Blog Giuseppe Sarto Advocacia

Categoria: Direito Imobiliário

  • Construtora Não Poderá Cobrar Cliente Que Não Conseguiu Registrar Escritura

    Construtora não poderá cobrar parcelas nem outros encargos de cliente que adquiriu unidade em regime de multipropriedade e alega estar impedida de registrar a escritura em cartório devido a pendências na regularização do empreendimento.

    A decisão é do juiz de Direito Vinícius de Castro Borges, da 2ª vara Cível de Caldas Novas/GO, que concedeu tutela de urgência para suspender a exigibilidade das prestações e de quaisquer valores decorrentes do contrato até o julgamento do mérito.

    O magistrado também determinou que a empresa se abstenha de incluir o nome da autora em cadastros de inadimplentes, fixando multa em caso de descumprimento.

    O Problema com a Documentação

    No caso, a autora busca a rescisão contratual, restituição dos valores pagos e indenização por danos morais. Segundo relatado, em abril de 2024, ela firmou compromisso de compra e venda de unidade no empreendimento, pelo valor total de R$ 91.190,50.

    Ela afirma ter quitado os valores previstos, mas sustenta que o empreendimento ainda não possui “habite-se” e enfrenta pendências de regularização, o que impediria o registro da escritura em cartório.

    Diante disso, pediu liminar para suspender o contrato e afastar cobranças como condomínio e IPTU, além de impedir eventual restrição de crédito.

    Suspensão Imediata das Cobranças

    Ao analisar o pedido, o juiz entendeu estarem presentes os requisitos do art. 300 do CPC: probabilidade do direito e perigo de dano. Para o magistrado, a autora demonstrou a existência do negócio e seu desinteresse na continuidade, sendo necessária a suspensão imediata para evitar prejuízos enquanto o processo corre.

    O juiz destacou jurisprudência reconhecendo ser possível suspender cobranças e impedir negativação em ações de rescisão contratual, já que a extinção do negócio pode ser confirmada ao final.

    Com isso, deferiu a suspensão do pagamento e fixou multa única de R$ 5 mil em caso de descumprimento. O magistrado também determinou a inversão do ônus da prova, com base no CDC, considerando a dificuldade do consumidor em produzir provas sobre a regularidade da obra.

    Minha Análise

    Esta decisão ilustra perfeitamente o mecanismo de Tutela de Urgência (Liminar) aplicado à rescisão de contratos imobiliários.

    O regime de Multipropriedade (frações imobiliárias) tem crescido muito, mas frequentemente esbarra em promessas agressivas de venda e atrasos na entrega jurídica do bem. O “Habite-se” não é apenas um papel; é a certidão de nascimento do imóvel que atesta sua segurança e habitabilidade. Sem ele, não há individualização da matrícula no Cartório de Imóveis, e o comprador não se torna dono de fato.

    A grande vitória para o consumidor aqui é a paralisação do prejuízo. Quando o comprador decide rescindir por culpa da construtora, é injusto obrigá-lo a continuar pagando parcelas mensais pesadas (além de IPTU e Condomínio de um bem que não pode usar legalmente) durante os anos que o processo pode demorar.

    A inversão do ônus da prova também é vital: cabe à construtora provar que a obra está regular, e não ao consumidor fazer uma devassa nos órgãos públicos para provar a irregularidade.

  • Juiz Valida Taxa Condominial Maior para Moradores de Cobertura

    A Justiça de Goiás manteve a cobrança de taxa condominial maior para moradores de cobertura de condomínio. O juiz de Direito Gustavo Costa Borges, da 3ª UPJ das varas Cíveis de Goiânia/GO, entendeu que, como a taxa das despesas comuns é calculada pela fração ideal, coberturas com metragem maior pagam mais, conforme a convenção e a lei.

    Valores superiores

    Os condôminos sustentaram que pagam valores muito superiores aos cobrados dos apartamentos comuns do prédio, que seguem o padrão de planta e metragem repetido na maior parte dos andares.

    Segundo eles, embora água, gás e energia elétrica sejam cobrados individualizadamente, a taxa condominial referente às despesas comuns (manutenção, limpeza, segurança) é calculada com base na fração ideal do imóvel. O condomínio defendeu a legalidade do critério, previsto expressamente na convenção regularmente aprovada.

