Blog Giuseppe Sarto Advocacia

Categoria: Direito Imobiliário

  • Devedores Ganham Direito de Quitar Dívida Até Auto de Arrematação

    Em contratos de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária celebrados antes da Lei da Regularização Fundiária (Lei 13.465/2017), aplica-se a redação original da Lei 9.514/97. Este regime anterior assegura ao devedor o direito de quitar dívidas a qualquer momento até a assinatura do auto de arrematação — documento que comprova a aquisição do bem em leilão judicial.

    Com base neste entendimento, a 1ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região assegurou a um casal de devedores fiduciantes o direito de purgar a mora — regularizar os débitos em atraso — até o auto de arrematação de um imóvel em São Paulo. Eles reverteram uma decisão de primeira instância que havia indeferido o pedido.

    O contrato em questão foi firmado com a Caixa Econômica Federal em 2009, portanto, antes da vigência da Lei 13.465/2017. Desde que ela passou a valer, o prazo para purgação passou a ser até a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, e não mais até a assinatura do auto de arrematação. O casal argumentou nos autos que não deveriam ser submetidos às regras mais restritivas.

    Derrota revertida

    O juízo de primeiro grau rejeitou as alegações de que o contrato continha encargos abusivos, mas não examinou o argumento sobre o prazo para a quitação da dívida.

    O argumento, contudo, foi acatado em segunda instância. O desembargador federal Cotrim Guimarães, relator do caso, concordou com o entendimento de que as alterações da Lei 13.465/2017, que restringiram o prazo para a purgação da mora, não se aplicam a contratos celebrados antes da sua vigência.

    “No caso concreto, verifica-se que o contrato de financiamento foi celebrado em 2009, e não há prova nos autos de consolidação da propriedade em favor da CEF, conforme matrícula de imóvel atualizada (id 430071558). Destarte, devem ser aplicadas as disposições originais da Lei nº 9.514/97”, afirmou o julgador.

    Minha Análise

    Esta decisão aplica o princípio jurídico do tempus regit actum (o tempo rege o ato). A Lei 13.465/2017 trouxe mudanças profundas e duras para o devedor fiduciante, encurtando drasticamente o tempo para salvar o imóvel. Antes dessa lei, o STJ tinha o entendimento consolidado de que a mora poderia ser purgada (paga) até o último ato do leilão (a assinatura do auto de arrematação).

    Para quem assinou contratos mais recentes (pós-2017), a situação é mais delicada: o pagamento deve ocorrer antes da consolidação da propriedade no cartório. Porém, para contratos antigos (como o de 2009 citado na notícia), o banco não pode impor a nova regra.

    Essa distinção é vital. Muitos bancos tentam acelerar a retomada do bem aplicando a lei nova indiscriminadamente. Cabe ao advogado especializado identificar a data do contrato e exigir judicialmente que o prazo estendido da lei antiga seja respeitado, garantindo uma última chance para a família não perder sua moradia.

  • Leilão Depois de Penhora de Imóvel com Alienação Fiduciária é Ineficaz Para Todos

    Como a penhora de imóvel financiado por contrato com cláusula de alienação fiduciária depende da intimação prévia do banco que concedeu o financiamento, o leilão do bem neste contexto é ineficaz para todos os envolvidos.

    A conclusão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que deu provimento ao recurso especial do Banco do Brasil para anular a penhora de um apartamento e declarar a ineficácia do leilão.

    No caso concreto, o BB está na condição de credor fiduciário. Ele financiou a compra do bem e segue como proprietário até que o comprador, devedor fiduciante, quite as parcelas. O imóvel é a garantia do negócio.

    Intimação necessária

    A penhora do apartamento foi pedida pelo próprio condomínio, para quitar dívida de taxa condominial. Essa possibilidade foi recentemente admitida pela 2ª Seção do STJ. Ao aplicar essa tese, a 3ª Turma vem entendendo que a penhora nessas condições requer a prévia intimação do credor fiduciário, para que este esteja ciente e possa impugnar o ato ou assumir a dívida.

