Blog Giuseppe Sarto Advocacia

Categoria: Direito Imobiliário

  • STJ Admite Penhora de Bens Mesmo com Previsão de Fiança em Contrato de Aluguel

    A 3ª turma do STJ decidiu que a existência de fiança em contrato de locação não impede o locador de exercer o penhor legal em caso de inadimplência, por entender que as garantias possuem naturezas distintas e podem coexistir.

    O caso teve origem em ação proposta por um shopping de Maceió, que buscou a homologação de penhor legal com base no art. 1.467 do Código Civil. Diante de uma dívida superior a R$ 300 mil em aluguéis e encargos, o empreendimento afirmou que reteve bens móveis deixados no imóvel pelo locatário como forma de assegurar o pagamento.

    A defesa do locatário alegou que o contrato já contava com garantia fidejussória (fiança) e que a utilização do penhor legal violaria o art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que veda a cumulação de garantias em contratos de locação.

    Em 1ª instância, o juízo negou o pedido do shopping, entendendo que a vedação legal impediria a coexistência. O TJ/AL reformou a decisão, considerando que a proibição se limita às garantias contratuais.

    Garantias Contratuais X Garantias Legais

    Em voto no STJ, o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, explicou que a limitação imposta pela Lei do Inquilinato incide apenas sobre garantias convencionais estabelecidas pelas partes, não afastando instrumentos legais voltados à proteção do crédito.

    Segundo o ministro, o penhor legal decorre diretamente da lei e independe da vontade das partes, tendo função específica de assegurar o adimplemento.

    “O penhor legal independe da vontade das partes, decorrendo diretamente da lei e incidindo sobre bens de determinados contratantes que possam, com a sua apreensão e por iniciativa do credor, assegurar o adimplemento de prestações inadimplidas”, declarou.

    Autotutela Privada e Proteção do Crédito

    O relator ressaltou que o penhor legal representa hipótese excepcional de autotutela privada, permitindo ao credor agir diretamente para resguardar seu crédito, antes mesmo de recorrer ao Judiciário (Art. 1.470 do CC), desde que haja perigo na demora e seja fornecido comprovante da apreensão.

    Acompanhando o entendimento, o colegiado fixou que a vedação prevista na lei do inquilinato se restringe às garantias contratuais, mantendo a possibilidade de cumulação entre fiança e penhor legal no caso concreto.

    Análise Estratégica

    O Artigo 37 da Lei do Inquilinato é rígido: é contravenção penal exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Muitos inquilinos tentam usar essa regra como “escudo” para evitar a retenção de seus maquinários ou móveis quando abandonam o imóvel deixando dívidas.

    A decisão do STJ é técnica e brilhante ao separar os institutos. A fiança foi negociada e escrita no contrato (Garantia Convencional). O direito de reter os móveis que guarnecem o prédio (Penhor Legal) não precisa estar no contrato; ele já está no Código Civil como uma ferramenta de proteção ao locador. Logo, não há “dupla garantia contratual”.

    Para locadores comerciais e administradoras de shoppings, a retenção de estoque e equipamentos é uma medida de choque altamente eficaz para forçar a negociação de aluguéis em atraso, sem perder o direito de acionar os fiadores da operação.

  • Ex-Jogador é Expulso de Condomínio no RJ por Comportamento Antissocial

    Por ordem da Justiça, o ex-jogador de futebol Carlos Alberto, que atuou no Vasco e no Fluminense, foi expulso de condomínio no RJ, na Barra da Tijuca.

    A determinação é da juíza de Direito Erica Batista de Castro, da 1ª vara Cível da Regional da Barra da Tijuca, após ação movida por moradores que relataram episódios de comportamento considerado incompatível com a convivência no local.

    O ex-atleta teria sido alvo de mais de 50 reclamações entre 2019 e 2023, envolvendo relatos de festas com música alta em diferentes horários, discussões e conflitos com vizinhos.

    Na decisão, a magistrada considerou que houve “comportamento antissocial reiterado”, apontando que as medidas adotadas pelo condomínio, como multas, não teriam sido suficientes para interromper os episódios relatados.