    O Critério da Fração Ideal

    Ao julgar o caso, o magistrado lembrou que o art. 1.336, I, do Código Civil determina que cada morador deve pagar as despesas do condomínio de acordo com o percentual que sua unidade representa no prédio, salvo se a convenção estabelecer regra diferente.

    “É imperioso notar que a regra legal é clara ao definir a fração ideal como critério padrão para o rateio das despesas (…) No presente caso, a própria convenção do Condomínio reafirma o critério da fração ideal”, afirmou o juiz.

    Para o magistrado, a cobrança maior decorre da maior participação da unidade no patrimônio comum e não representa punição ao proprietário da cobertura, nem enriquecimento sem causa do condomínio.

    Minha Análise

    Esta decisão toca em um ponto crucial para quem investe em imóveis de alto padrão. Como corretor e advogado, vejo muitos clientes se encantarem com a área privativa de uma cobertura, mas esquecerem de calcular o custo fixo mensal.

    A lógica da Fração Ideal é patrimonial, não de uso. Você paga mais não porque “suja mais o chão”, mas porque você é dono de uma cota-parte maior do empreendimento. Se o prédio for vendido ou demolido, quem tem a fração ideal maior recebe mais. Logo, na manutenção, paga mais também.

    No entanto, a lei permite (Art. 1.336, I, CC) que a Convenção estipule o contrário. Muitos condomínios modernos já adotam o rateio híbrido: despesas de conservação por fração ideal e despesas de consumo/serviços por unidade.

    O erro dos proprietários neste processo foi tentar mudar a regra no “tapetão” do Judiciário. O juiz acertou ao dizer que isso é matéria de autonomia privada. Se querem pagar igual aos outros, precisam convencer os vizinhos em assembleia e mudar a Convenção (o que é difícil, pois aumentaria a conta dos outros moradores).

  • Aluguel por Curta Temporada é Vedado Sem Aval de Convenção do Condomínio

    A locação de imóveis por curta temporada via plataformas digitais configura contrato atípico de hospedagem. Se a convenção do condomínio prevê destinação exclusivamente residencial, essa prática é vedada, salvo se houver aprovação em assembleia para alterar a finalidade do imóvel.

    Com base nesse entendimento, a juíza Monica Di Stasi, da 3ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, julgou procedente a ação de um condômino para proibir a administração do prédio de autorizar ou tolerar locações temporárias por plataformas digitais, como o Airbnb. A decisão impôs multa diária de R$ 1 mil em caso de descumprimento, limitada a R$ 50 mil.

    A ação foi ajuizada pelo proprietário de um apartamento contra o próprio condomínio, alegando omissão do síndico. O autor relatou que, a partir de 2023, houve uma intensificação das locações de curta duração nas unidades, gerando transtornos à coletividade e riscos à segurança.

    Segundo os autos, em vez de coibir a prática para fazer valer a convenção, a gestão apresentou proposta de regulamento interno para legitimar a atividade comercial, mesmo sem a devida aprovação em assembleia.

    Uso exclusivamente residencial

    Na disputa judicial, o condômino pediu que a administração fosse obrigada a vetar a entrada de inquilinos temporários, apontando violação à norma interna que define o uso “exclusivamente residencial” das unidades.

    A defesa do condomínio sustentou que o direito de propriedade não poderia ser limitado arbitrariamente e que não havia vedação expressa na convenção sobre plataformas digitais.

    A juíza rejeitou os argumentos da defesa, alinhando-se à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que diz que a exploração econômica das unidades, via aplicativos, não se confunde com a locação residencial tradicional. Nesse caso, exige-se quórum qualificado para a liberação da prática.

    “Com efeito, tratando-se de unidade condominial, o proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor livremente da sua unidade, mas também tem o dever de observar a Convenção do Condomínio e a destinação prevista à edificação”, afirmou ela na sentença.

    Minha Análise

    Esta decisão reforça a tese fixada pela 4ª Turma do STJ (REsp 1.819.075), que distingue a locação residencial (Lei do Inquilinato) da locação por curta temporada via plataformas (Natureza de Hospedagem).

    O ponto central é a Destinação do Edifício. Se a Convenção diz que o prédio é “residencial”, ela exclui atividades comerciais ou de hospedagem. A alta rotatividade de pessoas estranhas, sem vínculo duradouro com o imóvel, afeta a segurança e o sossego, descaracterizando a vida condominial residencial.