    No caso, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ-RS) havia dado uma solução diferente, concluindo que a penhora seria lícita e que a falta de intimação geraria ineficácia apenas em relação ao credor fiduciário.

    Ineficácia do leilão

    Relator do recurso especial, o ministro Moura Ribeiro entendeu que essa solução é incabível. O magistrado apontou que a ausência de intimação prévia do credor fiduciário, exigida pelo artigo 889, V, do Código de Processo Civil, acarreta a ineficácia da arrematação, conforme o disposto no artigo 804 do mesmo código.

    “O Tribunal gaúcho errou ao limitar essa ineficácia apenas à relação com o credor. A norma visa proteger o titular do direito real, e sua inobservância invalida o ato de expropriação como um todo, pois realizado sem o conhecimento daquele que detém a propriedade do bem”, explicou.

    Minha Análise

    Esta decisão coloca “os pingos nos is” sobre a natureza da Alienação Fiduciária. Muitos confundem a posse do devedor com a propriedade. Juridicamente, o imóvel pertence ao banco até a quitação final. Portanto, permitir que um condomínio leiloe um imóvel para quitar taxas sem avisar o verdadeiro dono (o banco) seria uma aberração jurídica.

    O erro do tribunal estadual (TJ-RS) gerava uma situação esdrúxula: o arrematante (quem comprou no leilão) pagava pelo imóvel, mas a venda não valia contra o banco. Ou seja, o comprador pagava mas não levava a propriedade plena.

    O STJ acertou ao declarar a ineficácia total do ato. Isso protege o sistema de crédito imobiliário e, principalmente, protege terceiros de boa-fé que poderiam arrematar um imóvel cheio de vícios processuais. Para quem atua com leilões, a lição é clara: sem a intimação do credor fiduciário no processo, não há arrematação segura.

  • Incorporadora é Condenada por Omitir Enquadramento Social de Imóveis

    O juiz de Direito Pedro Rebello Bortolini, da 8ª vara Cível do Foro Central de São Paulo/SP, rescindiu dois contratos de compra e venda após reconhecer que a incorporadora omitiu informação essencial sobre o enquadramento dos imóveis como HIS – Habitação de Interesse Social, configurando violação ao dever de informar.

    O magistrado determinou a devolução integral dos valores pagos – incluindo o preço dos imóveis e as comissões de corretagem – que somam R$ 504.313,56. Também ordenou o ressarcimento pelas reformas realizadas e a aplicação da cláusula penal em favor dos consumidores, inicialmente prevista apenas em caso de inadimplemento por parte dos compradores.

    Entenda o caso

    Os autores adquiriram duas unidades imobiliárias em empreendimentos distintos na região da Barra Funda, com finalidade de investimento. O valor total desembolsado incluiu o preço dos imóveis e as respectivas comissões de corretagem. Após a entrega das chaves, os compradores realizaram reformas visando à locação das unidades, com gastos superiores a R$ 42 mil.

    Contudo, ao tentarem registrar os imóveis no cartório competente, descobriram que ambos eram classificados como habitação de interesse social – regime jurídico que impõe restrições quanto ao uso e à destinação, voltado a famílias com renda específica. Alegaram que tal informação jamais lhes foi comunicada, inviabilizando o propósito de exploração econômica das unidades.

    Diante disso, ingressaram em juízo pleiteando a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos, o reembolso das reformas realizadas e a aplicação da cláusula penal em favor dos compradores.

    A incorporadora, por sua vez, sustentou que a classificação como HIS é informação pública, que não descumpriu obrigações contratuais e que não poderia ser responsabilizada pelos investimentos feitos nas reformas.

    Dever anexo de informação

    Ao analisar os autos, o juiz concluiu que a incorporadora descumpriu o dever de informar, ao deixar de indicar, de forma clara e ostensiva, o enquadramento dos imóveis como Habitação de Interesse Social. Ressaltou que essa classificação não é um detalhe secundário, mas sim uma característica essencial, que impõe restrições relevantes ao direito de propriedade.

