A juíza de Direito Julyanne Maria Ribeiro Bernardo, da vara única de Penalva/MA, declarou a rescisão de contrato de multipropriedade e condenou empresas do setor turístico a restituírem valores pagos por consumidora, com retenção de apenas 20% a título de despesas administrativas.
A magistrada reconheceu a abusividade das cláusulas contratuais e das práticas de venda adotadas, além de fixar indenização por danos morais de R$ 10 mil.
O Contexto da Contratação
A consumidora ajuizou ação para rescindir o contrato e reaver os valores pagos. Sustentou que foi abordada durante um momento de lazer e submetida a uma longa sessão de vendas, marcada por forte apelo emocional e promessas de investimento vantajoso que não se confirmaram.
Relatou que assinou o documento sem receber informações claras sobre as condições do negócio, especialmente quanto às restrições de uso, penalidades e dificuldades para rescisão. Alegou, portanto, vício de consentimento.
Em defesa, as empresas afirmaram que a autora possuía plena capacidade civil e teve oportunidade de compreender o contrato, defendendo a retenção de valores como comissão de corretagem, cláusula penal de até 50% e taxa de fruição, com base na Lei de Incorporações (Lei 4.591/64).
Decisão Afasta Retenções Abusivas
Ao analisar o caso, a magistrada reconheceu a vulnerabilidade da consumidora diante das técnicas de venda empregadas. Entendeu que a contratação ocorreu sob pressão psicológica e sem informações claras, afrontando a boa-fé objetiva e o dever de informação previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
No exame das cláusulas de cancelamento, a juíza concluiu que a aplicação cumulativa das retenções pretendidas resultaria na perda integral dos valores pagos, configurando enriquecimento sem causa. Destacou ainda que:
- A cláusula penal de 50% não se aplica, pois o empreendimento já estava concluído.
- A taxa de fruição é indevida, já que não houve utilização do imóvel pela consumidora.
- Os percentuais previstos em lei são limites máximos, sujeitos ao controle de abusividade pelo Judiciário.
Diante disso, fixou a retenção justa em 20% sobre o valor pago, determinando a devolução do restante de forma imediata, acrescida dos R$ 10 mil por danos morais pela frustração e ambiente coercitivo.
Minha Análise
Esta decisão é um verdadeiro roteiro de defesa contra as práticas predatórias no mercado de frações imobiliárias. As empresas frequentemente se escondem atrás da Lei do Distrato, argumentando que a lei autoriza reter até 50% do valor pago caso o empreendimento esteja em regime de patrimônio de afetação.
Porém, a magistrada foi cirúrgica ao lembrar que a lei estipula um teto, e não uma regra absoluta e imutável. Se a retenção levar à perda total do que foi investido, a cláusula esbarra no artigo 53 do CDC, sendo nula de pleno direito. Além disso, não se pode cobrar “taxa de fruição” (que equivale a um aluguel pelo uso) de quem nunca sequer pisou no imóvel.
Outro ponto de destaque é a rara e muito bem-vinda aplicação de Danos Morais neste cenário. Normalmente, os tribunais tratam o distrato como “mero aborrecimento contratual”. O reconhecimento de que a venda coercitiva e a retenção abusiva geram dano moral fortalece a tese de que o desgaste imposto pelas incorporadoras ultrapassa o aceitável.