    Para investidores, fica o alerta máximo: comprar studios ou apartamentos visando o lucro com short-stay sem verificar a Convenção é um risco jurídico imenso.

    Para síndicos, a lição é sobre governança: tentar “legalizar” o Airbnb via Regimento Interno ou simples tolerância, passando por cima da Convenção, pode gerar processos e multas pesadas para o condomínio, como ocorreu neste caso. A alteração de destinação exige quórum qualificado (geralmente 2/3) em assembleia.

  • Homem Deverá Pagar Aluguel à Irmã por Uso Exclusivo de Imóvel Herdado

    A 4ª câmara de Direito Privado do TJ/SP manteve decisão que obrigou um herdeiro a pagar aluguel à irmã pelo uso exclusivo de imóvel herdado, ao reconhecer que a ocupação sem consenso gera dever de indenizar, conforme entendimento consolidado sobre condomínio hereditário.

    A decisão confirmou sentença proferida pelo juiz de Direito Rodrigo de Moura Jacob, da 1ª vara de Cubatão/SP, que fixou o pagamento de R$ 500 mensais pelo uso do imóvel, devidos desde janeiro de 2022, quando houve notificação extrajudicial, até setembro de 2024, data em que o bem foi vendido.

    A Alegação da “Falta de Inventário”

    Segundo os autos, após o falecimento do pai, o imóvel passou a ser utilizado exclusivamente pelo herdeiro. Ele sustentou que não havia inventário aberto e que, por esse motivo, não existiria condomínio entre os irmãos nem obrigação de pagamento de aluguel.

    Ao analisar o recurso, o relator, desembargador Alcides Leopoldo, afastou o argumento. Destacou que a legislação estabelece a transmissão automática da herança no momento do óbito (Droit de Saisine), independentemente da abertura do inventário.

    “Por esse princípio a sentença de partilha no inventário tem caráter meramente declaratório, haja vista que a transmissão dos bens aos herdeiros e legatários ocorre no momento do óbito do autor da herança.”

    O Dever de Indenizar

    O desembargador também citou entendimento do STJ de que, havendo oposição expressa, é devida compensação aos demais herdeiros. A utilização do bem indiviso é direito de todos, mas o uso exclusivo por apenas um gera enriquecimento sem causa se não houver contrapartida.

    No caso, apontou que a discordância ficou caracterizada pela notificação extrajudicial, o que justificou a cobrança retroativa até a venda do bem.

    Minha Análise

    Esta decisão é didática para resolver conflitos familiares sobre imóveis. É muito comum que herdeiros achem que tudo fica “congelado” até o fim do inventário. O TJ/SP deixa claro que a vida continua e o patrimônio deve render frutos para todos os proprietários.

    Dois pontos fundamentais para você, herdeiro:

    1. Transmissão Imediata: Você é dono desde o momento do falecimento, mesmo que o papel do inventário não esteja pronto.
    2. Notificação é Essencial: Se você tolera o uso gratuito pelo seu irmão sem reclamar, a Justiça entende que há um “comodato gratuito” (empréstimo). Para começar a cobrar aluguel, você precisa fazer uma Oposição Formal (Notificação Extrajudicial). O aluguel só conta a partir dessa data.

    Se você está sendo privado do uso do bem de herança, procure um advogado para formalizar essa notificação e garantir o recebimento dos seus direitos.

  • União Estável Posterior à Hipoteca Pode Assegurar Impenhorabilidade de Imóvel

    A união estável e o nascimento de filho ocorridos após a constituição de hipoteca podem assegurar o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel dado em garantia, desde que fique comprovado que o bem é utilizado como residência da família, de acordo com o entendimento firmado por unanimidade pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

    O Caso: De Solteiro a Pai de Família

    A controvérsia analisada teve origem em embargos de terceiro apresentados pela companheira e pelo filho de um empresário de São Paulo. Ele havia dado um imóvel como garantia de operações de crédito bancário de sua empresa quando ainda era solteiro e sem filhos.

    Posteriormente, o banco executou a dívida e penhorou o bem. A família alegou que o imóvel era Bem de Família (Lei 8.009/1990). Em primeira e segunda instância (TJ-SP), o pedido foi negado sob o argumento de que a hipoteca era anterior à família, e o credor não poderia ser prejudicado por uma situação posterior desconhecida.