    Nesse contexto, destacou que a omissão configura violação tanto ao dever de informação previsto nos arts. 6º e 37 do CDC, quanto ao princípio da boa-fé objetiva, conforme o art. 422 do CC.

    “A alegação da ré de que a informação seria pública não a exime de sua responsabilidade contratual. A boa-fé objetiva, princípio norteador das relações contratuais (art. 422 do CC), impõe às partes deveres anexos de conduta, entre os quais se destacam a lealdade, a transparência e a informação.”

    Reconhecendo o inadimplemento da incorporadora, o juiz decretou a resolução dos contratos por culpa exclusiva da vendedora e determinou:

    • restituição integral, em parcela única, de R$ 504.313,56, com correção e juros;
    • indenização de R$ 42.860,67 pelas reformas realizadas;
    • aplicação da cláusula penal em favor dos consumidores, com base no tema 971 do STJ.

    Minha Análise

    Esta decisão reforça um pilar essencial nas relações de consumo imobiliário: o dever de transparência. Muitas construtoras vendem unidades em empreendimentos HIS (Habitação de Interesse Social) para investidores que não se enquadram no perfil social, omitindo as restrições de uso, locação e revenda que esses imóveis possuem.

    O argumento da construtora de que a “informação é pública” foi corretamente rechaçado pelo juiz. O consumidor não tem a obrigação de investigar a legislação municipal de zoneamento a fundo; é dever do fornecedor (a construtora) deixar claro o que está vendendo.

    Outro ponto de destaque é a aplicação do Tema 971 do STJ, que permite a inversão da cláusula penal. Se o contrato prevê multa apenas para o consumidor que descumpre o acordo, essa mesma multa deve ser aplicada contra a construtora quando ela é a causadora da rescisão. Isso equilibra a relação contratual e pune a má-fé ou a falha na prestação do serviço.

  • Juíza Vê Irregularidades e Suspende Arrematação de Imóvel por Banco

    A juíza Ana Paula Menchik Shirado, da vara Cível de Niquelândia/GO, concedeu tutela de urgência parcial para suspender os efeitos da arrematação de um imóvel em execução movida por instituição financeira.

    A magistrada identificou indícios de nulidades no procedimento e determinou a averbação da ação na matrícula do bem, a fim de impedir a consolidação da alienação até o julgamento final.

    Os autores sustentam que não foram devidamente intimados na execução e que o bem, avaliado em R$ 450 mil, foi arrematado por R$ 122 mil, valor inferior a 50% da avaliação, o que caracterizaria preço vil.

    Ao analisar o pedido, a magistrada destacou que os documentos apresentados apontam verossimilhança das alegações, especialmente no tocante à ausência de intimação e ao possível preço vil.

    Para evitar prejuízo irreversível, como transferência do bem ou registro definitivo da arrematação, determinou a averbação da existência da ação e desta decisão na matrícula, medida que suspende os efeitos práticos da alienação até julgamento final.

    Além disso, a magistrada reconheceu que os autores apresentaram prova suficiente de hipossuficiência econômica e, por isso, concedeu a gratuidade da Justiça.

    Minha Análise

    Esta decisão é didática ao reforçar dois pilares fundamentais na defesa do patrimônio em execuções imobiliárias: o devido processo legal e a proibição do enriquecimento sem causa.

    Primeiro, a falta de intimação é um vício insanável. O devedor tem o direito sagrado de ser notificado sobre cada passo da expropriação de seu bem, para que possa purgar a mora (pagar a dívida) ou apresentar defesa. Sem notificação, não há leilão válido.

    Segundo, a questão do preço vil. O Código de Processo Civil protege o devedor contra a venda de seu patrimônio por valores irrisórios. A jurisprudência, inclusive do STJ, consolidou o entendimento de que arrematações inferiores a 50% do valor de avaliação do imóvel configuram preço vil e devem ser anuladas. No caso em tela, o imóvel foi vendido por cerca de 27% do valor, o que é inaceitável.

