Credores que concedem empréstimos garantidos por alienação fiduciária de imóvel não são obrigados a primeiro tomar o imóvel e levá-lo a leilão para só depois cobrar o valor devido. Eles podem, se preferirem, entrar diretamente na Justiça para executar a dívida inteira, desde que o contrato seja um título executivo válido.
Esse foi o entendimento, por unanimidade, da 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O colegiado também decidiu que não se aplica automaticamente a Súmula 176 para anular cláusulas que utilizam a taxa CDI como referência para os juros remuneratórios.
O Caso: Execução vs. Leilão Extrajudicial
O recurso discutia contratos de mútuo firmados entre uma instituição financeira e o FGC, garantidos por imóveis. Após o inadimplemento, o fundo ajuizou execução judicial. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) havia extinguido a ação, argumentando que o credor deveria obrigatoriamente seguir o rito da Lei 9.514/97 (leilão extrajudicial).
No entanto, o Ministro Humberto Martins, relator no STJ, reformou a decisão. Ele afirmou que o credor fiduciário não está obrigado a promover a execução extrajudicial.
“O credor de dívida garantida por alienação fiduciária de imóveis (…) pode optar pela execução judicial integral, desde que o título seja dotado de liquidez, certeza e exigibilidade.”
Validade do CDI
Outro ponto crucial foi a validação da taxa CDI. O TJ/SP havia anulado a cláusula de juros atrelada ao CDI, considerando-a potestativa (unilateral). O STJ corrigiu esse entendimento, afirmando que o CDI é um índice definido pelo mercado e amplamente utilizado, não se sujeitando a manipulações do banco, sendo, portanto, válido.
Minha Análise
Esta decisão traz uma flexibilidade estratégica imensa para os bancos e fundos de investimento, e um risco aumentado para os devedores.
Geralmente, a execução extrajudicial (leilão em cartório) é a via preferida dos bancos pela rapidez. No entanto, em casos onde o imóvel desvalorizou muito ou possui problemas ambientais/documentais que dificultam a venda, o banco pode agora optar pela via judicial.
Qual a diferença prática?
- No Extrajudicial (Lei 9.514/97): Se no segundo leilão não houver lance, a dívida é considerada extinta e o banco fica com o imóvel (mesmo que ele valha menos que a dívida).
- No Judicial (CPC): O banco cobra o valor em dinheiro. O imóvel é penhorado e avaliado. Se o valor do imóvel não cobrir a dívida, o banco continua cobrando o saldo remanescente sobre outros bens do devedor.
Para quem está inadimplente, a certeza de que “entregar o imóvel resolve tudo” deixou de existir. É fundamental analisar o contrato e o valor de mercado do bem para antecipar qual caminho o credor poderá tomar.