    A Virada no STJ: Direito à Moradia Prevalece

    O entendimento foi modificado pelo STJ. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a Lei 8.009/1990 protege um direito fundamental: o direito à moradia.

    Segundo o magistrado, a impenhorabilidade não existe para proteger o caloteiro, mas para assegurar a residência da entidade familiar. O Tribunal decidiu que, provado que o imóvel serve de lar, a companheira e o filho não podem perder o teto por um negócio firmado antes de eles existirem na vida do devedor.

    A Exceção Importante

    Apesar de reconhecer a proteção, o relator observou um ponto crucial: é preciso verificar se o dinheiro do empréstimo beneficiou a família. Se a dívida foi contraída exclusivamente para a empresa (como parecia ser o caso), o imóvel está salvo. Se a dívida beneficiou a família, a penhora poderia ser mantida. O caso voltou ao tribunal estadual apenas para verificar esse detalhe.

    Minha Análise

    Esta decisão é uma aula sobre a Função Social da Propriedade e a hierarquia das normas. O STJ reafirmou que a proteção da entidade familiar está acima dos interesses puramente econômicos das instituições financeiras.

    Para quem atua com proteção patrimonial, este precedente é valiosíssimo. Ele demonstra que o conceito de “Bem de Família” é dinâmico. O fato de o imóvel não ser protegido no passado (quando o dono era solteiro) não impede que ele ganhe essa proteção no futuro (com a constituição de família).

    Contudo, fica o alerta: a proteção cai se a dívida reverteu em benefício da família (Art. 3º, V, da Lei 8.009/90). Em casos de dívidas empresariais (PJ), geralmente é mais fácil provar que o benefício foi apenas comercial, salvando assim a casa da família.

  • STJ: Fiador é Liberado de Aluguéis Após Recusa do Locador em Receber Chaves

    A 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que fiadores não respondem por aluguéis vencidos após a desocupação do imóvel quando o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância com laudo de vistoria.

    Por unanimidade, o colegiado entendeu que, nos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado, a rescisão é direito do locatário e não pode ser travada por exigências unilaterais do proprietário.

    O Conflito: Chaves x Vistoria

    A controvérsia teve origem em embargos à execução opostos por dois fiadores. Eles contestaram a cobrança de aluguéis referentes ao período posterior à desocupação do imóvel. Segundo os autos, a locatária tentou devolver o bem, mas o locador se recusou a receber as chaves, exigindo que ela assinasse um documento concordando com avarias apontadas na vistoria.

    Diante da recusa, a locatária ajuizou uma ação de consignação, conseguindo entregar as chaves judicialmente. Mesmo assim, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ/RJ) havia entendido que a responsabilidade dos fiadores persistiria até a entrega formal, validando a recusa do locador.

    A Decisão do STJ: Direito Potestativo

    Ao analisar o caso, a ministra Nancy Andrighi reformou a decisão do tribunal estadual. Ela destacou que o encerramento do contrato é um direito potestativo do locatário (um direito que não admite contestação).

    A relatora ressaltou que eventuais danos ao imóvel não impedem a extinção do contrato. O locador tem o direito de cobrar os reparos, mas deve fazê-lo pela via própria (ação de indenização), e não mantendo o contrato de locação ativo forçadamente.

    Como ficou demonstrada a desocupação efetiva e a tentativa de entrega, o STJ declarou a inexistência de débito de aluguel para os fiadores a partir daquele momento.

    Minha Análise

    Esta decisão ataca uma das práticas mais nocivas do mercado imobiliário: a “retenção de chaves” como meio de coação. É comum ver imobiliárias recusando as chaves porque “a pintura não está boa” ou “tem um risco no chão”, fazendo com que o aluguel continue sendo cobrado indefinidamente.

    O STJ separou as coisas de forma brilhante:

    1. Posse: O inquilino quer devolver a posse. O locador é obrigado a aceitar.
    2. Indenização: O locador acha que tem estragos? Ele recebe as chaves (pode até fazer uma ressalva no recibo) e entra com uma ação de cobrança pelos reparos.

    O que não pode acontecer é o locador usar o valor do aluguel mensal como “refém” para forçar o inquilino ou o fiador a pagar uma reforma.