    Essa jurisprudência é uma ferramenta poderosa para anular leilões predatórios e garantir que, se a venda tiver que ocorrer, que seja por um valor justo, capaz de quitar a dívida e, possivelmente, devolver saldo ao proprietário.

  • Quinto Andar Tem Responsabilidade por Contrato Fraudulento

    O ônus de provar que um contrato de locação não é fraudulento é da imobiliária e não do inquilino. Com esse entendimento, o juiz André Salomon Tudisco, da 1ª Vara Empresarial e de Conflitos de Arbitragem da capital paulista, anulou uma sentença arbitral sobre um contrato fraudulento do Quinto Andar.

    Uma mulher ajuizou uma ação contra uma ex-colega de trabalho, a dona de um imóvel e a plataforma de aluguel e venda de imóveis. Ela disse que a colega lhe pediu para ser sua fiadora. Ela aceitou, deu seus dados, e disse nunca ter recebido qualquer link, informação ou ter assinado nada depois disso.

    Meses depois, ela recebeu cobranças e notificações de dívida de aluguel do imóvel e descobriu que tinha sido colocada como locatária no contrato pela colega. A mulher denunciou a situação ao Quinto Andar, que prometeu analisar o caso. Paralelamente, ela falou com a ex-colega, que admitiu ter cometido a fraude e se comprometeu a desocupar o imóvel e a pagar os valores.

    Entretanto, a moradora não cumpriu com o combinado. A vítima, então, fez um boletim de ocorrência relatando o golpe. Ao mesmo tempo, foi publicada uma sentença arbitral em seu desfavor. No contrato de aluguel, havia uma cláusula estabelecendo que eventuais problemas seriam resolvidos por mediação. A dona do imóvel tinha acionado essa solução.

    A vítima, então, ajuizou uma ação pedindo a nulidade da sentença arbitral e a responsabilização do Quinto Andar e da golpista, com reparação por danos morais. Ela alegou que a empresa falhou em não adotar mecanismos internos para conferir a autenticidade da assinatura do contrato.

    Ônus da prova

    O Quinto Andar disse que a culpa era exclusiva da vítima por ter fornecido seus dados espontaneamente. O juiz aplicou a Lei do Inquilinato ao caso. Ele analisou que a assinatura do documento foi feita por uma plataforma que não possui certificação digital, de forma que não há presunção de veracidade da assinatura.

    Além disso, o juiz viu que o RG apresentado na documentação não pertencia à autora da ação. O magistrado acrescentou que o Quinto Andar, ao tentar provar que o contrato era legítimo, anexou os mesmos prints de fotografias já juntados pela autora.

    Fundamentado no artigo 167 do Código Civil (que declara que um negócio jurídico simulado é nulo), ele anulou o contrato de locação, as dívidas e a sentença arbitral. Ele também condenou o Quinto Andar e a fraudadora a indenizarem a autora por danos morais em R$ 10 mil cada.

    Minha Análise

    Esta decisão é um marco no Direito Imobiliário Digital. O juiz foi categórico ao aplicar o ônus da prova à plataforma. Em um ambiente de locação digital, onde a segurança é terceirizada, a empresa tem o dever de garantir a autenticidade do negócio. A simples alegação de que a vítima forneceu dados não exime a responsabilidade da empresa em verificar a autenticidade do contrato.

    O caso prova que a segurança na locação não é uma questão de automação, mas de rigor jurídico. Plataformas que utilizam assinaturas sem certificação digital e mecanismos de checagem falhos assumem um risco enorme. Para locadores e locatários, a lição é clara: a assessoria especializada é o único caminho para garantir a validade e a segurança de um contrato de locação.

  • TJ/SP Afasta Perícia e Valida ITBI Calculado com Base no Valor da Transação

    A 15ª câmara de Direito Público do TJ/SP deu provimento a agravo de instrumento para afastar a determinação de perícia técnica destinada a apurar o valor de mercado de um imóvel em ação que discute a base de cálculo do ITBI.