    Com isso, foi determinada a exclusão de Carlos Alberto da convivência condominial, impedindo-o de residir ou utilizar o imóvel, embora a propriedade do apartamento seja mantida.

    A Defesa do Ex-Atleta

    A defesa do ex-jogador sustenta que ele foi vítima de perseguição, e que eventuais multas estariam relacionadas apenas a questões de barulho, negando condutas mais graves atribuídas a ele.

    Minha Análise

    A exclusão do condômino antissocial é a medida mais extrema dentro do Direito Condominial. O Código Civil, em seu Artigo 1.337, prevê que o morador que gera incompatibilidade de convivência pode ser multado em até 10 vezes o valor da cota condominial. No entanto, a lei não fala expressamente sobre a expulsão.

    Foi a jurisprudência (as decisões reiteradas dos tribunais) que construiu essa tese. O Judiciário entende que, quando a multa pecuniária perde seu caráter pedagógico — ou seja, o morador tem dinheiro para pagar a multa e continua perturbando a paz —, o condomínio não pode ficar refém dessa situação. A função social da propriedade e o direito ao sossego da coletividade se sobrepõem ao direito individual de uso.

    É fundamental frisar que o direito de propriedade não é retirado. O morador expulso não perde o bem; ele apenas perde o direito de habitar e frequentar o local, podendo alugar ou vender a unidade.

    Para os síndicos, a lição é clara: a expulsão só é concedida pela Justiça se houver um farto conjunto probatório (livro de ocorrências, boletins de ocorrência, notificações, multas prévias e aprovação em assembleia). Não é um processo simples, mas é a solução definitiva para casos insustentáveis.

  • Juíza Reconhece Domínio de Imóvel por Usucapião Após 40 Anos de Posse

    A juíza de Direito Sara Fontes Carvalho de Araujo, da 2ª vara de Registros Públicos do Foro Central Cível de São Paulo/SP, reconheceu a aquisição originária de um apartamento por usucapião extraordinária após constatar que o autor exerceu posse mansa, pacífica, contínua e com animus domini por mais de quatro décadas.

    Diante da comprovação dos requisitos legais, a magistrada julgou procedente o pedido e declarou o domínio do imóvel em favor do requerente.

    A Origem da Posse

    O autor ajuizou ação de usucapião extraordinária buscando o reconhecimento da propriedade de um apartamento localizado em São Paulo/SP, bem como de duas vagas de garagem vinculadas ao imóvel. Segundo relatou, a posse teve início em 1º de fevereiro de 1982, quando firmou instrumento particular de promessa de cessão e transferência de direitos com os então possuidores.

    De acordo com a inicial, desde então passou a exercer a posse do bem de forma contínua e sem oposição, inicialmente ao lado da esposa — falecida em 2013 — e posteriormente sozinho, com concordância das herdeiras. Com base nesses fatos, requereu a declaração de aquisição da propriedade.

    Requisitos Comprovados

    Ao analisar o caso, a magistrada observou que a modalidade aplicável é a usucapião extraordinária, que exige posse contínua e sem oposição por determinado período, independentemente de justo título ou boa-fé.

    Como a posse teve início em 1982, ainda sob a vigência do Código Civil de 1916, foi aplicado o prazo de 20 anos previsto na legislação anterior.

    A decisão apontou que a posse foi comprovada por documentos como contas, tributos e comprovantes de pagamento, alguns datados da década de 1980, além do contrato firmado em 1982 que demonstra a origem da ocupação. Também não foram identificadas ações judiciais que indicassem contestação à posse ao longo do período.

    Diante desse conjunto probatório, a juíza concluiu que estão presentes os requisitos para a prescrição aquisitiva e declarou a aquisição originária do domínio. A sentença servirá como mandado para registro no cartório competente.

    Minha Análise

    Este é um caso clássico que demonstra a força do instituto da Usucapião Extraordinária como ferramenta de saneamento social e jurídico. No Brasil, milhões de imóveis encontram-se na informalidade, muitas vezes transacionados por sucessivos “contratos de gaveta”.