    Para o fiador, essa decisão é um escudo. Se o inquilino desocupou e o locador criou embaraços para pegar a chave, o fiador não deve pagar pelos meses de teimosia do proprietário. A Ação de Consignação de Chaves se mostra, mais uma vez, a ferramenta correta para estancar essa sangria financeira.

  • Construtora Indenizará Cliente por Promessa Não Cumprida de Isenção de ITBI e Registro

    A 3ª câmara de Direito Privado do TJ/MT condenou uma construtora a restituir, em dobro, valores pagos por consumidora a título de ITBI e registro de imóvel, além de indenizar danos morais em R$ 8 mil.

    O colegiado entendeu que a propaganda que anunciava isenção desses encargos vinculou o contrato de compra e venda e que a cobrança posterior configurou prática abusiva e publicidade enganosa, em violação ao CDC.

    A consumidora ajuizou ação alegando ter sido induzida a erro por publicidade que prometia isenção de ITBI e registro cartorário na aquisição de imóvel residencial. Após a assinatura do contrato, afirmou ter sido surpreendida com a cobrança desses valores, condição imposta para o registro do imóvel e a entrega das chaves.

    Em defesa, a construtora sustentou não haver publicidade enganosa, afirmando que os anúncios não estariam vinculados ao empreendimento adquirido e que apenas repassou taxas cartorárias.

    O juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a restituição em dobro dos valores pagos (R$ 11.813,52) e fixando indenização por dano moral em R$ 8 mil.

    Publicidade vincula o contrato

    Ao negar provimento à apelação da construtora, o relator, desembargador Carlos Alberto Alves da Rocha, destacou que a oferta publicitária de isenção foi amplamente divulgada por meio de faixas, folders e anúncios.

    Segundo o magistrado, a publicidade integra a proposta contratual e obriga o fornecedor, nos termos do art. 30 do CDC. Assim, a posterior exigência dos valores prometidos como isentos violou a boa-fé objetiva e configurou abuso de direito, autorizando a restituição em dobro, conforme o art. 42, parágrafo único, do CDC.

    Quanto ao dano moral, o relator ressaltou que a frustração da legítima expectativa criada pela publicidade enganosa ultrapassa o mero aborrecimento.

    Minha Análise:

    Embora este caso envolva Código de Defesa do Consumidor (CDC), ele é essencialmente imobiliário. A relação entre comprador de imóvel na planta e construtora é, sem dúvida, uma relação de consumo.

    A decisão é importantíssima porque reforça o Princípio da Vinculação da Oferta (Art. 30 do CDC). No mercado imobiliário, é comum que corretores e stands de vendas prometam “mundos e fundos” (piscina aquecida, acabamento de luxo, isenção de taxas) que depois não aparecem no contrato escrito.

    O Tribunal deixou claro: o que foi prometido na publicidade faz parte do contrato, mesmo que não esteja escrito nele.

    Para o comprador, a lição é: guarde tudo! Folders, prints de site, e-mails e conversas de WhatsApp. Esses materiais são provas essenciais para garantir que você receba exatamente o que comprou, sem cobranças surpresas como ITBI ou taxas de registro que haviam sido prometidas como “bônus”.

  • Locador Indenizará Locatária por Odor Intenso e Alagamentos em Imóvel

    A locadora de um imóvel deverá indenizar sua inquilina em R$ 5 mil por danos morais após relatos de forte odor e alagamentos no banheiro e na cozinha. A decisão foi mantida pela 6ª câmara de Direito Civil do TJ/SC, que entendeu que os vícios comprometeram a habitabilidade do imóvel e ultrapassaram o mero aborrecimento.

    No processo, a locatária afirmou que, desde o início da moradia, convivia com odor insuportável de esgoto e constantes alagamentos, o que impedia atividades básicas como tomar banho e cozinhar.

    Na 1ª instância, a sentença condenou a locadora à devolução da caução (R$ 1.250), multa contratual (R$ 2.500) e danos morais. A imobiliária foi excluída do processo por ilegitimidade passiva.

    Argumentos da Defesa e Decisão do TJ/SC

    A locadora recorreu alegando que tentou solucionar o problema e que a permanência da locatária no imóvel indicaria que o desconforto não era extremo.