    O recurso foi interposto por uma administradora de ativos financeiros contra decisão que havia determinado, de ofício, a realização de prova pericial. A empresa buscava o reconhecimento do direito de recolher o imposto com base no valor da transação, e não no valor venal de referência fixado pelo município.

    No voto condutor, o relator, desembargador Raul de Felice, destacou que o entendimento do STJ no Tema 1113 (REsp 1.937.821) fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, presumindo-se verdadeiro o valor declarado pelo contribuinte.

    De acordo com o relator, essa presunção só pode ser afastada mediante processo administrativo próprio instaurado pelo fisco, nos termos do art. 148 do CTN. Assim, entendeu que a perícia era desnecessária, pois o valor de mercado do imóvel não estava em discussão no processo.

    Com base nesse entendimento, o colegiado reformou a decisão de primeira instância e dispensou a produção da prova pericial, reconhecendo que o ITBI deve ser calculado com base no valor declarado na transação.

    Minha Análise

    Esta decisão é uma grande vitória para o contribuinte e solidifica a tese do STJ no Tema 1113. O ponto central é que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor declarado na escritura de compra e venda (o valor real da transação), e não um valor de referência, muitas vezes inflacionado, determinado pela prefeitura.

    A Justiça reconhece a presunção de veracidade do valor de mercado. A prefeitura não pode mais impor seu valor venal arbitrariamente. Se quiser contestar, deve iniciar um processo administrativo, seguindo o rigor do Art. 148 do Código Tributário Nacional (CTN), e não simplesmente exigir uma perícia judicial desnecessária.

    Para quem comprou imóvel e pagou o ITBI sobre o valor venal de referência, há grandes chances de buscar a restituição do imposto pago a maior. O planejamento tributário imobiliário se torna essencial.

  • STJ Valida Cobrança de Encargos Locatícios Vencidos em Ação de Despejo

    Em recente decisão, a 3ª turma do STJ firmou entendimento sobre a abrangência da condenação em ações de despejo. Ao analisar um recurso especial, o colegiado decidiu que é admissível incluir na condenação a totalidade dos encargos locatícios, tanto os já vencidos quanto aqueles que vencerem até a efetiva entrega do imóvel, mesmo que tais encargos não estejam individualizados na petição inicial.

    O caso em questão tratava de uma ação de despejo motivada por falta de pagamento, cumulada com a cobrança de aluguéis e encargos acessórios referentes ao período de mora durante a pandemia da covid-19.

    A sentença inicial determinou a rescisão do contrato e condenou os réus ao pagamento dos aluguéis e do IPTU até a data da desocupação. Contudo, o TJ/DF excluiu da condenação os encargos vencidos no curso do processo.

    No STJ, o locador argumentou que a condenação deveria abranger todas as despesas acessórias, vencidas e vincendas, até a efetiva desocupação do imóvel, independentemente de estarem detalhadas na petição inicial ou de terem sido expressamente mencionadas como não pagas durante o processo.

    O relator do recurso especial, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a petição inicial continha um pedido expresso de condenação ao pagamento de todas as obrigações vencidas e vincendas até a desocupação do imóvel.

    Segundo o ministro, tal pedido demonstrava a intenção do autor de incluir na condenação os aluguéis e demais encargos que se tornassem exigíveis durante a tramitação do processo.

    Minha Análise

    Esta é uma decisão de extrema importância para o contencioso locatício. O STJ reforça o princípio da economia processual, evitando que o locador tenha que ajuizar uma nova ação judicial apenas para cobrar os aluguéis e encargos que venceram enquanto o primeiro processo tramitava.

    A decisão baseia-se na interpretação sistemática do pedido inicial e no Art. 323 do CPC, que estende a condenação às prestações periódicas (como aluguéis e encargos) que se tornam exigíveis no curso da demanda.

    Para os locadores, a mensagem é clara: o pedido na petição inicial deve ser expresso no sentido de incluir as obrigações vencidas e vincendas. Para a gestão de imóveis, isso significa um processo de despejo e cobrança mais ágil, completo e com maior efetividade na recuperação dos valores devidos.