    Um detalhe técnico interessante nesta decisão é a aplicação do Princípio de Direito Intertemporal. Como a posse começou em 1982, o prazo para a usucapião extraordinária completou-se em 2002 (20 anos), ainda sob a égide do Código Civil de 1916. O Novo Código Civil (de 2002) reduziu esse prazo para 15 anos (ou até 10 anos, se o morador estabelecer ali sua moradia habitual).

    A grande lição para quem deseja regularizar um imóvel é o valor da prova documental histórica. Guardar o contrato particular original, IPTUs, contas de água e luz de décadas passadas é o que diferencia uma posse precária de uma posse com verdadeiro animus domini (intenção de ser dono). Com a sentença em mãos, o autor finalmente terá a matrícula do imóvel em seu nome, agregando segurança jurídica e valor de mercado ao seu patrimônio.

  • Justiça Rescinde Contrato de Multipropriedade Após Compradores Alegarem Desconhecimento

    A juíza de Direito Marcia de Sousa Victoria, da 6ª vara Cível de Contagem/MG, rescindiu contratos de multipropriedade e suspendeu a cobrança de parcelas de compradores que alegaram ter assinado o compromisso sem pleno conhecimento do que estavam formalizando.

    Na ação, os compradores sustentaram que firmaram três contratos de compromisso de compra e venda referentes a cotas de unidades imobiliárias em regime de multipropriedade, sem compreender integralmente o conteúdo do negócio. Por isso, buscaram a Justiça para suspender as parcelas vincendas e impedir a inclusão de seus nomes em cadastros de inadimplentes.

    O Direito de Desistir

    Ao analisar o pedido, a magistrada reconheceu que “a rescisão pode ocorrer por vontade de qualquer uma das partes, mesmo sem justo motivo, devendo a parte que requereu a rescisão arcar com os ônus de sua desistência, se não provar a culpa da outra parte”.

    Nesse sentido, observou que a culpa pela rescisão e suas consequências financeiras (multas e percentuais de devolução) serão apuradas ao final da instrução processual. Contudo, sendo desejo dos compradores rescindir o contrato, “não há impedimento de que o pedido seja acolhido de pronto, extirpando a possibilidade de inclusão de seu nome nos cadastros restritivos e demais penalidades da mora”.

    Diante disso, a juíza declarou a rescisão dos contratos e a inexigibilidade das cobranças das parcelas posteriores à decisão, determinando que as empresas se abstenham de efetuar cobranças ou promover a negativação dos nomes dos compradores, sob pena de multa.

    Minha Análise

    Este caso é o retrato do que chamamos no mercado de “venda emocional”. A comercialização de cotas de multipropriedade frequentemente ocorre em ambientes de lazer, com técnicas de venda agressivas, música alta, brindes e forte pressão psicológica para que o contrato seja assinado na hora, sem tempo para ler as letras miúdas.

    A decisão da magistrada é cirúrgica ao separar a vontade de rescindir da discussão sobre a culpa. Pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor, ninguém é obrigado a se manter associado ou vinculado a um contrato. Se o comprador quer sair, ele sai.

    A grande vitória liminar aqui é parar o prejuízo. Ao suspender as parcelas vincendas e blindar o nome dos consumidores contra o Serasa, a Justiça devolve a paz para a família negociar (ou litigar) de igual para igual com a incorporadora sobre quanto do valor já pago deverá ser devolvido, argumentando o vício de consentimento pela falta de transparência nas informações.

  • Construtora Não Poderá Cobrar Cliente Que Não Conseguiu Registrar Escritura

    Construtora não poderá cobrar parcelas nem outros encargos de cliente que adquiriu unidade em regime de multipropriedade e alega estar impedida de registrar a escritura em cartório devido a pendências na regularização do empreendimento.

    A decisão é do juiz de Direito Vinícius de Castro Borges, da 2ª vara Cível de Caldas Novas/GO, que concedeu tutela de urgência para suspender a exigibilidade das prestações e de quaisquer valores decorrentes do contrato até o julgamento do mérito.

    O magistrado também determinou que a empresa se abstenha de incluir o nome da autora em cadastros de inadimplentes, fixando multa em caso de descumprimento.