    Porém, o relator, desembargador Marcos Fey Probst, manteve a condenação. Ele apontou que as provas demonstraram “vícios graves de habitabilidade”, citando a recorrência de odores da fossa séptica.

    O voto destacou três pontos cruciais:

    1. Não foi mero aborrecimento: Houve comprometimento sanitário e funcional da moradia.
    2. Permanência não valida o vício: O desembargador registrou que mudar de casa envolve custos e logística, e que a “permanência temporária diante de contexto adverso não equivale à convalidação do vício”.
    3. Dever de prova: A locadora não comprovou a eliminação definitiva dos problemas.

    Diante disso, o colegiado manteve todas as indenizações e multas, corrigidas monetariamente.

    Minha Análise

    Esta decisão é um lembrete severo sobre o Artigo 22 da Lei do Inquilinato: o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina.

    Muitos proprietários acreditam que “dar uma maquiada” no imóvel ou fazer reparos paliativos é suficiente. Não é. Problemas estruturais, como retorno de esgoto e alagamentos, afetam a dignidade humana. O Tribunal acertou ao diferenciar o “mero aborrecimento” (como uma torneira pingando) do “dano moral” (viver em ambiente insalubre).

    Outro ponto brilhante da decisão foi derrubar o argumento de que “se ela ficou, é porque não era tão ruim”. O Judiciário demonstrou sensibilidade com a realidade do inquilino: mudar de casa é caro e difícil. Ninguém deve ser penalizado por não ter condições de sair imediatamente de um imóvel problemático.

    Para quem aluga, a recomendação é clara: vistorie minuciosamente o imóvel (inclusive testando descargas e torneiras) e, ao primeiro sinal de vício oculto, notifique formalmente a imobiliária ou o proprietário.

  • STJ Define Alcance da Lei de Alienação Fiduciária: Marco é a Consolidação, não o Contrato

    A 2ª seção do STJ fixou que, antes da lei 13.465/17, que alterou as regras de alienação fiduciária, quando o imóvel já tiver sido consolidado em nome do credor, mas o devedor quitar integralmente o atraso com os encargos devidos, o ato de consolidação deve ser desfeito e o contrato de financiamento retomado.

    No entanto, a partir da vigência da norma, se a propriedade estiver consolidada, mas a mora não tiver sido quitada, fica assegurado ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da lei 9.514/97.

    O Conflito: Contrato Antigo vs. Lei Nova

    A controvérsia analisada na 2ª seção (Tema 1.288) consistiu em definir se a mudança legislativa seria aplicável apenas aos contratos celebrados já sob a vigência da nova lei, sem alcançar contratos anteriores, ainda que a mora tivesse sido constituída ou a propriedade tivesse sido consolidada após o início de vigência da norma.

    O tribunal de origem (TJ/SP) havia mantido sentença que autorizava a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel (regra antiga), baseando-se no fato de o contrato ser anterior à lei.

    A Decisão: Prevalece a Data da Consolidação

    Em voto, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva explicou que a lei 13.465/17 alterou o regime jurídico ao estabelecer que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível purgar a mora.

    Para o relator, a aplicação da norma deve considerar a data da consolidação da propriedade como elemento condicionante, sendo irrelevante a data de celebração do contrato.

    Assim, se a consolidação ocorreu após a vigência da lei 13.465/17 (julho de 2017) e não houve a purgação da mora a tempo, aplica-se o regime novo. Nesse cenário, o devedor perde o direito de retomar o contrato pagando apenas o atrasado e mantém apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel no leilão.

    Tese Fixada (Tema 1.288)

    Ao final, a tese fixada foi a seguinte:

    1. Antes da lei 13.465/17: Se já consolidada a propriedade e purgada a mora (conforme Decreto-Lei 70/66), desfaz-se a consolidação e retoma-se o contrato.
    2. A partir da lei 13.465/17: Se consolidada a propriedade e não purgada a mora, assegura-se ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência.

    Minha Análise

    Esta decisão é um divisor de águas e pacifica uma discussão que gerava muita insegurança jurídica. Até então, muitos tribunais (inclusive federais) defendiam que “contrato antigo segue lei antiga”, permitindo que devedores pagassem a dívida até o momento do leilão.