  • Imóvel Alugado Pelo Devedor Só é Impenhorável se Garante Seu Sustento

    A impenhorabilidade do imóvel locado a terceiros depende da comprovação de que a renda obtida é revertida para a subsistência do devedor e sua família.

    Com esse entendimento, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso especial de um devedor que tentou evitar a penhora de sua casa de praia para a quitação de uma dívida.

    A penhora foi admitida pelas instâncias ordinárias porque não há provas de que o imóvel, de alto padrão e localizado na praia de Enseadinha, no litoral pernambucano, seja usado para subsistência do devedor, que tem “extenso acervo patrimonial”.

    Relator, o ministro João Otávio de Noronha citou a Súmula 486 do STJ: “É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.”

    As instâncias ordinárias, no entanto, apontaram sinais de riqueza do devedor. Os juízos demonstraram que ele possui outras rendas para o seu sustento, além da proveniente do aluguel do imóvel.

    Segundo os autos, o devedor é proprietário de ao menos quatro imóveis e de carros de alto valor, além de ter patrimônio incompatível com o valor que alega receber pelo aluguel da casa de praia.

    Para o ministro João Otávio de Noronha, foi correta a interpretação das instâncias inferiores, que condicionaram a impenhorabilidade à premissa de que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência da família, o que não se comprovou no caso concreto.

    Minha Análise

    Esta decisão do STJ é um marco que define os limites da proteção do Bem de Família (Lei 8.009/90) quando o imóvel está locado. A Súmula 486 é clara, mas o STJ exige mais do que a simples alegação: é preciso provar a dependência daquela renda para a subsistência.

    O caso é um forte alerta de planejamento patrimonial. Para devedores com um acervo patrimonial extenso, a locação de um imóvel não garante automaticamente sua impenhorabilidade se a Justiça identificar que o devedor não necessita daquela renda para moradia ou sustento. A ausência de comprovação documental da destinação dessa renda e a incompatibilidade patrimonial enfraqueceram totalmente a defesa.

    A lição é: se você tem um único imóvel residencial locado, mantenha a documentação da destinação da renda impecável, pois o Judiciário está atento a manobras para blindar patrimônio.

  • TJ/SP Declara Nula Holding Familiar Criada Para Excluir Herdeira

    A 4ª câmara de Direito Privado do TJ/SP anulou a constituição de uma holding familiar criada por patriarca pouco antes de seu falecimento, ao reconhecer que o ato teve propósito de fraudar a legítima e excluir uma das filhas da sucessão.

    Por unanimidade, o colegiado acompanhou o voto do relator, desembargador Ênio Santarelli Zuliani, que reconheceu a simulação do negócio jurídico e o desvio de finalidade da empresa.

    A ação foi proposta por uma das herdeiras, que alegou que o pai, já enfermo e próximo da morte, criou uma holding familiar e transferiu a ela seus bens pessoais, deixando-a de fora da sociedade e, por consequência, de parte de sua herança.

    Segundo a inicial, o ato societário teria sido praticado de forma simulada, configurando fraude à legítima, a porção mínima da herança assegurada por lei aos herdeiros necessários.

    Na contestação, os réus afirmaram que a criação da holding foi legítima e que a transferência de bens aos descendentes se deu de forma regular, por decisão do instituidor ainda em vida, dentro de um projeto de organização patrimonial.

    Ao analisar os recursos, o desembargador Ênio Zuliani reconheceu que, embora a constituição de holdings familiares seja prática legítima e aceita no ordenamento jurídico, não pode ser utilizada para suprimir o direito de herdeiros necessários.

    Minha Análise

    Esta decisão do TJ/SP é fundamental para quem busca planejar a sucessão. A holding familiar é um instrumento legal poderoso para a organização patrimonial e a redução de custos de inventário, mas sua validade depende da transparência e da legalidade.