    O Problema com a Documentação

    No caso, a autora busca a rescisão contratual, restituição dos valores pagos e indenização por danos morais. Segundo relatado, em abril de 2024, ela firmou compromisso de compra e venda de unidade no empreendimento, pelo valor total de R$ 91.190,50.

    Ela afirma ter quitado os valores previstos, mas sustenta que o empreendimento ainda não possui “habite-se” e enfrenta pendências de regularização, o que impediria o registro da escritura em cartório.

    Diante disso, pediu liminar para suspender o contrato e afastar cobranças como condomínio e IPTU, além de impedir eventual restrição de crédito.

    Suspensão Imediata das Cobranças

    Ao analisar o pedido, o juiz entendeu estarem presentes os requisitos do art. 300 do CPC: probabilidade do direito e perigo de dano. Para o magistrado, a autora demonstrou a existência do negócio e seu desinteresse na continuidade, sendo necessária a suspensão imediata para evitar prejuízos enquanto o processo corre.

    O juiz destacou jurisprudência reconhecendo ser possível suspender cobranças e impedir negativação em ações de rescisão contratual, já que a extinção do negócio pode ser confirmada ao final.

    Com isso, deferiu a suspensão do pagamento e fixou multa única de R$ 5 mil em caso de descumprimento. O magistrado também determinou a inversão do ônus da prova, com base no CDC, considerando a dificuldade do consumidor em produzir provas sobre a regularidade da obra.

    Minha Análise

    Esta decisão ilustra perfeitamente o mecanismo de Tutela de Urgência (Liminar) aplicado à rescisão de contratos imobiliários.

    O regime de Multipropriedade (frações imobiliárias) tem crescido muito, mas frequentemente esbarra em promessas agressivas de venda e atrasos na entrega jurídica do bem. O “Habite-se” não é apenas um papel; é a certidão de nascimento do imóvel que atesta sua segurança e habitabilidade. Sem ele, não há individualização da matrícula no Cartório de Imóveis, e o comprador não se torna dono de fato.

    A grande vitória para o consumidor aqui é a paralisação do prejuízo. Quando o comprador decide rescindir por culpa da construtora, é injusto obrigá-lo a continuar pagando parcelas mensais pesadas (além de IPTU e Condomínio de um bem que não pode usar legalmente) durante os anos que o processo pode demorar.

    A inversão do ônus da prova também é vital: cabe à construtora provar que a obra está regular, e não ao consumidor fazer uma devassa nos órgãos públicos para provar a irregularidade.

  • Juiz Valida Taxa Condominial Maior para Moradores de Cobertura

    A Justiça de Goiás manteve a cobrança de taxa condominial maior para moradores de cobertura de condomínio. O juiz de Direito Gustavo Costa Borges, da 3ª UPJ das varas Cíveis de Goiânia/GO, entendeu que, como a taxa das despesas comuns é calculada pela fração ideal, coberturas com metragem maior pagam mais, conforme a convenção e a lei.

    Valores superiores

    Os condôminos sustentaram que pagam valores muito superiores aos cobrados dos apartamentos comuns do prédio, que seguem o padrão de planta e metragem repetido na maior parte dos andares.

    Segundo eles, embora água, gás e energia elétrica sejam cobrados individualizadamente, a taxa condominial referente às despesas comuns (manutenção, limpeza, segurança) é calculada com base na fração ideal do imóvel. O condomínio defendeu a legalidade do critério, previsto expressamente na convenção regularmente aprovada.

    O Critério da Fração Ideal

    Ao julgar o caso, o magistrado lembrou que o art. 1.336, I, do Código Civil determina que cada morador deve pagar as despesas do condomínio de acordo com o percentual que sua unidade representa no prédio, salvo se a convenção estabelecer regra diferente.

    “É imperioso notar que a regra legal é clara ao definir a fração ideal como critério padrão para o rateio das despesas (…) No presente caso, a própria convenção do Condomínio reafirma o critério da fração ideal”, afirmou o juiz.

    Para o magistrado, a cobrança maior decorre da maior participação da unidade no patrimônio comum e não representa punição ao proprietário da cobertura, nem enriquecimento sem causa do condomínio.