    O STJ, com o Tema 1.288, encerra essa possibilidade para consolidações recentes. A lógica agora é processual: o ato jurídico que dispara a regra não é a assinatura do financiamento lá em 2010 ou 2015, mas sim o ato de consolidação da propriedade no cartório.

    Para o devedor: O sinal de alerta ficou vermelho. Se você foi intimado pelo cartório para purgar a mora, o prazo é fatal. Passado esse prazo, se a propriedade for consolidada em nome do banco, não adianta mais tentar pagar apenas as parcelas atrasadas com base na lei antiga. Você terá que exercer o direito de preferência (comprar o imóvel à vista pelo valor da dívida + despesas).

    Para o investidor/arrematante: A decisão traz mais segurança, pois reduz o risco de o leilão ser anulado ou suspenso por pagamentos tardios do devedor baseados em teses de contratos antigos.

  • STJ Condena Associação por Restringir Acesso de Morador “Não Associado”

    A 4ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) condenou uma associação residencial por impor restrições de acesso a moradores não associados dentro do próprio loteamento. A prática, segundo o colegiado, violou direitos de personalidade ao criar obstáculos reiterados para que os proprietários ingressassem em suas casas e recebessem visitas.

    A relatora, ministra Isabel Gallotti, reconheceu a caracterização de dano moral e fixou indenização de R$ 5 mil para cada autor, com correção monetária e juros legais.

    Entenda o Conflito

    Segundo a ação, a entidade impedia a entrada de visitantes, entregadores e prestadores de serviços direcionados aos não associados, além de exigir que estes moradores se submetessem a procedimentos mais rigorosos e demorados para ingressar no próprio residencial.

    A sentença de primeira instância havia julgado os pedidos improcedentes, e o Tribunal local permitiu apenas o ingresso de profissionais essenciais, mantendo restrições que os recorrentes consideravam ilegais e humilhantes.

    A Decisão da Relatora: Vias Públicas e Coerção Indireta

    Ao relatar o caso, a ministra Isabel Gallotti destacou que, conforme o art. 2º e o art. 22 da Lei 6.766/79, as áreas de circulação de loteamentos — mesmo aqueles com controle de acesso autorizado — permanecem públicas. Isso impede qualquer vedação generalizada ao ingresso de terceiros solicitados pelos moradores, desde que devidamente identificados.

    A ministra foi taxativa ao afastar a distinção estabelecida pela associação. Para ela, obrigar moradores não vinculados a se identificar manualmente em todas as entradas, enquanto os associados utilizam cartão eletrônico ou tag automática, configura um meio indireto de constrangimento para forçar a adesão à entidade (associação compulsória).

    Gallotti concluiu que, sendo igualmente proprietários, os residentes não associados têm direito ao cadastro e ao cartão de acesso, devendo a associação ajustar seus controles internos sem discriminar quem optou por não aderir à pessoa jurídica.

    Tratamento Discriminatório e Abusivo

    O ministro Raul Araújo fez uma intervenção contundente ao comentar o caso, classificando a conduta da associação como “absurdamente desarrazoada”. Ele destacou que situações como essa só chegam ao STJ porque, infelizmente, falta bom senso nas relações de vizinhança.

    Em tom de indignação, afirmou que impedir moradores de acessar a própria casa ou de receber entregas em condições iguais às dos associados constitui tratamento discriminatório incompatível com a segurança. Para ele, o objetivo real da prática era constranger moradores a se filiarem à associação, e não proteger o loteamento.

    Minha Análise

    Esta decisão é uma vitória da Liberdade de Associação (Art. 5º, XX, da Constituição Federal). É muito comum que associações de moradores em loteamentos fechados (que juridicamente diferem de condomínios edilícios) tentem “vencer pelo cansaço” os moradores que optam por não se associar.

    A tática de criar filas, exigir cadastros repetitivos ou barrar entregadores para quem não paga a taxa associativa foi corretamente identificada pelo STJ como abuso de direito e coerção.

    O ponto central é: a segurança deve servir ao imóvel e às pessoas, não ser usada como arma política da administração. Se existe um sistema de tecnologia (tags, biometria) custeado pelo coletivo, o rateio desse custo pode até ser discutido (para evitar enriquecimento sem causa), mas o acesso nunca pode ser dificultado como forma de punição. O direito de ir e vir e o direito de propriedade prevalecem sobre as regras internas da associação.

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