    O caso é um exemplo de simulação e desvio de finalidade. O Tribunal considerou a proximidade do ato com o falecimento e a exclusão da herdeira como prova do intuito fraudulento. O Art. 1.846 do Código Civil garante a legítima aos herdeiros necessários, e a Justiça irá anular qualquer estrutura (societária ou não) que viole esse direito.

    Para evitar que seu planejamento seja anulado, é vital que a holding seja criada com propósitos empresariais e não para fraudar herdeiros. A consultoria de um especialista em Direito Imobiliário e Sucessório é a única garantia de que seu patrimônio será transmitido conforme a sua vontade, mas dentro dos limites da lei.

  • STJ Autoriza Desconto de Taxa de Ocupação Mesmo em Distrato de Lote Não Edificado

    O STJ, por meio de sua 4ª turma, ratificou a possibilidade de descontar a taxa de ocupação ou fruição, juntamente com o valor da cláusula penal, da quantia a ser devolvida ao comprador que desiste do contrato de compra e venda de imóvel, mesmo quando se trata de lotes sem edificação. Tal entendimento se aplica aos contratos firmados após a vigência da lei do distrato (lei 13.786/18).

    A decisão do STJ manteve o acórdão do TJ/SP, que já havia reconhecido a legalidade da retenção do valor pago pelo comprador que desistiu do negócio de um lote. No caso em questão, após a dedução dos encargos de rescisão previstos em lei e no contrato, não restou valor a ser restituído ao comprador.

    De acordo com os autos do processo, o contrato foi celebrado em 2021, com valor total de R$ 111.042,00. Após o pagamento de R$ 6.549,10, o comprador solicitou a rescisão do contrato.

    A vendedora aplicou a multa contratual e a taxa de ocupação correspondente ao período em que o imóvel esteve sob a posse do comprador, o que motivou o ajuizamento de ação por parte deste último, questionando as deduções.

    Tanto o juízo de primeira instância quanto o TJ/SP entenderam que as retenções foram realizadas em conformidade com os parâmetros legais, e que o comprador havia sido devidamente informado sobre as consequências da desistência.

    A ministra Isabel Gallotti, relatora do caso no STJ, esclareceu que a lei do distrato, promulgada em 2018, é aplicável ao caso em questão, uma vez que o contrato foi assinado em 2021.

    A referida lei introduziu a previsão de cláusulas penais em casos de desistência por parte dos compradores de lotes. Anteriormente à lei do distrato, a lei 6.766/79 considerava esse tipo de negócio como irretratável.

    Para a relatora, o entendimento anterior do tribunal não se aplica aos contratos celebrados após a edição da lei do distrato, que prevê a retenção desse valor em qualquer hipótese, independentemente da existência de edificação no lote.

    “Não se verifica ofensa ao art. 53 do CDC, pois não há previsão de cláusula contratual que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do loteador. Na verdade, o contrato expressamente previu a devolução das quantias pagas com descontos permitidos na lei em vigor quando de sua celebração. Se nada há a ser restituído ao adquirente é porque ele pagou quantia muito pequena, que não é capaz de quitar sequer a cláusula penal e a taxa de fruição contratualmente fixadas dentro dos limites da lei”, concluiu a ministra.

    Minha Análise

    Esta decisão é crucial e representa a consolidação da Lei do Distrato (13.786/18). Antes de 2018, o STJ não permitia a cobrança da taxa de fruição em lotes não edificados, pois entendia que não havia uso efetivo do bem. A nova lei alterou esse entendimento, e o STJ agora apenas aplica a norma vigente.

    O principal alerta para o consumidor é que o custo de desistir da compra de um lote hoje é altíssimo, podendo resultar na perda de todo o valor pago se o montante for pequeno, como ocorreu no caso. Já para o loteador/vendedor, a tese traz segurança jurídica, validando a aplicação da cláusula penal (10% do valor do contrato) e da taxa de fruição (0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato), independentemente de o comprador ter construído algo. A análise prévia do contrato é indispensável para evitar surpresas no distrato.

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