    Minha Análise

    Esta decisão toca em um ponto crucial para quem investe em imóveis de alto padrão. Como corretor e advogado, vejo muitos clientes se encantarem com a área privativa de uma cobertura, mas esquecerem de calcular o custo fixo mensal.

    A lógica da Fração Ideal é patrimonial, não de uso. Você paga mais não porque “suja mais o chão”, mas porque você é dono de uma cota-parte maior do empreendimento. Se o prédio for vendido ou demolido, quem tem a fração ideal maior recebe mais. Logo, na manutenção, paga mais também.

    No entanto, a lei permite (Art. 1.336, I, CC) que a Convenção estipule o contrário. Muitos condomínios modernos já adotam o rateio híbrido: despesas de conservação por fração ideal e despesas de consumo/serviços por unidade.

    O erro dos proprietários neste processo foi tentar mudar a regra no “tapetão” do Judiciário. O juiz acertou ao dizer que isso é matéria de autonomia privada. Se querem pagar igual aos outros, precisam convencer os vizinhos em assembleia e mudar a Convenção (o que é difícil, pois aumentaria a conta dos outros moradores).

  • Aluguel por Curta Temporada é Vedado Sem Aval de Convenção do Condomínio

    A locação de imóveis por curta temporada via plataformas digitais configura contrato atípico de hospedagem. Se a convenção do condomínio prevê destinação exclusivamente residencial, essa prática é vedada, salvo se houver aprovação em assembleia para alterar a finalidade do imóvel.

    Com base nesse entendimento, a juíza Monica Di Stasi, da 3ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, julgou procedente a ação de um condômino para proibir a administração do prédio de autorizar ou tolerar locações temporárias por plataformas digitais, como o Airbnb. A decisão impôs multa diária de R$ 1 mil em caso de descumprimento, limitada a R$ 50 mil.

    A ação foi ajuizada pelo proprietário de um apartamento contra o próprio condomínio, alegando omissão do síndico. O autor relatou que, a partir de 2023, houve uma intensificação das locações de curta duração nas unidades, gerando transtornos à coletividade e riscos à segurança.

    Segundo os autos, em vez de coibir a prática para fazer valer a convenção, a gestão apresentou proposta de regulamento interno para legitimar a atividade comercial, mesmo sem a devida aprovação em assembleia.

    Uso exclusivamente residencial

    Na disputa judicial, o condômino pediu que a administração fosse obrigada a vetar a entrada de inquilinos temporários, apontando violação à norma interna que define o uso “exclusivamente residencial” das unidades.

    A defesa do condomínio sustentou que o direito de propriedade não poderia ser limitado arbitrariamente e que não havia vedação expressa na convenção sobre plataformas digitais.

    A juíza rejeitou os argumentos da defesa, alinhando-se à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que diz que a exploração econômica das unidades, via aplicativos, não se confunde com a locação residencial tradicional. Nesse caso, exige-se quórum qualificado para a liberação da prática.

    “Com efeito, tratando-se de unidade condominial, o proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor livremente da sua unidade, mas também tem o dever de observar a Convenção do Condomínio e a destinação prevista à edificação”, afirmou ela na sentença.

    Minha Análise

    Esta decisão reforça a tese fixada pela 4ª Turma do STJ (REsp 1.819.075), que distingue a locação residencial (Lei do Inquilinato) da locação por curta temporada via plataformas (Natureza de Hospedagem).

    O ponto central é a Destinação do Edifício. Se a Convenção diz que o prédio é “residencial”, ela exclui atividades comerciais ou de hospedagem. A alta rotatividade de pessoas estranhas, sem vínculo duradouro com o imóvel, afeta a segurança e o sossego, descaracterizando a vida condominial residencial.

    Para investidores, fica o alerta máximo: comprar studios ou apartamentos visando o lucro com short-stay sem verificar a Convenção é um risco jurídico imenso.

    Para síndicos, a lição é sobre governança: tentar “legalizar” o Airbnb via Regimento Interno ou simples tolerância, passando por cima da Convenção, pode gerar processos e multas pesadas para o condomínio, como ocorreu neste caso. A alteração de destinação exige quórum qualificado (geralmente 2/3) em assembleia.

