leilão judicial.

    Com base neste entendimento, a 1ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região assegurou a um casal de devedores fiduciantes o direito de purgar a mora — regularizar os débitos em atraso — até o auto de arrematação de um imóvel em São Paulo. Eles reverteram uma decisão de primeira instância que havia indeferido o pedido.

    O contrato em questão foi firmado com a Caixa Econômica Federal em 2009, portanto, antes da vigência da Lei 13.465/2017. Desde que ela passou a valer, o prazo para purgação passou a ser até a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, e não mais até a assinatura do auto de arrematação. O casal argumentou nos autos que não deveriam ser submetidos às regras mais restritivas.

    Derrota revertida

    O juízo de primeiro grau rejeitou as alegações de que o contrato continha encargos abusivos, mas não examinou o argumento sobre o prazo para a quitação da dívida.

    O argumento, contudo, foi acatado em segunda instância. O desembargador federal Cotrim Guimarães, relator do caso, concordou com o entendimento de que as alterações da Lei 13.465/2017, que restringiram o prazo para a purgação da mora, não se aplicam a contratos celebrados antes da sua vigência.

    “No caso concreto, verifica-se que o contrato de financiamento foi celebrado em 2009, e não há prova nos autos de consolidação da propriedade em favor da CEF, conforme matrícula de imóvel atualizada (id 430071558). Destarte, devem ser aplicadas as disposições originais da Lei nº 9.514/97”, afirmou o julgador.

    Minha Análise

    Esta decisão aplica o princípio jurídico do tempus regit actum (o tempo rege o ato). A Lei 13.465/2017 trouxe mudanças profundas e duras para o devedor fiduciante, encurtando drasticamente o tempo para salvar o imóvel. Antes dessa lei, o STJ tinha o entendimento consolidado de que a mora poderia ser purgada (paga) até o último ato do leilão (a assinatura do auto de arrematação).

    Para quem assinou contratos mais recentes (pós-2017), a situação é mais delicada: o pagamento deve ocorrer antes da consolidação da propriedade no cartório. Porém, para contratos antigos (como o de 2009 citado na notícia), o banco não pode impor a nova regra.

    Essa distinção é vital. Muitos bancos tentam acelerar a retomada do bem aplicando a lei nova indiscriminadamente. Cabe ao advogado especializado identificar a data do contrato e exigir judicialmente que o prazo estendido da lei antiga seja respeitado, garantindo uma última chance para a família não perder sua moradia.

  • Leilão Depois de Penhora de Imóvel com Alienação Fiduciária é Ineficaz Para Todos

    Como a penhora de imóvel financiado por contrato com cláusula de alienação fiduciária depende da intimação prévia do banco que concedeu o financiamento, o leilão do bem neste contexto é ineficaz para todos os envolvidos.

    A conclusão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que deu provimento ao recurso especial do Banco do Brasil para anular a penhora de um apartamento e declarar a ineficácia do leilão.

    No caso concreto, o BB está na condição de credor fiduciário. Ele financiou a compra do bem e segue como proprietário até que o comprador, devedor fiduciante, quite as parcelas. O imóvel é a garantia do negócio.

    Intimação necessária

    A penhora do apartamento foi pedida pelo próprio condomínio, para quitar dívida de taxa condominial. Essa possibilidade foi recentemente admitida pela 2ª Seção do STJ. Ao aplicar essa tese, a 3ª Turma vem entendendo que a penhora nessas condições requer a prévia intimação do credor fiduciário, para que este esteja ciente e possa impugnar o ato ou assumir a dívida.

    No caso, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS) havia dado uma solução diferente, concluindo que a penhora seria lícita e que a falta de intimação geraria ineficácia apenas em relação ao credor fiduciário.

    Ineficácia do leilão

    Relator do recurso especial, o ministro Moura Ribeiro entendeu que essa solução é incabível. O magistrado apontou que a ausência de intimação prévia do credor fiduciário, exigida pelo artigo 889, V, do Código de Processo Civil, acarreta a ineficácia da arrematação, conforme o disposto no artigo 804 do mesmo código.

    “O Tribunal gaúcho errou ao limitar essa ineficácia apenas à relação com o credor. A norma visa proteger o titular do direito real, e sua inobservância invalida o ato de expropriação como um todo, pois realizado sem o conhecimento daquele que detém a propriedade do bem”, explicou.

    Minha Análise

    Esta decisão coloca “os pingos nos is” sobre a natureza da Alienação Fiduciária. Muitos confundem a posse do devedor com a propriedade. Juridicamente, o imóvel pertence ao banco até a quitação final. Portanto, permitir que um condomínio leiloe um imóvel para quitar taxas sem avisar o verdadeiro dono (o banco) seria uma aberração jurídica.

    O erro do tribunal estadual (TJ-RS) gerava uma situação esdrúxula: o arrematante (quem comprou no leilão) pagava pelo imóvel, mas a venda não valia contra o banco. Ou seja, o comprador pagava mas não levava a propriedade plena.

    O STJ acertou ao declarar a ineficácia total do ato. Isso protege o sistema de crédito imobiliário e, principalmente, protege terceiros de boa-fé que poderiam arrematar um imóvel cheio de vícios processuais. Para quem atua com leilões, a lição é clara: sem a intimação do credor fiduciário no processo, não há arrematação segura.

  • Juíza Vê Irregularidades e Suspende Arrematação de Imóvel por Banco

    A juíza Ana Paula Menchik Shirado, da vara Cível de Niquelândia/GO, concedeu tutela de urgência parcial para suspender os efeitos da arrematação de um imóvel em execução movida por instituição financeira.

    A magistrada identificou indícios de nulidades no procedimento e determinou a averbação da ação na matrícula do bem, a fim de impedir a consolidação da alienação até o julgamento final.

    Os autores sustentam que não foram devidamente intimados na execução e que o bem, avaliado em R$ 450 mil, foi arrematado por R$ 122 mil, valor inferior a 50% da avaliação, o que caracterizaria preço vil.

    Ao analisar o pedido, a magistrada destacou que os documentos apresentados apontam verossimilhança das alegações, especialmente no tocante à ausência de intimação e ao possível preço vil.

    Para evitar prejuízo irreversível, como transferência do bem ou registro definitivo da arrematação, determinou a averbação da existência da ação e desta decisão na matrícula, medida que suspende os efeitos práticos da alienação até julgamento final.

    Além disso, a magistrada reconheceu que os autores apresentaram prova suficiente de hipossuficiência econômica e, por isso, concedeu a gratuidade da Justiça.

    Minha Análise

    Esta decisão é didática ao reforçar dois pilares fundamentais na defesa do patrimônio em execuções imobiliárias: o devido processo legal e a proibição do enriquecimento sem causa.

    Primeiro, a falta de intimação é um vício insanável. O devedor tem o direito sagrado de ser notificado sobre cada passo da expropriação de seu bem, para que possa purgar a mora (pagar a dívida) ou apresentar defesa. Sem notificação, não há leilão válido.

    Segundo, a questão do preço vil. O Código de Processo Civil protege o devedor contra a venda de seu patrimônio por valores irrisórios. A jurisprudência, inclusive do STJ, consolidou o entendimento de que arrematações inferiores a 50% do valor de avaliação do imóvel configuram preço vil e devem ser anuladas. No caso em tela, o imóvel foi vendido por cerca de 27% do valor, o que é inaceitável.

    Essa jurisprudência é uma ferramenta poderosa para anular leilões predatórios e garantir que, se a venda tiver que ocorrer, que seja por um valor justo, capaz de quitar a dívida e, possivelmente, devolver saldo ao proprietário.

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