  • Homem Deverá Pagar Aluguel à Irmã por Uso Exclusivo de Imóvel Herdado

    A 4ª câmara de Direito Privado do TJ/SP manteve decisão que obrigou um herdeiro a pagar aluguel à irmã pelo uso exclusivo de imóvel herdado, ao reconhecer que a ocupação sem consenso gera dever de indenizar, conforme entendimento consolidado sobre condomínio hereditário.

    A decisão confirmou sentença proferida pelo juiz de Direito Rodrigo de Moura Jacob, da 1ª vara de Cubatão/SP, que fixou o pagamento de R$ 500 mensais pelo uso do imóvel, devidos desde janeiro de 2022, quando houve notificação extrajudicial, até setembro de 2024, data em que o bem foi vendido.

    A Alegação da “Falta de Inventário”

    Segundo os autos, após o falecimento do pai, o imóvel passou a ser utilizado exclusivamente pelo herdeiro. Ele sustentou que não havia inventário aberto e que, por esse motivo, não existiria condomínio entre os irmãos nem obrigação de pagamento de aluguel.

    Ao analisar o recurso, o relator, desembargador Alcides Leopoldo, afastou o argumento. Destacou que a legislação estabelece a transmissão automática da herança no momento do óbito (Droit de Saisine), independentemente da abertura do inventário.

    “Por esse princípio a sentença de partilha no inventário tem caráter meramente declaratório, haja vista que a transmissão dos bens aos herdeiros e legatários ocorre no momento do óbito do autor da herança.”

    O Dever de Indenizar

    O desembargador também citou entendimento do STJ de que, havendo oposição expressa, é devida compensação aos demais herdeiros. A utilização do bem indiviso é direito de todos, mas o uso exclusivo por apenas um gera enriquecimento sem causa se não houver contrapartida.

    No caso, apontou que a discordância ficou caracterizada pela notificação extrajudicial, o que justificou a cobrança retroativa até a venda do bem.

    Minha Análise

    Esta decisão é didática para resolver conflitos familiares sobre imóveis. É muito comum que herdeiros achem que tudo fica “congelado” até o fim do inventário. O TJ/SP deixa claro que a vida continua e o patrimônio deve render frutos para todos os proprietários.

    Dois pontos fundamentais para você, herdeiro:

    1. Transmissão Imediata: Você é dono desde o momento do falecimento, mesmo que o papel do inventário não esteja pronto.
    2. Notificação é Essencial: Se você tolera o uso gratuito pelo seu irmão sem reclamar, a Justiça entende que há um “comodato gratuito” (empréstimo). Para começar a cobrar aluguel, você precisa fazer uma Oposição Formal (Notificação Extrajudicial). O aluguel só conta a partir dessa data.

    Se você está sendo privado do uso do bem de herança, procure um advogado para formalizar essa notificação e garantir o recebimento dos seus direitos.

  • União Estável Posterior à Hipoteca Pode Assegurar Impenhorabilidade de Imóvel

    A união estável e o nascimento de filho ocorridos após a constituição de hipoteca podem assegurar o reconhecimento da impenhorabilidade do imóvel dado em garantia, desde que fique comprovado que o bem é utilizado como residência da família, de acordo com o entendimento firmado por unanimidade pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

    O Caso: De Solteiro a Pai de Família

    A controvérsia analisada teve origem em embargos de terceiro apresentados pela companheira e pelo filho de um empresário de São Paulo. Ele havia dado um imóvel como garantia de operações de crédito bancário de sua empresa quando ainda era solteiro e sem filhos.

    Posteriormente, o banco executou a dívida e penhorou o bem. A família alegou que o imóvel era Bem de Família (Lei 8.009/1990). Em primeira e segunda instância (TJ-SP), o pedido foi negado sob o argumento de que a hipoteca era anterior à família, e o credor não poderia ser prejudicado por uma situação posterior desconhecida.

    A Virada no STJ: Direito à Moradia Prevalece

    O entendimento foi modificado pelo STJ. O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a Lei 8.009/1990 protege um direito fundamental: o direito à moradia.

    Segundo o magistrado, a impenhorabilidade não existe para proteger o caloteiro, mas para assegurar a residência da entidade familiar. O Tribunal decidiu que, provado que o imóvel serve de lar, a companheira e o filho não podem perder o teto por um negócio firmado antes de eles existirem na vida do devedor.

    A Exceção Importante

    Apesar de reconhecer a proteção, o relator observou um ponto crucial: é preciso verificar se o dinheiro do empréstimo beneficiou a família. Se a dívida foi contraída exclusivamente para a empresa (como parecia ser o caso), o imóvel está salvo. Se a dívida beneficiou a família, a penhora poderia ser mantida. O caso voltou ao tribunal estadual apenas para verificar esse detalhe.

    Minha Análise

    Esta decisão é uma aula sobre a Função Social da Propriedade e a hierarquia das normas. O STJ reafirmou que a proteção da entidade familiar está acima dos interesses puramente econômicos das instituições financeiras.

    Para quem atua com proteção patrimonial, este precedente é valiosíssimo. Ele demonstra que o conceito de “Bem de Família” é dinâmico. O fato de o imóvel não ser protegido no passado (quando o dono era solteiro) não impede que ele ganhe essa proteção no futuro (com a constituição de família).

    Contudo, fica o alerta: a proteção cai se a dívida reverteu em benefício da família (Art. 3º, V, da Lei 8.009/90). Em casos de dívidas empresariais (PJ), geralmente é mais fácil provar que o benefício foi apenas comercial, salvando assim a casa da família.

  • STJ: Fiador é Liberado de Aluguéis Após Recusa do Locador em Receber Chaves

    A 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que fiadores não respondem por aluguéis vencidos após a desocupação do imóvel quando o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância com laudo de vistoria.

    Por unanimidade, o colegiado entendeu que, nos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado, a rescisão é direito do locatário e não pode ser travada por exigências unilaterais do proprietário.

    O Conflito: Chaves x Vistoria

    A controvérsia teve origem em embargos à execução opostos por dois fiadores. Eles contestaram a cobrança de aluguéis referentes ao período posterior à desocupação do imóvel. Segundo os autos, a locatária tentou devolver o bem, mas o locador se recusou a receber as chaves, exigindo que ela assinasse um documento concordando com avarias apontadas na vistoria.

    Diante da recusa, a locatária ajuizou uma ação de consignação, conseguindo entregar as chaves judicialmente. Mesmo assim, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ/RJ) havia entendido que a responsabilidade dos fiadores persistiria até a entrega formal, validando a recusa do locador.

    A Decisão do STJ: Direito Potestativo

    Ao analisar o caso, a ministra Nancy Andrighi reformou a decisão do tribunal estadual. Ela destacou que o encerramento do contrato é um direito potestativo do locatário (um direito que não admite contestação).

    A relatora ressaltou que eventuais danos ao imóvel não impedem a extinção do contrato. O locador tem o direito de cobrar os reparos, mas deve fazê-lo pela via própria (ação de indenização), e não mantendo o contrato de locação ativo forçadamente.

    Como ficou demonstrada a desocupação efetiva e a tentativa de entrega, o STJ declarou a inexistência de débito de aluguel para os fiadores a partir daquele momento.

    Minha Análise

    Esta decisão ataca uma das práticas mais nocivas do mercado imobiliário: a “retenção de chaves” como meio de coação. É comum ver imobiliárias recusando as chaves porque “a pintura não está boa” ou “tem um risco no chão”, fazendo com que o aluguel continue sendo cobrado indefinidamente.

    O STJ separou as coisas de forma brilhante:

    1. Posse: O inquilino quer devolver a posse. O locador é obrigado a aceitar.
    2. Indenização: O locador acha que tem estragos? Ele recebe as chaves (pode até fazer uma ressalva no recibo) e entra com uma ação de cobrança pelos reparos.

    O que não pode acontecer é o locador usar o valor do aluguel mensal como “refém” para forçar o inquilino ou o fiador a pagar uma reforma.

    Para o fiador, essa decisão é um escudo. Se o inquilino desocupou e o locador criou embaraços para pegar a chave, o fiador não deve pagar pelos meses de teimosia do proprietário. A Ação de Consignação de Chaves se mostra, mais uma vez, a ferramenta correta para estancar essa sangria financeira.

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